谨呈：深圳广森集团投资有限公司广森前海项目定位及物业发展初步建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳市世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳市世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分55个个工作日工作日77个个工作日工作日1个半工作日2008/03/192008/03/242008/03/312008/04/02市场调研项目定位与物业发展初步建议公司级评审案例研究?前期资料收集?产品发展方向分析?通过公司评审、整理?产品定位?报告微调?商业发展方向研判?物业发展初步建议——我们对项目的理解与日俱增，——我们对项目的感情与时俱进本报告是严格保密的。1、项目基本经济指标2、项目四至项目概况本报告是严格保密的。地块基本经济技术指标地块位置：前海路与学府路交汇处之东北基本经济技术指标规划总用地面积12421m2桃园路建设用地面积12421m2前总建筑面积109591.19m2计容积率建筑面积91791.19m2住宅建筑面积73291.19m2其会所1500m2中海2商业17000m2占地面积7204.18m本容积率7.39案路覆盖率68.4%绿化率25%学府路总户数918户停车位400辆本报告是严格保密的。地块基本经济技术指标项目分两期开发，其中一期经济技术指标已经确定，为地块南边约4529平米部分。二期前市一期基本经济技术指标海政道建设用地面积4529m2路路计容积率建筑面积29891.4m2商业面积5800m2容积率6.6一期学府路本报告是严格保密的。项目四至桃园路?-东金海花园小区，社区老旧地铁前1号?西-临前海路，路对面为新建线的新德家园、港湾丽都，社区形象好，存在人人乐、食街等配套；海?南-临学府路，学府路对面为本正在兴建的武警边防大新营房案?北-临南山水厂宿舍和电站，路环境及形象差；学府路本报告是严格保密的。地块属性界定属性界定描述诠释?片区开发较为成熟，区域内大盘区位属性?成熟区域云集?发展区域?新规划的前海中心区定位为片区带来良好前景?高密度地块规模小，容积率高项目属性?地铁沿线物业本地块属于地铁沿线物业，交通便捷，存在升值潜力本报告是严格保密的。1、项目整体利润最大化2、品牌效益的延续发展商目标本报告是严格保密的。问题研判高容积率、资源少、周边环境较差问题一利润最大化的产品路径？本项目一期商业面积为5800m2,商业总面积拟为17000m2问题二从商业价值可实现角度考虑，本项目商业的合适体量是多少？商业价值如何实现？本报告是严格保密的。产品路径分析——方向探讨方向一：商务公寓考量因素商务公寓要求项目条件分析商务需求周边有浓厚的商务氛围和商务需求周边自住居家氛围商务氛围户型?布局要求有较宽敞过道，一般采用本项目受容积率限制，较难满足该布局；板式结构另外商务公寓的组合需求对户型设计的要求?户型要求较高，小户型最好具备合较高拼功能，以满足较大办公场所需求停车位要求停车位较多，满足办公客户停本项目总户数为918户，但只有400个停车车需求位，比例上很难满足客户中小型私营企业主、投资客片区存在一定需求。但从海岸卡夫诺开盘后月均销售5套以内速度来看，需求有限竞争——海岸卡夫诺因停车位、交通、布局等会对本项目形成较强的竞争力注册风险工商部门对进驻商务公寓的客户有项目销售存在注册风险。海岸卡夫诺就是因严格限制。为注册问题引发退房风潮收益价格略高于住宅产品。案例：海岸——卡夫诺商务公寓19000元/平米均价风险评估本报告是严格保密的。产品路径分析——方向探讨方向二：酒店式公寓考量因素酒店式公寓要求项目条件分析商圈一级商圈或次一级商圈周边有一定的商业氛围，谈不上商圈交通交通便捷，最好是主干道交汇处交通便捷客户一般是私营业主、商务人士、企业高前海白领客户多以自住需求为主管或外籍人员，投资需求较强竞争——前海路、桃园路酒店较多，对项目产生竞争压力。成本要求装修水准较高，因此成本较高。本项目也带家居型精修非酒店装修标准。收益租金因地段不同而差异较大，售价一——般在2万以上风险评估本报告是严格保密的。产品路径分析——方向探讨方向三：精品住宅利润总是与风险相伴?精品住宅产品对于商业氛围和商务氛围的要求较低，风险较小，符合项目属性，可以作为本项目主要的产品方向。?精品住宅产品要实现利润的最大化，对本项目而言，最重要的是在密度高、资源少、环境较差的的情况下提升项目的形象和品质。稳健、风险较小，资金回笼相对有保证本报告是严格保密的。1、宏观政策2、区域发展1大势研判本报告是严格保密的。政策层面政策背景：08年继续强化已有政策，金融仍为调控重点，预计09年本项目推出时政策调控仍然严峻政策区域时间相关政策关键词房地产市场十大整治措施，整治发布虚假信息、炒卖房号2007.3.11《新十条》出台、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作哄抬房价2007.6.22深圳《广告专项整治工作方案》整顿广告宣传，客户积累受限二级市场2007.7.11深圳《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》限制外资炒房，外籍客户受限现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提2007.7.13信息透明化，营销工作前置，客户摸查受限交开盘方案、价格表深圳《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》三部禁办VIP卡、十日开盘令、价格提前登记公示二、三级市场2007.7.13联合发布，范围更广、预售合同管理、二手房明码标价2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深三级市场2007.8.1统一合同文本、杜绝阴阳合同及期房销售圳市二手房买卖合同》正式启用控制囤地，降低土地成本时间价值对利润的2007.1.16房地产企业土地增值税清算贡献金融、税收2007上半年央行6次上调存款准备金率，3次加息增加置业压力部分银行取消加按揭、贷款审批手续严格、控制多套购金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提2007.8房贷款成数，购买三套以上客户银行可能不予办理按揭高本报告是严格保密的。政策层面未来走势：2008~2009年政策预判——政府抑制房价上涨决心坚定，政策调控短期内不会松口。受政策影响，未来1-2年内市场不会出现大的反弹。两会提出：十七大提出：从长远看，房地产市场将保持稳定持续发展期，国民资防经济过热，防通货膨胀全面奔小康产受保障。扩大就业规模防止房价过快上涨从短期看，反映政府调控房全国人民分享改革成果价决心坚定，近期内市场仍抓紧建立住房保障体系保障居民财产性收入是调控整固期-恢复期。?十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调，要“综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平”。专家指出，这意味着我国未来将进一步强化财政、货币两大政策“组合拳”联动发挥宏观调控作用。十七大代表、中国人民银行行长周小川在接受中外记者采访时也公开表示，下一步将综合运用包括利率、汇率、存款准备金率、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。?十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。?仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。本报告是严格保密的。区域发展——前海的华丽转身?《深圳市城市总体规城市中心规划——区域形象得到提升划（2007-2020）》——片区发展前景看好草案中提出“一个城市，两个中心”的规划构想，项目所处的前海片区位于规划的前海中心内?中心区的规划利好为前海片区带来了良好的发展前景?前海片区形象得到了升级空间，经济发展前海中心，包括前海、后海和宝福田中心，包安中心区，主要发展区域功能的括福田中心区生产性服务业与总部经济。和罗湖中心区本报告是严格保密的。区域发展——前海的华丽转身地铁1号线延长线开通——交通便捷?地铁1号线延长线预计于2009年底开通——福田、宝安客户流，从世界之窗站经由前海直达宝安机场；?地铁1号线的开通便捷了前海片区的交通，为片区带来了人流和生机；?为本项目拓宽了客户渠道——福田客户和宝安客户?本案距地铁1号线大?地铁1号延长线北新站约300米，交通极为便捷案本本报告是严格保密的。区域发展——前海的华丽转身前海物流园区前海交——片区经济引擎通枢纽：前海铁总规划占地面积13.8平方路口岸、公里，建成后将会是深圳深圳火车最大的物流园区。以西部西站、深港区和前海物流园区为依圳客运西托，南山区计划将前海湾站、地铁1平方公里的前海物流园一号线、区规划建成服务港口、物沿江高速。。。流业的物流商务中心区。在未来将崛起一个区域性的现代物流中心.本报告是严格保密的。1大势研判结论尽管大势看淡，但前海的华丽转身为项目形象和价值的突破奠定了基调。。。本报告是严格保密的。1、土地供应及将售项目竞争2、存量竞争3、微利房竞争4、项目本体分析5、项目市场竞争占位26、项目整体形象定位市场竞争本报告是严格保密的。土地南山未来2年内供应量集中在前海和后海，由于后海片区主要为豪供应宅产品，因此本项目主要竞争对手来自前海片区08-09推售项目德益名居城市假日西丽琅苑二、三期西丽：边缘区域，供应量较少联泰红树湾项目阳光鼎太6花地苑鼎太7悠山雷圳美地红树湾：新兴海景豪中铁宅片区未来供应仅有诺德联泰的低密度项目一中海个轩泰恒立三湘前海片区未来2年宝能富力后海片区未来3年供泛海宝能内总供应量60万卓越应总量近120