华源集团森达地块项华源集团森达地块项目战略研究报告目战略研究报告ConceptionConceptionOrientationOrientationReportReport上海天仕不动产机构上海天仕不动产机构二零一一年三月谨呈二零一一年三月谨呈前言皇冠上的寶石皇冠上的寶石建湖城南板块，围绕1700亩浩瀚双湖公园，打造风景秀美、舒适宜居的水乡园林新城，并汇聚体育中心、文化中心、人民医院、110指挥中心等众多市政优质资源于此，定位发展为建湖县未来的城市副中心，其整体规划的起点之高在建湖是前所未有的。作为“生态新都市主义”在建湖的首次演绎，本项目坐拥双湖稀缺景观资源，将扮演其中引领者和领导者的角色，我们将成为“生态新都市生活”在建湖的最佳演绎。如果说双湖公园板块是未来建湖城市中一座皇冠的话，我们希望本项目是这座皇冠上最耀眼的宝石。从这一意义上讲，参与其中的上海天仕团队，亦为荣誉而来。华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE2序每一幅土地都是城市中最珍贵的瑰宝每一幅土地都蕴含其独特的城市密码珍惜土地追求价值开发最大化是天仕一贯秉承并演绎的溯源＞解码＞再创造开启本次土地瑰宝探索之旅……华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE3方案探索宗旨我们理解这是华源集团投资开发的首个项目。我们理解这一项目必须承担华源集团品牌名誉以及项目市场名誉的双效建立目标。我们该以什么样的开发理念，来实现本项目的双重目标，是本次提案的基础。华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE4本方案的指导原则一：本方案的指导原则一：本案是建立在为整个项目规划以及产品设计、配套服务的基础之上，如何做好本项目的规划以及产品设计是本案的指导原则。本方案的指导原则二：本方案的指导原则二：实现项目的双重目标是本方案的另一个指导原则：1、价值目标：在快速销售的基础上实现开发价值最大化2、品牌战略目标：将本项目打造成建湖名盘，树立华源集团开发品牌，为后续项目建立品牌基础。华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE5本次汇报的框架体系宏观环境研究溯源溯源房地产市场研究项目本体研究解码解码项目定位分析产品规划建议再创造再创造项目营销推广华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE6先看清我们身处什么样的环境？Part1溯源之建湖宏观环境研究华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE7建湖城市建湖城市概况概况?地理位地理位置置：：建湖县位于江苏省盐城市中西部，东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。?面积面积、人、人口口：：全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万。城区常住人口22万人，全县城市化率达45%。?历史历史、人文：、人文：建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE8建湖城市建湖城市概况概况建湖综合经济—全国县域经济发展百强县（市）建湖荣誉?建湖经济依托工业化和城镇化“双轮驱第十届全国县域经济基本竞争力百强县（市）动”战略，以项目推进和基础设施建设的突全国文明县城国家火炬计划建湖石油装备特色产业基地破为抓手，全面提升县域经济综合竞争力。中国产业发展能力百强县中国战略性新兴产业最具竞争力20强?产业特色鲜明，石油装备、节能灯具两大中国承接产业转移投资环境十佳县产业经济总量强劲，建成国家级中国石油装中国民营经济最具潜力县备制造业基地、中国节能电光源制造基地。中国县域经济商标发展百强县中国石油装备制造业基地科技创新工作全市领先，拥有3个中国驰名中国节能电光源制造基地商标、3个中国名牌产品，是苏北唯一的全中国石油石化装备制造业卓越贡献奖国商标发展百强县。中国金融生态县（市）区中国民间文化艺术之乡全国科技工作先进县全国科技实力百强县全国平原绿化先进县全国文化工作先进县全国体育工作先进县江苏省文明城市江苏省石油装备产品出口基地江苏省知识产权工作示范县江苏省金融生态达标县江苏省水产先进县江苏省教育先进县华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE9建湖建湖交通交通体体系（外交通）系（外交通）建湖交通网络发达，拥有高速公路、铁路和机场等快速交通系统，处于苏中、北中心节点，位于上海3小时经济圈内，快速融入沿海经济带和上海经济圈。盐淮公路(234省穿越区境道)、231省道距京沪高速、宁靖约20分钟车程盐高速距盐徐高速不足10分钟车程上???海距约250公里，2个半小时内车程公公路路南???京距210公里，2个小时车程苏???州距240公里，2个多小时车程南???通距190公里，不足2个小时车程连云港距190公里，约2个小时车程徐???州距280公里，2个多小时车程距40公里，约30多分钟，直达韩盐城南洋机场国汉城、北京、广州、南通、温州机机、昆明、哈尔滨等地场场上海虹桥机场行程约3个半小时南京禄口机场行程约2个半小时铁铁贯穿建湖，北与陇海线相接，南与新长铁路沪宁、宣航线相连。在建湖设站，路路可直达北京、兰州、南京、泰州、南通、淮安、连云港等地华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE10建湖建湖交通交通体体系（内交通）系（内交通）8镇1区互联互通、“六纵六横”交通干道，三环城市框架初步建立，城市内交通十分便捷。?十一五期间，五年来全建湖县累计投资110亿元，新建等级道路985公里、城市道路130多公里，分别增长3.5倍、6倍，等级公路覆盖率居全市前列。?2010年全年投入9.9亿元，实施了234省道、204国道改造等34项重点工程，新建城乡骨干道路213公里，全县“六纵六横”骨干道路框架初步形成。本案位于中环沿线，随着政府环线道路建成，极大的提升出行便利性。华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE11建湖建湖宏宏观观经济经济情情况况2006-2010年国内生产总值走势(亿元)2010年产业结构比例增涨比例23820.00%第一产业18.00%第三产业200第三产业16.00%第二16949%产业14.00%13912.00%11810.00%8.00%第二产业6.00%37%4.00%2.00%0.00%第一产业2006年2007年2008年2009年2010年14%?2010年实现地区生产总值238亿元、过去5年年均增长14.5%，实现五年翻一番；折合人均近4500美元，实现财政收入40.6亿元、地方一般预算收入20亿元，比2005年分别增长3.7倍、4.3倍，已经步入全国县域经济百强县行列。?三次产业比由20.4:48.3:31.3提升为13.9:49.1:37，二三产业占GDP比重达86.2%，居盐城地区第一。产业特色鲜明，石油装备、节能灯具两大产业经济总量占全县定报企业的40%，比“十五”末提高18个百分点，建成国家级中国石油装备制造业基地、中国节能电光源制造基地。科技创新工作全市领先，拥有3个中国驰名商标、3个中国名牌产品，是苏北唯一的全国商标发展百强县。华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE12城城镇镇居民居民可可支支配配收收入分析入分析2006-2010年城镇居民可支配收入20101608020091398420081234220071059020069233城镇居民人均可支配收入城城镇镇居民居民可可支支配配收收入入稳稳步步提提升升随着建湖经济的快速发展，城镇居民可支配收入连年快速提升，2010年城镇居民可支配收入达16080元，增幅达15%，人民生活水平得到了长足的改善。华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE13建湖产建湖产业概况业概况“依托强大的园区经济”十五”期间的“一区一园”发展为“两区三园”即：县开发区、高新产业区、上冈产业园、建阳产业园、民营创业园的“两区三园”。建阳产业园建阳产业园森达集团民营创业园两区三园产业分级以节能灯具、新能源为主，今年将建成百亿园区。区内嘉定科技工业园被认定为江苏省首家县开发区上冈产业园苏沪合作共建园区。以机械、电子产业为主，致力建成高新技术产业集聚区。石油装备产业园重点发展石油钻机高新产业区、抽油机及其配套产品，建成具有较强竞争优势的石油装备特色园区。上冈产业园重点建设工程机械和物流园区全市首家“3A”级中小企业园、全省20家小企业创业示范基地。以中小型民营创业产业为民营创业园主建阳产业园以石油装备产业为主，被誉为“国家火炬计划石油装备特色产业基地”。县开发区鸟瞰华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE14城市规划发展城市规划发展建湖整体规划：城市重点向南发展。未来的建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。本案城南新区?整个建湖县将形成3个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求。?随着建湖向南发展，未来南区将形成一个新的融合金融金融、、商业商业、居、居住住的城市副中心，用这种方式，令城市多点发展，推动城市整体进步。华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE15城南新城南新区区规划规划城南新区规划目标：优化宜居城市优化宜居城市、、塑塑造城市特色造城市特色配套爆发性增长：城南新区控制性详规本案?行政中心初具雏形。?教育资源再次升级。?新型高端商业一簇而发。?交通枢纽优势显现。?新城市中心地位不可复制。城南新区：?着力打造水乡园林城市。?着力打造城市新风景。?着力提升城市建设品位。华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告PAGE16城南新城南新区区配套配套稀缺的景观