北京朝阳区＊＊项目商业顾问报告 2011.02.24 DTZisaglobalrealestateadviserworkingwithclientstocreateleading-edgeproperty,investmentandbusinesssolutionsworldwide.Page1 项目定位的思路架构 市场研究 需求研究 地块研究 消费者需求 宏观背景分析 商业市场研究 零售商需求 挖掘市场机会，寻找项目发展之道 项目解决方案 产品规划及设计建议 Page2目录 一、宏观背景分析 二、商业市场研究 三、项目地块分析 四、项目商业定位 结束语 Page3一、宏观背景分析 Page4一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划 国内生产总值GDP -- 社会消费品零售总额 --人均可支配收入 -- 固定资产投资及商业地产投资 -- Page5一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 1、北京国内生产总值GDP 北京宏观经济良好的发展势态，为商业项目的发展提供了良好的经济环境； 图：2005年-2009年北京GDP情况 图：2009年一线城市GDP对比 近5年，北京GDP年增长率保持在10.3%，到北京与其他一项城市相比，整体的GDP总量仅2009年，全市GDP总额已达12,153亿元。 低于上海，增长率高于上海。 单位：亿元 单位：亿元 18,00014%25,00012%12.8%10.7%16,00011.8%12.3%10.2%11.5%12%10%10.2%20,00014,0008.2%9.4%10%12,00012,153.08%10,488.015,00014,9018%10,0009,006.212,1537,870.36%8,0003710.56%10,0009,1138,2016,0004%10.3％ 4%4,0005,0002%2%2,00000%00%20052006200720082009北京上海广州深圳GDP比上一年增长％GDP年增长率数据来源：北京统计局 Page6一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 2、社会消费品零售总额 北京整体零售市场规模及增长速度较高，北京零售业发展环境向好； 图：2005年-2009年北京市社会消费品零售总额 图：2009年一线城市社会消费品零售总额对比 北京市社会消费品零售总额近5年都保持在10%北京市社会消费品零售总额在一线城市中处于最高以上增长，整体发展态势较好。 水平且增速也较高，零售市场规模及发展态势较好。 单位：亿元 单位：亿元 6,00035%10,00018%32.4%16.2%5,30915.7%15.4%30%14.0%5,0004,5898,00015%25%4,0003,80020.8%12%6,0003,27520%5,3095,1733,0002,90216.0%15.7%9%12.9%15%4,0003,6492,0006%10%2,5992,0001,0005%3%00%00%2005年2006年2007年2008年2009年北京上海广州深圳GDP年增长率GDP年增长率数据来源：北京统计局 Page7一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 3、人均可支配收入及消费支出分析 居民收入不断增加推动了消费需求不断升级，消费者的购物需求已从单纯满足型向多元化、体验型转变； 图：2001年-2009年北京市民人均可支配收入及消费性支出 消费 动机 主要变化及趋势 2009年人均可支配收入为26,738元，继续稳定增长，而消住房条件改善带动居住服务消费快速增长。住费性支出却有明显滑落，说明金融危机以来，消费者的消生存型宅独用自来水、暖气取暖、管道煤气使用情况费欲望有所降低，而随着经济形势的回暖，其消费欲望也消费 分别达到98.3％、95.1％和76.4％，分别比逐渐增高。 2002年提高10.9%、19.9%和7.9%。 饮食服务社会化，通信服务支出快速增长。人均在外饮食支出为1,175元，比2002年增长求便型37.6％；家用电脑每百户拥有量从2002年的消费 57.2台，增加到91.6台；移动电话百户拥有量从2002年的99.9部增长到2007年207.1部。 人均交通工具服务支出比2002年增长2.1倍；发展型家庭人均教育费用支出770元，占服务性消费消费 支出的17.8％，是所有服务性消费中比重最高的。 求美型人均住房装潢支出462元，比上年增长8.2％，消费 比2002年增长50％。 享乐型人均文化娱乐服务支出718元，比2002年增长消费 77.8％。旅游作为人们精神生活更高层次的享受，正在成为居民主要休闲方式。 数据来源：北京统计局 Page8一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 4、固定资产投资及商业地产投资情况 北京固定资产投资保持较高增速的发展，且商业地产进入快速发展阶段； 图：2005年-2009年北京市固定资产投资额 图：2005-2008年商业地产投资额及比重 北京市固定资产投资在2008年到金融危机影响近年，商业地产开发的投资额占房地产开发投资出现负增长外，其他几年都保持在10%以上的增总额的比重日益增长，自2006年，进入了快速发长速度，且2009年高达26.2%的增速。 展阶段。 单位：亿元 6,00030%26.2%5,0004,85825%19.3%3,96720%4,0003,84911.8%3,37217.6%15%3,0002,82710%2,0005%1,000-3.0%0%0-5%2005年2006年2007年2008年2009年固定资产投资年增长率数据来源：北京统计局 Page9一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 北京整体规划 -- 整体交通规划 -- 城市规划对区域发展的影响 -- Page10一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 1、北京整体规划 北京市空间发展提出了“两轴-两带-多中心”的发展规划，城市发展空间外扩发展，使得核心周边区域进入快速发展阶段； [两轴] 是指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴，两带指东部发展带和西部发展带。 [两带] 是指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。 [多中心] 包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、商务中心区、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等8大城市职能中心区。 数据来源：北京统计局 Page11一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 2、整体交通规划 轨道交通的不断发展，居民的生活圈得以扩大，空间距离影响缩小，项目竞争日益激烈； n?到2015年，全市轨道交通运营线路将达到19条共561公里，形成“三环、四横、五纵、七放射”的线网格局。 n?轨道交通近期规划实现后，主要服务于市中心区的线路里程为406公里，三环路以内平均步行1公里即可到达地铁站。 n?届时，全市轨道交通运营线路日客运量由目前的186万人次提高到888万人次，轨道交通出行占公共交通出行量比例由目前的15%提高到49%，占总出行比例由5%提高到23%。“这意味着，今后公交出行中，地上、地下各分担一半客流。” 数据来源：北京统计局 Page12一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 3、城市规划对区域发展的影响 住宅组团扩张推动城市副中心大量涌现，且得以快速发展； 在北京的城市规划上，东坝与天通苑、方庄、望京、回龙观、石景山等同属北京市规划中的十大边缘居住组团。 在十个边缘组团当中，作为最晚开发的一个，政府充分吸取了方庄、望京、回龙观等居住区开发量过大的教训，使得东坝成为北京目前最具高品质、低密度可操作性的住宅区域。 未来十年，朝阳区预计投入约70亿元用于东扩区的基础设施建设，规划新增写字楼达300万平方米，大望京商务区公建规模约为103万，而在东坝商务区的配套建设中，商务楼宇建筑面积则高达500万平方米。换言之，仅朝阳区一区之内，未来入市的商务楼宇就将在900万平方米以上。 Page13一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 朝阳区概况 -- 朝阳区现状 --区域周边情况 -- 区域现状 -- 区域发展规划 -- Page14一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 1、朝阳区概况 -?朝阳区位于北京市东部，总面积470.8平方公里，是北京城八区中面积最大的地区； -?2009年底朝阳区常住人口为317.9万人，其中，居住半年以上的外来人口为105.6万人； -从2001年开始，朝阳区GDP年均增量过百亿元，经济总量位于北京市前列。并且率先形成了服务经济为主导的产业结构，第三产业所占比重达87%以上； -根据《北京城市总体规划(2004年—2020年)》，朝阳区被定位为城市功能拓展区，具体包括：国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区，现代体育文化中心和高新技术产业基地; 数据来源：朝阳区政府 Page15一、宏观背景分析近年宏观经济指标|城市规划|区域概况及发展规划|小结 2、朝阳区现状 现阶段，朝阳区整体经济规模及零