2008金地未未来案例分析200812月4日上　　推荐理由：推荐理由：推荐理由：推荐理由：精准的客户定位创新的产品设计?在了解市场前提下的精?创新90运动,领先区域细的客户层次划分市场0.5-1个层面。?以结果为导向的客户锁定过程充分的价值展示体验产品价值体验：产品价值体验：产品价值体验：产品价值体验：突破常规的推售策略1、多样化样板房和样板段的展示价格逐渐走低但利润逐渐走高的2、强调稀缺产品特色的广告推售策略。通过稀缺性产品、高表现附加值产品的先行带动普通产品的价值提升。服务价值体验：服务价值体验：服务价值体验：服务价值体验：专业的销售服务其它理由：此为代理公司新聚仁首个品牌公司项目，代表了该司中较高层次的操作水平。2222金地未未来基本资料金地未未来基本资料项目名称项目名称项目名称项目名称金地未未来位置浦东新区唯一位于环线内的新市镇占地面积9.64万M2建筑面积15.4万M2项目概况项目概况项目概况项目概况容积率总容积率1.61611套，其中近80%的户数套数套型小套数于90M2。建筑风格现代产品类型产品类型产品类型产品类型3栋高层TOWNHOUSE、7栋空中院馆及22栋组合式TOWNHOUSE50-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房，主力户型主力户型主力户型主力户型150平方米四房。平均单价平均单价平均单价平均单价12000-17000元/平方米70/90背景下的低密度高档社区卖点归纳卖点归纳卖点归纳卖点归纳中环旁、6号线、森兰绿地、金地品牌、产品创新五角场城市副中心、金桥出口加工区、外高桥港区、张江高科技园区、小陆家嘴金融区五大产业关联区、交通辐射区域范围内首次置业和二次置业者。以白领为主的新上海人为主力客户构成客户构成客户构成客户构成客源，高端客源以私营业主和管理层为主。本地和周边区域上海客源比例也较大。3333金地未未来总平面图：金地未未来总平面图：金地未未来总平面图：金地未未来总平面图：高层高层高层高层TTTTOOOOWNWWNWNNHHHHOOOOUUUUSSSSEEEE空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房4444案名解析：未未来案名解析：未未来案名解析：未未来案名解析：未未来?未未来：未未来：未未来：未未来：叠加词汇，“未来之上的未来”的缩略，代表不但超越现在、更将在未来也处于一种领军的地位。?FUTUREFUTFUTUREFUTUREURE++++++++?简洁有力，兼具时代感与未来性。5555产品推广语：超空间建筑产品推广语：超空间建筑产品推广语：超空间建筑产品推广语：超空间建筑院次方生活院次方生活院次方生活院次方生活突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。超空间建筑：院次方生活：“超”，超越之义。“院”统称了建筑空间里所有半围合或未围合的花园、露表达与众不同、极致完美台与阳台；的形容词，突显超现代建筑外立面赋予的视觉感“次方”，蕴涵无穷多的数学官；名词，代表倍数等级的增长；表达高附加值、极具潜力的形容词，突显自由空间“院次方”，极具未来意向的组合所赋予的价值最大符号，突显本案最大卖点之化；一的多花园、多露台、多阳台的高附加空间值。*FootnoteSource:Source6666广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创新性。新性。新性。新性。7777广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创新性。新性。新性。新性。8888样板房、地盘包装：营造外环样板房、地盘包装：营造外环样板房、地盘包装：营造外环样板房、地盘包装：营造外环境、展示内环境。境、展示内环境。境、展示内环境。境、展示内环境。9999样板房、地盘包装样板房、地盘包装样板房、地盘包装样板房、地盘包装实景图10101010样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。实景图11111111交通动线导入客源交通动线导入客源交通动线导入客源交通动线导入客源交通动线导入客源外高桥五角场城市副中心五角场城市副中心五角场城市副中心五角场城市副中心外环线金桥出口加工区金桥出口加工区金桥出口加工区金桥出口加工区中环线高行五角场外高桥港区外高桥港区外高桥港区外高桥港区内环线张江高科技园区张江高科技园区张江高科技园区张江高科技园区金桥小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区陆家嘴张江12121212项目总价段划分项目总价段划分项目总价段划分项目总价段划分::::?户型?面积毛坯均价?总价?115-154115115-154115-154-154?13000130130001300000?150-202150150-202150-202-202万?花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房大户型大户型大户型大户型?89989898?13000130130001300000?106-116106106-116106-116-116万?花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房小户型小户型小户型小户型?88.588.88.588.55?12000120120001200000?106-116106106-116106-116-116万?高层高层高层高层TOWNHOUSETOWTOWNHOUSETOWNHOUSENHOUSE?85-8885-85-8885-8888?11000110110001100000?94-9794-94-9794-9797万?空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆二房二房二房二房?55-6555-55-6555-6565?11000110110001100000?61-7261-61-7261-7272万?空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆一房一房一房一房*FootnoteSource:Source13131313客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。月还款（月收入税后年收入税后月收入总价承受力首付（3333成）客源置业次数40%40%440%0%，30030303年）5-6万4000-5000元1600-2000元37-47万11-15万一次置业10-1810-1810-1810-18万8000-15000元3200-6000元75-14075-14075-14075-140万22-45万一次置业为主，二次置业为辅20-2520-2520-2520-25万16000-20000元4800-6000元113-142113-142113-142113-142万34-42万二次置业为主，一次置业为辅25-3025-3025-3025-30万20000-25000元6000-7500元142-177142-177142-177142-177万42-53万二次置业为主30-5030-5030-5030-50万25000-41000元7500-12300元177-290177-290177-290177-290万53-87万二次置业为主50-80万41000-67000元12300-20000元290－450万87-135万二次置业为主80万以上67000元以上20000元以上450万以上135万以上二次置业以上目标客户集中区域14141414客源属性分析：客源属性分析：客源属性分析：客源属性分析：根据总价范围圈定目标客层。根据总价范围圈定目标客层。根据总价范围圈定目标客层。根据总价范围圈定目标客层。客源属性分析主要年普通职工平均中级管理高级管理产业区域主导产业龄层次收入人员收入人员收入陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁6-10万20-25万50万以上外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁5-8万12-18万30万以上轿车及零部件、微电子、现代通金桥讯、新一代家电、机电一体化、25-40岁5-6万12-16万30万以上生物医药张江生物医药、集成电路、软件30-40岁5.5-6万12-18万30万以上贸易、咨询、服务业、教育、商五角场25-35岁5-8万12-20万30万以上业一次置业居以催生大量白领人群的智力型行特征25-4025-4025-4025-40岁一次置业多，部分二次二次置业为主业居多置业者15151515客户层次划分客户层次划分客户层次划分客户层次划分::::?神龙系：神龙系：神龙系：神龙系：顶层购房人士，公寓顶层购房人士，公寓顶层购房人士，公寓顶层购房人士，公寓600600660000万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅1200120120012000万万万万远海系：欧美背景的海外人士，公寓欧美背景的海外人士，公寓欧美背景的海外人士，公寓欧美背景的海外人士，公寓400400440000万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅500500550000万万万万?近海系：近海系