保利·文登金滩项目产品定价报告ReportRecommendationsByTospur青岛同策2011.4.13目录Contents区域解读宗地条件市场分析产品定位价格初定ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司目录Contents区域解读地块条件市场分析产品定位价格初定ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司项目区域属性生态旅游度假区范围内，未来的文登城市副中心，发展前景广阔。?地处南海新区，文登城市副中心项目位于文登市南海新区的小观镇，距离文登市中心直线距离约34公里，文登未来经济发展重心正在南移，临港产业区南海新区被定义为文登的副中心城市。?生态旅游渡假区范围内，未来发展潜力大旅游渡假区C小观镇是政府重点打造的生态旅游度假区，区域内主B要发展旅游业和房地产业，区域内资源丰富，海岸线绵长，有优质沙滩和万亩松林，是国内少有的未深度开发区域，区域优势明显，发展前景广阔。?旅游区内商住项目火热开发中，居住氛围将逐步CB升级目前已有18个项目落户区域内香水海、碧海云居等多个项目均已开工，区域居住氛围不断加强。ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司交通属性立体交通优势明显，海陆空交通网络发达；新建多条公路直通文登市区，交通比较便利。[航空]1.5小时车程内拥有青岛、烟台、威海3个国际空港，公路、铁路四通八达。1小时车程内有5个一类开放港口、3个机场和3个中心火车站，距文登市区、文登火车站、威海威海国际机场文登市区机场车程均在半小时之内，交通优势明显。[铁路]威济铁路从文登境内穿过，规划建设中的半岛城际铁路与南海毗邻，疏港铁路已列入建设规划。[港口]区内拥有国家二类开放口岸张家埠港，1小时车程内有青岛、烟台等5个一类开放港口，文登南海新港正在建设中。[路网]南海新城区域内新修主干路网120公里，规划形成“七纵三横”对外交通网络和“五纵四横”的对内骨干路网。309国道、荣乌高速距南海新区仅2公里，威青高速就在南海境内。重点道路包括环海路、滨海路、金乡路、金乡东路、万家寨路等，交通路网不断完善中。ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司自然资源生态环境优越，自然资源丰沛，为本案打造高端海景住宅奠定坚实的自然基础。区域范围内环境优美，自然条件优越，有优质沙滩、天然海水浴场、天然松林、自然河湖及生态湿地绵延数十里的万亩松林位于南海岸边，香水河昌阳河林内空气清新，松香浓郁，空气负氧离子含量较高，有“天然氧吧”之称。金垒河香水海?文登南海有156公里海岸线，坡平浪天龙湖缓，岛礁棋布，风光优美；冬无严寒，?文登南海有12公里金色沙滩，沙细坡夏无酷暑，气候宜人，是最适合人类缓，柔软舒适，磁含量之高国内罕见，居住的地方。对人体健康非常有利，设有海水浴场、南海公园等。?威海市最大的河流母猪河（南海河段?南海建有多处“生态湿地公园”，鸟称为香水河）在此入海，形成了千亩类翔集，海产丰富，人与自然和谐相湖泊，碧波荡漾，风光优美，被命名处。为“香水海”。ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司居住氛围区内众多项目处于兴建阶段，居住氛围有待形成；但众多项目共享资源，未来竞争激烈。香水海安宝江南城阳光海岸香水海碧海云居金湾名苑南海翡翠城金海滩阳光城驿海庄园清岛湾蔚蓝海岸C地御景湾碧海金乡B地碧海云居碧海金乡清岛湾?地块周边项目较多，包括碧海云居、碧海金乡、御景湾、清岛湾、蔚蓝海岸、驿海庄园、香水海等10多个项目，且这些项目基本都已动工兴建，部分项目已竣工，居住氛围逐渐形成，具备形成大规模居住区的潜力?区内土地资源丰富，现有存量土地和可报批未利用土地共计约11万亩，地势平坦，适宜大规模规划开发，且目前土地价格较低，已吸引多家开发企业进驻此地，在资源共享的前提下，未来或将形成激烈的竞争。ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司未来发展规划旅游度假区的规划将成为区域发展的重要拉动引擎，城市体系升级有利于外来客户导入。生态旅游度假区以生态宜居和旅游目的地为目标，突出休闲养生和滨海度假特色，重点抓好“两轴、两园、一区、一岛”建设。★两轴：滨海景观主轴——金色畅想；滨河景观主轴——海上人间滨海景观轴，12公里金色沙滩、万亩松林形成的滨海旅游度假景区。滨河景观主轴，对香水河下游8公里的河道和周边的生态湿地进行高标准的规划整治，形成“一海九岛”的滨河景观主轴，着力打造集观光旅游、休闲娱乐、商业购物、金融服务等于一体的滨河休闲度假景区。★两园：滨河景观主轴东侧的体育休闲运动公园和香水海项目区内体育休闲运动公园。★一区：蓝湖休闲商务区以480亩蓝湖为中心，环湖建设商业服务区、高档住宅、金融服务等区域，打造集购、游、康、商、住、文、服七大功能于一体的全新的生态型都市商业综合公园。南海新区划分为以小观镇为主的旅游度假区、以泽头镇为主的生态生活区、以母猪河流域为★一岛：南海明珠岛中心的生态湿地保护区、以高岛盐场为中心的处于南海公园南约2000米海域，项目约占面积2平方公里。规划建成集五星海洋高新区、以侯家镇为中心的渔业观光区和酒店、游艇码头、商业居住、生态养生、观海旅游、医疗卫生、商务会展、海洋产业区、以泽库前岛为中心的港口码头造观音主题公园等于一体的现代化休闲度假乐园。船产业区等七大功能区。ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司区域环境小结未来发展潜力看好但或有激烈竞争；处于待开发状态，存在开发周期长的劣势。区位优势明显，位于南海新区，生态旅游度假区范围内，未来具备发展为城市副中心的潜力。立体交通优势明显，海陆空交通网络发达；新建多条公路直通文登市区，交通比较便利，具备良好的通达性。区域内生态环境优越，自然资源丰沛，未来规划以生态宜居和旅游目的地为目标，未来发展前景广阔，具备发展高端海景住宅的基础。区内众多项目处于兴建阶段，发展将连成一线，居住氛围有待形成；但众多项目共享资源，未来竞争激烈。ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司目录Contents区域解读地块条件市场分析产品定位价格初定ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司宗地经济指标宗地体量较大，符合建设中大规模社区的条件；低容积率利于打造低密度产品。建设用地地块编号占地面积容积率建筑面积面积B地块148378942891.2113147C地块96409733071.0677795?项目地块共计分为2个片区，总计占地面积为244787㎡，规划面积约为19万平方米。项目体量A较大，具备形成中大规模社区的条件。BC?容积率分别为1.2和1.06，属于低密度产品地块?开发限制指标较少，产品组合、产品规划等具备更高自由度BCByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司四至与环境路网比较发达，通达性好，但道路平整度一般；处于开发阶段，仍然保留旧村面貌。B地块东侧金乡路B地块东南侧B地块南侧金乡东路万家寨路明珠路金乡路C地块B、C地北环海二路C地块西万家寨路C地块北侧【交通】南海至文登城际公交，6：00——15：环海二路30(30分钟/班，票价10元，50公里，历时60分钟)；南海至威海城际公交每天1班，13：30分钟海景路发车，历时120分钟；南海至飞机场无公交车，C地块西侧开车需50分钟。ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司生活配套紧邻金滩海水浴场与南海公园，具备良好自然景观；存在一定生活配套，但不够齐全。?项目南邻12公里金海滩，距南海公园步行5分钟?地块东侧分布南海医院、农村信用社、南海交易大厅（步行需要10分钟）、环海3路与万家寨路交汇处南侧万家寨路与环海2路交汇处海景路南侧南海公园南海实验学校（包含幼儿园、小学、初中，步行需15分钟）?但是周边无大型购物中心，交通路线单一?C地块紧邻万家寨村、C地块北侧孙家寨环海2路中段，万家寨路以西南海公园内标志性建筑孙家寨村，人员杂乱ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司宗地现状地块形状比较规则，为建筑排布等提供便利条件；但C地块不平整，将增加开发成本。B地块C地块B地块西地块东北方向C地块北侧C地块西侧B地块南地块北侧【宗地状况】C?场地尚未平整，有部分建筑残留，【宗地状况】?地块内有自然水系?场地内部平整，无任何建筑物约1000平米?紧邻地块东北方向有条排污沟ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司宗地条件小结具备打造高端海景社区的条件，但周边配套有待升级，开发周期或将较长。经济指标?宗地体量较大，符合建设中大规模社区的条件；容积率较小适合开发低密度产品。?路网比较发达，通达性好；目前处于开发阶段，居住氛围还不环境四至浓厚，需要外来人口的导入。生活配套?具备良好的可利用天然景观资源，但周边配套有待成熟，虽具备打造高档景观社区条件，但面临开发周期长的困境。?地块形状比较规则，为建筑排布等提供便利条件；但C地块不宗地现状平整，将增加开发成本。ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司SWOT分析1.区域发展优势1.交通路网劣势机会1.处于南海威胁1.交通比较潜力吸引多比较发达，新区，属于单一，公交家开发商注通达性和展政府重点开体系不发达，资于此，众示性高发区域，未出行存在限多项目共享2.自然环境制来具备上升区内资源，优越，紧邻为副城区的2.周边仍然未来竞争压南海公园，潜力保存旧村面力较大自然景观可2.旅游渡假貌，环境嘈2.区域处于以利用区规划拉动杂；生活配整体开发阶3.地块规则区域发展，套还不完善，段，开发周比较平整，城市升级利居住氛围不期较长，需适合卡发育于外来人口够浓厚要充沛资金产品排布导入支持ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司目录Contents区域解读宗地条件市场分析产品定位价格初定ByTOSPUR青岛同策房产营销策划有限公司文登房地产市