谨呈：上实城开集团国际化生活打造燕郊明天！——燕郊项目初判与产品定位投标报告前期关键结论回顾。项目面临难点：1，地段：城市陌生区，非热点开发板块；2，产权：50年产权，商业立项；3，大型综合体：商业比重偏大；4，市场：在售项目多依赖价格驱动，如何实现平台价值突破；思考路径：1，通过区域价值挖掘及市场调查分析，进行项目定位及产品建议。2，改变传统开发模式，站在都市化的角度，实现与北京生活方式的对接。3，前瞻性打造，契合客户精神需求。前期沟通存疑。希望倾听客户的声音，通过访谈了解客户的真实想法和真实需求。?客户对区域的认识。?客户对项目的认识。住宅与商业如何定位住宅与商业如何定位?客户的住宅需求。从而实现无缝对接？从而实现无缝对接？?客户的商业需求。本阶段工作重点。本阶段主要进行区域深度调研，重点通过客户访谈及真实有效的问卷调查来解决开发商核心关注问题。访谈对象包括业内人士、本地客户、外地客户等，职业涉及各个层面。业内深访2组深度访谈访谈客户共计客户深访19组41组，深访访谈形式21组，街访20组，有效街头拦访街头问卷20组，其问卷30组。中有效问卷13组本期核心解决问题。本报告通过大量客户访谈和问卷调查，了解目标客户的真实想法和真实需求，并经过公司领导及项目组成员的反复论证，进而解决本项目的开发模式和产品定位问题。本期汇报内容。区域认识项目分析客户解读项目定位物业建议价格建议世联服务区域认识。l世联东部案例展示l世联对东部区域的理解燕郊之于北京、之于通州，是什么？世联见证东部区域成长历程嘉德燕郊东湖湾望京天洋城板块燕京航城中建红杉溪谷燕郊板块公园5号8哩岛金融街园中园东贸国际CBD板块通州新城运河核心区通州板块华业东方玫瑰本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON世联燕郊项目展示世联燕郊项目展示AA望京三元桥燕郊镇朝阳公园CBD燕京航城：天洋城：嘉德燕郊项目物业建议：l总建筑面积：114万㎡；l总建筑面积：183万㎡；?商业街：占地4000㎡左右，风情化的商l类型/栋数：40栋，16~33层；；l类型/栋数：44栋，18-35层，板楼，业街，包含音乐喷泉广场、餐饮区、酒吧街等；l容积率：2.99；共13200套，三期共19栋，约80万㎡?园林示范区：占地10000㎡左右，包含l产品：2梯3户或4户，39-134平l容积率：2.97；园林景观、水系和简单的运动场地；米；l产品：50-60㎡一居，70-90㎡两?住宅：洋房2.8万平米，高层10.2万平l价格：目前报价均价8000元/㎡；居，110-120㎡三居；米；l交房标准：精装修；l价格：均价9500-11000元/㎡，毛坯l物业：世邦魏理仕/1.4元-㎡-月。l物业：天融物业1.4元/㎡/月。本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON世联燕郊项目展示世联燕郊项目展示东贸国际CBD东超大规模城市建筑综合体?地处北京东郊燕郊经济开发区的旅游度假区核心，位于东长安街的延长线上，西距CBD国贸中心25公里，北距首都国际机场及新国际展览中心25公里。?总建筑面积：69.75万㎡；?套数/栋数：6394套,27-33层；?容积率：3.69；?产品：一二期住宅零居44-46㎡，一居63-66㎡，二居86-90㎡，三居100-120㎡，三期酒店式公寓40-80㎡；?配套：五星级酒店、甲级写字楼、3万㎡购物中心、1000㎡双语幼儿园、3000㎡会所、3万㎡园林景观；东贸国际占东贸国际占位位CCBDBD，，打造国贸东打造国贸东段段地标性城市综合地标性城市综合体体,,成功引领燕郊住宅市场！成功引领燕郊住宅市场！城市化路线，细节处理打造高端品质，跳出燕郊现有市场水平本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON世联通世联通州州项目展示项目展示华业东方玫瑰：建筑类型：住宅板楼、塔楼、板塔结合建筑面积：1010000平方米户型及面积：一居40-50平米二居80平米容积率：3.5绿化率：35％土地年限：70年东方玫瑰：主流居住大盘，承接CBD挤压客群及区域内首改客群8哩岛：占地面积：11.6万平米建筑面积：14.6万平米绿化率：42%容积率：1.6产品：别墅160-377平方米；89平米二居；136平米三居8哩岛：生态宜居社区，面向东部改善升级客户中建.红杉溪谷：占地面积：万平米建筑面积：115000万平米绿化率：30%预计开盘时间：2011年5月土地年限：70年产品：联排；叠拼中建·红杉溪谷：通州新城运河CBD，首智别墅典范本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON世联通世联通州州项目展示项目展示金融街园中园：通州首个商务综合体打造，标志通州迈进国际新城的开始。项目参数：总建面25.1万平米，其中公寓部分6.3万平米，商业4万平米；办公14.8万平米；本项目打造将进一步提升区域的整体形象，成为区域价值提升的有力支撑。华业通州核心区项目：通州新城核心腹地，打造通州未来国际化城市地标。本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON世联望世联望京京项目展示项目展示东湖湾——突破望京，站位城市中心豪宅圈！地理位置：位于东北四环外，京承高速以东总建筑面积：约63万平米配套：30000平米独立式国际商街，双会所设计，陈经伦中学、双语幼儿园的高端配套，使本项目具备豪宅条件产品户型：高层板楼，两梯2户，层高3米，主力户型为160-220平米三居及四居产品定位：成为北京城市高品质大宅典范东湖湾实现豪宅站位因素分析:?北京城市化发展进程的促进。?轨道交通带来的全市覆盖能力。?CBD的辐射。?改善需求下的高性价比产品。?城市豪宅的市场站位。?产品自身体系豪宅标准打造。高品质社区打造，快速建立泛东北四环高端住宅新标杆！本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON区域认识。l世联东部案例展示l世联对东部区域的理解燕郊之于北京、之于通州，是什么？城市城市背景背景北京的超级大城市化背景《北京城市总体规划(2004年—2020年)》将北京城市发展目标确定为：国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市。全球城市（Globalcity），又称世界级城市，指在社会、经济、文化或政治层面直接影响全球事务的城市。伦敦、纽约、巴黎和东京传统上被认为北京2020年地铁规划线路是「四大世界级城市」。规模：未来城市人口将达3000万，成为超级大城市；截至2007年末，全市常住人口1633万人，其中户籍人口1213.3万人，居住半年以上的外来人口419.7万人。——北京市统计局2009轨道交通：2020年，北京地铁总长将超过纽约，居世界之首截止目前，北京地铁总长度200公里；到2020年，19条线路，总长度达561.5公里，将超过纽约居世界之首；本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON依托交通驱动、配套补建、新城规划，通州通通州历程州历程逐步由“睡城”向现代化国际新城迈进通州发展路径：交通驱动》配套补建》配套完善10年发展，通州新城开始向“都市化”时代迈进！本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON通州未来将成就北京副中心，下一个CBD所通通州发州发展展在地，当前正处于国际化发展阶段北京多中心规划，未来通州之于北京正如陆家嘴之于上海！本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON依托与北京的城市距离及交通驱动，燕郊快速发展，燕郊燕郊历程历程但燕郊的地理位置决定了燕郊城市发展受制于通州随着通州国际化进程的加快，燕郊与通州的关联度越来越强。本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON北京世界城市的打造及通州新城的规划促使燕郊燕郊发发展展燕郊未来发展将由城市化向都市化转变燕郊当前正处于都市化发展的初始阶段，规划利好带来城市升级。本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON城市外扩带来区域升级促使望京逐步“被豪望望京崛起京崛起宅”，望京未来将成为高端居住区望京区域发展轨迹政府建设望京新城，北苑缓解城市核心压力25000/㎡顺义20000元/平米左右刚需住宅兴起，望京起步刚客户需挤压客户挤压望京地铁线设立，交通30000-35000/㎡驱动，快速发展高端世界500强由CBD迁客户挤压入，产业形成朝阳公园40000-50000/㎡商业集中进驻，配套通州跟进，区域逐步成熟朝青刚需客20000-25000/㎡CBD高端客30000－户挤压客户户挤压35000元/㎡城市外扩，区域升级，成就高端居住区城市外扩带来区域升级，燕郊未来发展面临“被国际化”。本报告是严格保密的。WWOORRLLDDUUNNIIONON区域小结。世联深耕东部区域，见证东部区域发展历程。?随着北京多中心规划，通州未来将成就北京副中心，当前正处于国际化发展进程中。?燕郊与通州特殊的地理位置关系决定了燕郊未来发展将受制于通州，随着区域规划的逐步落实，燕郊与通州的关联度越来越强。?燕郊未来发展将由城市化向都市化方向转变，由于城市外扩所带来的区域升级，燕郊将面临“被国际化”的发展局面。项目分析。l城市层面l本体层面l市场层面l案例借鉴本项目所面临的机会点在哪？燕郊城市升级主要向北和向南两个方向发展，南部具城市城市发发展展备重新定义燕郊城市新核心的市场机会格局划分：燕郊当前发展鑫兴美食城立丽香酒楼主要集中在北部的老城区燕郊开发区实验中学兴达超市第一饺子馆及102国道沿线，南部尚处完美超市创业店北部于待开发区域。世纪华联超市冯家府小学燕郊船业大厦南曹庄村小学未来发展：万家福超市老海城区林超市京都北医院ü燕郊升级主要向北和向南两京东中美医院福成购物广场燕郊开发区