敬呈：济南中海地产投资有限公司济南中海九曲商业项目市场研究及商业定位报告初稿2010年8月8日2报告整体逻辑架构宏观分析中观分析微观分析济南宏观经济概况区域分析项目分析宏观宏观中观中观济南未来发展规划基地条件分析微观微观周居商交边住业通分析分析环人环环SWOT分析境口境境分分分分析析析析需求需求//竞争竞争消费者调研分析厂商访谈分析竞争分析分析分析定位定位项目商业定位研究研究商圈、档次定位主题/功能定位楼层分布平面规划财务财务分析分析租金测算收益测算财务回报分析报告初稿涵盖内容报告终稿涵盖内容3目录1.济南宏观经济市场分析2.济南整体零售市场分析3.项目区域零售市场分析4.市场需求分析5.案例研究6.项目商业定位4济南宏观经济分析济南宏观经济概况济南发展规划分析5济南位于中国最具经济活力的环渤海经济圈南翼，是山东半岛蓝色经济区域最具发展潜力的城市中国三大经济圈环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈济南p经历了近30年的改革开放，中国大陆东部沿海已经形成了以三个城市群为核心的经济圈，即长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和环渤海湾经济圈。p2008年长三角经济圈GDP占全国GDP的20.0％,珠三角经济圈占全国GDP的9.1％，环渤海经济圈占全国GDP的9.1％，环渤海经济圈已然成为中国最具经济实力的现代城市群之一。p济南位于环渤海经济圈南翼，处于富裕的山东半岛，其经济的发展与青岛、烟台、淄博等城市之间互相促进、互相影响，外部条件上增强了济南的经济联动能力，使济南有较强经济发展能力。6济南以其高素质的人才、文化、交通等丰富的内涵位列大陆最佳商业城市第十四位，在省会城市之中排名全国第五位2009年大陆最佳商业城市排行榜人才城市规模经营成本消费力客运指货运指经济活创新指排名城市行政级别省份R1R2R3R4R5R6R7R8总得分指数指数指数指数数数力指数数1上海直辖市上海0.85714110.0091990.909350.6566180.89330.6535470.964130.80072广州省会城市广东0.818180.97830.093980.8957611110.6597460.8210.793深圳计划单列市广东0.554470.892690.1385940.8594100.93820.84650.717233110.78034杭州省会城市浙江0.92960.928470.1281950.7483210.88530.765130.6634440.907780.77835宁波计划单列市浙江0.557450.8788110.2094910.879890.7292110.82680.7562240.902690.76986北京直辖市北京0.98920.9898201000.7982160.6989140.761140.508670.943650.76397南京省会城市江苏110.8517150.1144960.7415220.863840.83270.6683420.7949230.75548无锡地级市江苏0.611360.8752120.3719690.7506190.5613250.458360.8416110.8103200.73739佛山地级市广东0.454530.8522140.7204280.712270.3026540.439370.7896160.8974100.727810苏州地级市江苏0.718290.946360.1879920.7506190.4569350.228750.7686180.974420.71911天津直辖市天津0.757240.949450.0936970.6984290.4463360.801110.5724580.8256150.704112成都省会城市四川0.93950.891100.2692870.4535610.856350.83560.4307790.8256150.698513大连计划单列市辽宁0.825170.8046170.275860.5624460.783770.90720.6064510.6821300.694614济南省会城市山东0.92170.7841210.3531710.6803320.6838170.671180.401840.8210.690615青岛计划单列市山东0.739260.901380.3088810.6667340.7216130.87740.5996530.4769550.684816烟台地级市山东0.536480.7934190.801180.6463370.41390.601240.7178320.5641490.683717泉州地级市福建0.396620.7637250.7575220.6372390.3041520.399450.7655200.8205170.67718常州地级市江苏0.529490.6455360.3804680.6916300.4826320.403440.925750.8154180.676819东莞地级市广东0.171830.7652240.6144360.916130.3041520.2780.7605220.953840.675720武汉省会城市湖北0.811190.8573130.3823670.5261520.7519100.761150.4239820.7231260.6737p济南具有良好的资本投资效率、可观的市场规模以及不断优化的投资成本结构，这些都在预示着济南将会有快速的发展，未来商业发展前景良好72009年济南市GDP在山东省排名第三山东省地级市GDP排名（2009年）城市排名GDP(亿元)济济南市南市22000505年年--22009009年年GGDPDP1.青岛4890.32.烟台3728.73.济南3351.44.潍坊2727.85.淄博2473.16.济宁2279.27.临沂2110.28.东营2076.69.威海1969.410.泰安1715.711.德州1545.412.聊城1375.913.滨州1350.914.枣庄1201.3p从2005年到2009年济南市GDP绝对值增长超过78.6%，15.菏泽953.6年均增长超过14%，超过全国平均值，城市宏观经济发展较快。16.日照861.717.莱芜461.3数据来源：济南统计信息网，山东统计信息网82009年济南市人均GDP在山东省暂排名第五山东省地级市人均GDP排名（2009年）济济南市南市22000505年年--22009009年年人均人均GDPGDP城市排名人均GDP(元)1.东营1032462.威海700473.淄博548464.烟台530665.济南503766.滨州365687.莱芜361258.枣庄328429.泰安3137510.日照3134311.潍坊30568p根据商业发展的一般规律，城市人均GDP达到1000-12.济宁284922000美元时，大卖场开始出现，人均GDP达到2000-4000美元时，专业市场开始出现，人均GDP达到400013.聊城24613美元以上，消费者更加关注餐饮、休闲娱乐方面的体14.菏泽11562验，城市商业发展模式将转向以购物中心为主导。数据来源：济南统计信息网，山东统计信息网，青岛、临沂、德州尚未公布官方数据。9济南固定资产投资和房地产投资近年来快速提升济济南市南市22000505年年--22009009年固年固定定资资产投资产投资p2009年济南市固定资产投资达到1655.4亿元，较2005年增长93.2%；2009年房地产投资达到332.6亿元，较2005年增长174.6%。这种增长态势即使在金融危机的2008年也没有减缓，说明当地政府和房地产发展商对于济南房地产投资市场未来前景都比较看好数据来源：济南统计信息网10济南近两年出现人口负增长p济南市近两年户籍人口总数和市区人口数出现负增长，由于户籍制度、生育观念及人口老龄化等因素。p人口呈现负增长，对济南未来商业零售市场发展存在人口消费基数的宏观风险。数据来源：济南统计信息网，2009年市区人口数尚未公布112009年济南市人均可支配收入在全省排名第一山东省地级市人均可支配收入排名（2009年）城市排名人均可支配收入（元）济济南市南市22000505年年--22009009年年人均人均可可支配支配收收入入1.济南227222.青岛223683.东营213134.烟台211255.威海201176.淄博192847.莱芜189438.泰安176729.滨州1750010.潍坊1726711.临沂1657212.聊城1595713.日照15795p2009年济南市人均可支配收入达到22722元，较200514.德州15706年增长84.6%，说明济南市民的富裕程度在全国处于15.枣庄15651上游水平。16.济宁1516317.菏泽12737数据来源：济南统计信息网，山东统计信息网122009年济南市社会消费品零售总额在全省排名第二山东省地级市社会消费品零售总额排名（2009年）社会消费品零售总额城市排名济济南市南市22000505年年--22009009年年社会社会消费消费品品零售零售总额总额（亿元）1.青岛1744.02.济南1617.93.烟台1220.04.潍坊988.55.临沂974.26.淄博868.87.济宁867.48.威海576.09.德州567.010.泰安556.411.菏泽482.512.聊城472.4p从2005年到2009年济南市社会消费品零售总额绝对值13.滨州360.3增长超过100.2%，年均增长超过18%，一方面反映济1