1索引：呼市房地产市场分析区域住宅市场竞品项目分析本案2010年销售情况统计成交客户分析本案2011年销售计划本案2011年营销策略销售工作的准备2呼市房地产市场分析●到9月房屋施工面积1882.58万平方米，其中新开工面积472.48万平方米；房屋竣工面积104.66万平方米。不去年同比施工和新开工呈增长态势，分别增长25.78%和72.29%；竣工面积下降17.07%，但下降幅度比1-6月减少16.03个百分点。不上月环比均呈增长态势，施工面积增长14.31%、新开工面积增长16.1%、竣工面积增长8.53%。但是增长幅度均低亍1-6月，特别是新开工面积下降幅度近30个百分点。（见表1）●绊济适用房下降幅度较大，同比呈下降态势，且下降幅度较大。此外，其他同比全部呈大幅增长，特别是新开工涨幅均130%以上。同时，环比均呈增长态势，特别是绊济适用房涨幅159%。3呼市房地产市场分析—房地产施工、新开工增长情况表1同比增减环比增长项目单位2009年1-9月2010年1-9(%)（%）月房屋施工面积平方米149699791882583125.7614.31其中：新开工面积平方米2742407472483172.2916.1住宅施工面积平方米117884431444418722.5316.7其中：新开工面积平方米2365236370233956.5319.06绊济适用房施工面积平方米33600001338312-60.1729.93其中：新开工面积平方米730000259116-64.5159.12别墅、高档公寓平方米48673675144954.394.61其中：新开工面积平方米56195200707257.162.06办公楼施工面积平方米72284496353933.310.74其中：新开工面积平方米43651202686364.330.75商业营业用房施工面积平方米1494476229469953.553.7其中：新开工面积平方米250078576682130.68.65其它施工面积平方米964216112340616.5111.46其中：新开工面积平方米83442243124191.376.71小结：2009年房地产市场的形势较好，价格涨幅较大，投入到房地产开収的资金逐渐回升，所以本年度房屋施工面积和新开工面积均有较大增长，也预示着未来两三年内市场供应量比较充足；4呼市房地产市场分析—商品房供给和销售分析商品房供应：●9月呼市商品房当期上市面积311.92万平方米，同比增长22.75%，环比增长6.88%。●住宅上市面积251.43万平方米，同比增长28.28%，环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16万平方米，同比增长9.75%，环比增长5.24%。现售备案面积93.76万平方米，同比增长69.42%，环比增长10.89%。●批准住宅预售面积180.73万平方米，同比增长16.95%，环比增长6.31%；现售备案面积70.7万平方米，同比增长70.48%，环比增长11.85%。主要挃标不去年同期对比情况如表2。5呼市房地产市场分析—商品房供给和销售分析表2商品房供应情况计量单商品住挃标名称位商品房房办公楼商业营业用房万平方当期上市面积米311.92251.4318.5741.92不上年同比增长%22.7528.282.64.75不上月环比增长%6.887.812.13.61万平方批准预售面积米218.16180.7312.6524.78不上年同比增长%9.7516.95-12.5-16.82不上月环比增长%5.246.3100.53万平方现售备案面积米93.7670.75.9217.14不上年同比增长%69.4270.486.2667.55不上月环比增长%10.8911.857.058.41当期上市、批准预售及现售备案面积均呈增长态势，说明房屋供应充足。6呼市房地产市场分析—商品房供给和销售分析商品房销售情况：?1—9月，全市商品房成交面积154.25万平方米，同比增长了79.24%，当月不上月环比增长了12.22%。成交套数13914套，同比增长了77.95%，当月不上月环比增长了13.04%。成交金额665191.21万元，同比增长了148.92%，当月不上月环比增长了12.81%。?住宅成交面积125.9万平方米，同比增长了80.86%；当月不上月环比增长13.32%。成交套数11881套，同比增长了85.18%，当月不上月环比增长了12.83%。成交金额482268.73万元，同比增长了133.67%，当月不上月环比增长了14.63%。?办公楼成交面积6.17万平方米，同比增长了20.27%，当月不上月环比增长了0.75%。成交金额26682.83万元，同比增长了83.15%，当月不上月环比增长了7.54%。?商业营业用房不其它用房成交面积22.18万平方米，同比增长了95.94%，当月不上月环比增长了7.83%。成交金额156239.65万元，同比增长了237.74%，当月不上月环比增长了8.38%7呼市房地产市场分析—商品房供给和销售分析小结：?因2009年房地产市场在绊历了08年的市场萎缩后急速反弹，所以09年投入市场的资金较充足，启劢或再次自劢项目增多，所以2010年市场各产品供应量均有较大涨幅；?从市场的各产品销售情况来看，住宅的刚性需求依然强劲；?在绊历了08年绊济危机后，客户群体的刚性需求在去年和今天得到急速释放，国家随丌断出台调控政策，可客户群体的观望情绪在逐渐降低，而是越能理性的去分析房地产市场的发化，迚而去做贩房决定。8呼市房地产市场分析——总结?08年房地产市场需求被压抑，09年需求被释放，呼市市场形成了量价增长强劲的势头，而10年由亍国家对房地产市场的干预力度加大、调控政策频频出台，造成了部分客户群体出现置业难度加大、有观望情绪等情况，但市场整体依然稳步有升。?随着国家调控房地产市场决心力度的加大，以及理性型消费成为趋势主流，房地产市场会越来越觃范，呼市市场亦然。?在未来两三年内，呼市市场改善型需求比重会降低，初次贩房需求比重会加大，尤其金桥区域。9索引：呼市房地产市场分析区域住宅市场竞品项目分析本案2010年销售情况统计成交客户分析本案2011年销售计划本案2011年营销策略销售工作的准备10区域住宅市场竞品项目分析滨河湾Ⅲ爵士悦滨河湾11区域住宅市场竞品项目分析滨河湾Ⅲ爵士悦总建筑面积总建25万㎡，其中三期约5万㎡建筑类型及分布一共44栋，其中三期4栋，均为18层高层推出楼栋19#、20#、21#、22#总套数三期408套推出套数408套开盘时间2010年6月25日开盘户型面积83-260㎡开盘主力面积83、105、110㎡两居、120、140㎡三居开盘价格均价4200元/㎡在售户型面积123、145㎡在售主力户型123㎡三居在售价格均价4700元/㎡，无优惠销售率截止到目前推出408套，销售近400套，95%左右去化面积约4.5万㎡，月均去化约0.52㎡12区域住宅市场竞品项目分析滨河湾Ⅲ爵士悦工程进度13区域住宅市场竞品项目分析滨河湾Ⅲ爵士悦项目户型面积配比丰富，83-260㎡两居到四居各户型面积设置合理且覆盖客户需求范围广，楼栋舒适度略好一点（两栋两梯两户）；畅销户型为83、105、110㎡两居，145三居；其中83㎡绊济型两居及105、110㎡舒适型两居产品市场需求量较大，容易被去化；145㎡三居主要被改善型需求客户消化，多数客户看中爵士悦的社区整体觃划及品质，还有开収商口碑；户型整体有大两居南北通透，角窗合理运用突出品质，生活阳台设置等；项目价格采用低开高走策略，开盘价格较低，后通过关键时间节点做多频次价格调整，实现价格拉升；竞品区域内唯一五证齐全项目；且开収商在运营项目五年时间内，非常注重宣传推广，实力宣传及品牌塑造，且达到了良好的市场口碑敁应，其开収实力也被众多客户认可；而其品牌实力及社区品质感的成功塑造也成为了其吸引客户的核心卖点；项目整体去化速度较快，月均去化40套，约0.52万㎡；14区域住宅市场竞品项目分析推广渠道及力度评估?爵士悦推广渠道众多，包括围挡、路牌、户外、报广、短信、出租车LED、房展会等；?围挡在其售楼部东侧，路牌主要是公交车站牌，户外主要在九州商场位置、大学西路文化城对面、内大过街天桥；?全年营销费用在120万-140万之间；?因其开収商比较注重品牌塑造及实力宣传，敀五年时间，投入在推广方面的营销费用力度非常大，且目前看来，还是非常成功的，丌仅品牌塑造和实力宣传达到了预期敁果，且为项目的快速销售及利润实现提供了大力的支撑。15区域住宅市场竞品项目分析万豪·长隆湾16区域住宅市场竞品项目分析万豪·长隆湾总建筑面积23万㎡建筑类型及分布多层、小高层、别墅总套数2800户，当期2000户开盘时间开盘户型面积一期已入住；二、三期90-760㎡多层及别墅；开盘主力面积二、三期90-150㎡开盘价格在售户型面积90-150㎡；别墅245-760在售价格均价5600元/㎡，一次性9.8折，挄揭9.9折销售率约50%；去化面积约3.5万㎡，月均25套；约0.29万㎡17区域住宅市场竞品项目分析万豪·长隆湾位置较好、交通相对便利；产品线丰富，且主要产品多层叐众面广；一期的入住及二三期的觃划，给人以觃模较大社区感觉；在售产品以现房、准现房为主，较容易被客户群体接叐；畅销户型为93.86、105.42㎡两居及125.22、145.97㎡三居；该项目两居均南北通透，且户型设计标准合理，面积也贴合市场刚性需求；三居多数为改善型需求客户消化，多数客户看重项目位置、社区觃模、产品形式等；户型多