天津别墅市场报告2010-9-17第一部分城市宏观第二部分房地产市场情况第三部分别墅市场情况第四部分地块分析研发处ResearchDepartment城市位置天津带动华北及环渤海。上海带动华中及长三角。深圳带动珠三角及华南。渤海湾畔、中国四大直辖市之一研发处ResearchDepartment行政区划天津是全国四个直辖市之一，共辖13个区、3个县。全市面积11,917.3平方公里，截止至2009年底，全市常住人口为1119万人。13个区一、市内六区和平区　　南开区　　河西区　河东区　　河北区　　红桥区　二、环城四区东丽区　　西青区　　津南区　北辰区　　三、远郊二区武清区　　宝坻区四、滨海新区开发区、塘沽区、汉沽区、大港区五、3个县静海县　　宁河县　　蓟县研发处ResearchDepartment城市经济天津城市经济实力强劲，增幅较快，居民收入高，购买力强；2009年全市GDP达到7500.80亿元，比上年增长16.5％，增速在全国31个省市自治区中居第1事位。人均生产总值62403元，折合9136美元，增长11.1％；2009年天津市居民人均可支配收入保持增长，全年人均可支配收入21430.37元。研发处ResearchDepartment城市经济天津城市化进程加速，房地产发展迅速；固定资产投资逐年增长，城市化进程加速；城市化进程加快，城市外扩提速，房地产投资逐年增加；研发处ResearchDepartment城市发展城市定位环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。发展战略双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态研发处ResearchDepartment城市发展研发处ResearchDepartment城市发展全面扩张，多组团协同开发；西部新城成为天津环外第一新城。西部新城成为天津环外第一新城。研发处ResearchDepartment城市发展青光由于城市外拓、政策规划及产业导向，近郊卫星城版块发展老城厢杨柳青迅猛。中北镇市区?南部以大寺为代表，主要以产业为导向，并且紧邻梅江南，具有宜居概念侯台辛口；?西部以中北镇为代表，地铁2号线即外将试营，且其距离市区很近，便捷性奥体突显。张家窝环李七庄?其他近郊板块发展也较好，但相比大寺和中北较慢；各自并未有突出特色梅江南，价值力不明显。南河线?杨柳青具有深厚文化底蕴，历来作为大寺西青区的首府地位，基础配套优越，西青区很多职能部门坐落于此，但房地产业相比中北、大寺较慢，一旦被市场关注，即会成为热点。杨柳青位于大西部新城，具有深厚文化底蕴，基础配套优越，相比其他板块具有优势，但目前并未被充分挖掘。研发处ResearchDepartment第一部分城市宏观第二部分房地产市场情况第三部分别墅市场情况第四部分地块分析研发处ResearchDepartment土地市场近年来天津经营性用地出让汇总出让面积总成交价格单价平均楼板价年份平均容积率(㎡)(万）（万/亩）（元/㎡）20081785287329500692.5110.17896.1920092691273561105421.9151.371285.922010（1~9月）2386570864997021.8181.571505.94合计6863131615560313从09年开始，天津城市化进程加快，土地出让量增加；其中2010年至今出让土地2386万方，可建面积约4294万方，可供天津3年去化研发处ResearchDepartment土地市场2008年至2010年8月西青区经营性用地成交列表出让面积成交价格每亩均价地块编码具体位置用途容积率成交日期楼板价（平米）（万元）（万）津西青（挂）2010-07西青区张家窝镇规划新津杨路以东居住198709.61.5378002010-8-13126.81268.2津西青爱（挂）2010-138西青区爱迪生道南侧居住146899.21.5523002010-7-21237.42373.5津西青爱（挂）2010-139西青区爱迪生道南侧居住100418.61.8472002010-7-21313.42611.3津西青（挂）2010-06西青区杨柳青镇居住198900.31.03626702010-5-31210.13059.1津西青（挂）2010-04、05西青区杨柳青镇居住68851.21.03246002010-5-31238.23468.9商业金融1.04津西青（挂）2010-02西青区张家窝镇辛老路东侧商业金融业居住41952.663382010-5-19100.7755.4居住1.35津西青（挂）2010-03西青区张家窝镇规划支路二西侧居住47495.11.9140002010-5-19196.51551.4津西青卫（挂）2010-056西青区卫津南路西侧居住64991.7---594002010-4-13609.34569.8津西青密（挂）2009-139西青区南运河北侧、密云路立交桥以西居住107336.2不大于2.7698002009-10-30433.62408.5津西青倪（挂）2009-131西青区大寺镇梨双公路南侧居住130416.79不大于2.01100002009-10-23562.34217.2津西友（挂）2009-106号西青区友谊路与规划江湾路交口商业金融业230000--1182402009-9-14342.72570.4配建公建津西青（挂）2009-02西青区杨柳青镇西青道南青吉里小区内3020.55--7192009-4-20158.71190.2居住用地津西青凯（挂）2008-105西青区凯安道与外环线交口处居住51680不大于1.95124362008-7-30160.41234.02008年至今西青区共出让经营性用地139万㎡，可建面积239万㎡；按照西青区年平均130万㎡的去化量计算，这些建设用地足够西青区2年去化；但由于西青区08年以前土地出让量巨大，目前市场剩余可建量共约300万㎡研发处ResearchDepartment土地市场津西青（挂）2009-02津西青密（挂）2009-139面积3020.55㎡158.7万元/亩面积107336.2㎡433.6万元/亩楼板价1190.2元/㎡容积率2楼板价2408.5元/㎡容积率2.7津西青（挂）2010-04、05、06津西青凯（挂）2008-105面积267751.5㎡224.15万元/面积51680㎡160.4万元/亩亩楼板价1234.0元/㎡容积率1.95楼板价3264元/㎡容积率1.03津西友（挂）2009-106号面积230000㎡342.7万元/亩楼板价2570.4元/㎡容积率2津西青（挂）2010-07面积198709.6㎡126.8万元/亩楼板价1268.2元/㎡容积率1.5津西青卫（挂）2010-056面积64991.7㎡609.3万元/亩楼板价4569.8元/㎡容积率2津西青（挂）2010-02津西青爱（挂）2010-138、139面积41952.6㎡100.7万元/亩面积247317.8㎡275.4万元/亩楼板价755.4元/㎡楼板价2492.4元/㎡容积率1.65容积率：商业金融1.04居住1.35津西青（挂）2010-03津西青倪（挂）2009-131面积47495.1㎡196.5万元/亩面积130416.79㎡562.3万元/亩楼板价1551.4元/㎡容积率1.9楼板价4217.2元/㎡容积率2.0研发处ResearchDepartment商品房市场城市辐射力范围大，对于周边有极强的吸聚效应，商品房成交量大，房价上涨迅速；城市辐射渤海湾，吸引大量的周边居民前来购房；平均年需求量约1000万方由于需求量大，整体房价稳步上扬；研发处ResearchDepartment商品房市场随着市区内供应的减少，环城四区和滨海新区成为成交主力市内六区环城四区滨海四区郊县研发处ResearchDepartment商品房市场随着新政的出台，天津商品房成交有所下滑，但随后整体开始复苏；天津市商品房近一年成交走势180成交面积成交均价12000万方元/方1609953982097249370952610000903391439093140805880518064784677867836受新政影响，天津商品房月度成交1207425800072807049720669606713量回落，但从7月开始，逐月复苏100600080；整体成交均价稳步走高；60400040200020346213812214012815315813912414417010545105128886573810009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-8天津市商品住宅近一年成交走势160成交面积成交均价12000万方元/方1409512956693339097100008819895812082678029812281387713768976667834商品住宅走势与商品房走势相同7212800010069846923671365566680806000604000402000202957124108128116134143122109124135863789108635063710009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-8研发处ResearchDepartment商品房市场外环线