谨呈北京科技园置地有限公司:NIONNIONUUORLDORLDW超越超越辉煌的开始辉煌的开始W------王佐镇佃起村居住项目前期营销策划顾问投标报告本报告是严格保密的。NIONNIONUUORLDORLDWW契契机。机。本报告是严格保密的。NIONNIONUU拿地拿地nn北科建王佐镇拿地，建面北科建王佐镇拿地，建面24.824.8万㎡、万㎡、ORLD容积率1.2、楼面价1.15万；ORLDW事件事件容积率1.2、楼面价1.15万；Wnn开发计划开发计划：：20102010年底或年底或1111年初入市年初入市；；开发开发nn形象要求形象要求：：低密形象低密形象入入市，扭转前期市，扭转前期“领袖?新硅谷”的市场形象，“领袖?新硅谷”的市场形象，重新树重新树目标目标立“领袖”品牌立“领袖”品牌在市在市场场上的上的高品质影高品质影响力。响力。本报告是严格保密的。NIONNIONUUORLDORLDWW目目标标解解析。析。本报告是严格保密的。亚北板块NION整体楼面价格11500元/㎡NION京昌板块20000元/㎡U18500元/㎡U西山板块中央板块30000元/㎡ORLD35000元/㎡ORLDW刨除配建的楼面价格13124元/㎡W产品预售价格22000元/㎡京石板块亦庄板块16000元/㎡18000元/㎡1312131244意意味着味着：：直逼直逼区区域内域内联联排排实实现现价格价格；；2200022000意意味味着：着：售售价与价与北京北京高高端端别别墅墅市市场场持平持平，，除除去去西西山山和中和中央，央，相相比比其其他他别别墅墅板块板块本项本项目目售售价价处处于于高高位；位；定定位位方向：自方向：自古古华山华山一一条路，无条路，无可可选择选择的的要做到最优要做到最优本报告是严格保密的。NIONNIONU是否有做到最优的机会？是否有做到最优的机会？UORLDORLDWW本体机会区域机会结构结构市场机会客户机会项目定位本报告是严格保密的。NIONNIONUUORLDORLDWW本本体体机机会。会。本报告是严格保密的。位于城区外围，区域价值认知度低、环NION项目区位NIONU境幽静，富有温泉、地热资源U项目位置：西西ORLDORLD五四n项目位于北京西南版块，属于W城W环环八区丰台区。n地处北京西部生态带，河六西生态走廊规划范围内；环n毗邻王佐镇南宫村、温泉、京石地热资源丰富。高速青龙湖北京北京南南宫宫村：村：中国中国地地热热第第一村一村本报告是严格保密的。30分钟可达六里桥、丽泽，45分钟到达NION项目交通NIONU金融街，公交通达，14号线需时间实现U四三ORLD环环交通：交通：交通：ORLDW金融街公公路：路：W长长青路青路------京京周路周路(双车道(双车道)---)---五环五环oror京石高京石高速(不经过杜家坎)五速(不经过杜家坎)长青路---京石高速----五、四、三环环45min六里桥长青路---京石高速----五、四、三环向东向东3030分钟分钟可可达六达六里桥里桥、、4545分分钟钟可达金可达金融街融街；向西；向西55分分钟可钟可达达王佐王佐镇镇中心、中心、1515分分丽泽商务区钟钟可达可达青青龙湖龙湖（规划中）公交——项目西侧方向300米内有458路、地铁14号线杜公交——项目西侧方向300米内有458路、（规划中）家917路等多路公交，均可快速到达城市核坎917路等多路公交，均可快速到达城市核心区心区；；京地铁------项目北侧为地铁14号线西延方案周地铁------项目北侧为地铁14号线西延方案路佃起佃起村站村站，，处于规划阶段，处于规划阶段，仍仍需时需时间实现间实现京青龙湖石高速本报告是严格保密的。紧临镇中心，配套完善，满足日常生活NION项目配套NIONU需求，特色温泉主题配套UORLDORLDWW大型农贸市场休闲配套百货商场购物中心餐饮配套区域内区域内现现有配有配套套级别级别较较高，高，种种类类多多、数量、数量足，足，足以满足日常生活需求南足以满足日常生活需求镇中心?消费类：大型集贸市场内小商品种类多样，基本宫?消费类：大型集贸市场内小商品种类多样，基本满足日常生活购物需求。体满足日常生活购物需求。?生活服务类：美容美发、汽车维修、婚纱摄影等育镇政府?生活服务类：美容美发、汽车维修、婚纱摄影等服务机服务机构构类型类型比比较齐全较齐全，，但但规规模较模较小。小。公10min本项目?餐饮类：以沿街的独立中等规模餐馆为主。园?餐饮类：以沿街的独立中等规模餐馆为主。??休娱乐休娱乐闲类闲类：：临近临近南宫南宫体育体育公公园园和和南宫南宫世界世界地地热热博览园博览园，镇，镇中中心建心建有有休休闲茶闲茶餐厅餐厅、、娱乐城娱乐城等等娱娱乐配乐配南宫世界套套，，但但数数量和量和规规模模有有限限。。地热博览园?特色配套：：设设有有温泉主题温泉主题配套配套。。本报告是严格保密的。?特色配套项目四至西部典型低调、幽静居住氛围，居民素质较高NIONNIONUUu北：长青路，双向四车道，ORLD路况好，直通青龙湖旅游度ORLDW假村，较高品质居住区，周W边相关行业（军政相关）居民为主，素质较高。长青路（双向4车道）u东：变电厂，据调查王佐镇政府无辐射，对居住无影响。变电厂花圃u西：花圃。u南：中国航天工业总公司二院后勤保障部304场及家属中国航天工业总公司居住区，军队把二院后勤保障部304场南侧道路（双向2车道）守，幽静森严。本报告是严格保密的。绝对稀缺低密度，配套指标丰富，包含NION项目指标NIONU绿地、教育、商业配建UORLDnn项目项目指标指标ORLDW占占地地面积面积：：204989204989㎡㎡W地上建面:248760㎡商地上建面:248760㎡业??135#135#地块建面地块建面：：7476074760㎡㎡135#地块配137#地块套容容积率积率：：11.2.2限高限高1818米米代征绿地幼儿园??137#137#地块建面地块建面：：7920079200㎡㎡容容积率积率：：11.6.6152#地块学校限高限高2424米米机场信号塔??152#152#地块建面地块建面：：6444064440㎡㎡容容积率积率：：11.2.2限高限高1818米米绿化率：40%绿化率：40%nn地块内地块内机机场信号场信号幼儿园建面：3600㎡幼儿园建面：3600㎡塔塔影响影响社社区完区完整性整性中学建面：12420㎡中学建面：12420㎡和产品和产品位位置排置排布；布；代征绿代征绿化用化用地地规规模模：：152640152640㎡㎡本报告是严格保密的。位于稀缺地段，具备打造城NIONNIONU本体机会U市别墅条件ORLDORLD西部典型低调、幽静居住氛围，居民素质高。?W环境因素?西部典型低调、幽静居住氛围，居民素质高。W优势交通条件?公公共共交通路网交通路网较较成熟，成熟，快速快速可可达城市达城市核核心区心区条?件配套条件??紧紧临临镇中心，镇中心，周周边配套设施边配套设施成成熟，熟，满满足足日常生活日常生活需求需求温泉资源??紧邻紧邻““中中国国地热第一村地热第一村””南南宫宫村，村，地地热热、温泉、温泉资资源源丰富。丰富。劣区域认知??西西五五环外，城环外，城八八区丰台属地，区丰台属地，区域价区域价值值认知度低。认知度低。势条件地块质素??地地块内块内信号塔信号塔影影响社区完整响社区完整性性和产品和产品位位置排布；置排布；激励条件—1.5万㎡的代征绿地资源/温泉、地热资源/幼儿园、中学配套本报告是严格保密的。NIONNIONUUORLDORLDWW区区域域机机会。会。本报告是严格保密的。北京主流城市别墅板块中，京西主流别墅NION板块格局NIONU客户选择的主要区域为亚北、京昌和京石UORLD非本项目竞争ORLDWW城市顶级别墅板块：板块关键词：城市距离、第一居所亚北别墅、稀缺地段、千万级别墅京昌?西山板块：中央依托外部优越的自然景观条件兴起形成一定竞争关系的高档别墅板块。该版块秉承了西西山山区域传统的官家、贵族气息，目京东前已经成为北京顶级别墅板块?中央别墅区：京石近郊别墅板块：依托使馆区和机场成为最早起步、板块关键词：城市边缘、便捷交通相对成熟、市场认可度最高的高档京开别墅板块；经过多年形成的成熟、?京开、京东板块：完善、现代的涉外居住氛围是板块城市一南一东近郊区域，可作第一的最大特征；居所的别墅板块，自然资源匮乏；?亚北、京石、京昌板块：京京西别西别墅墅客户客户选选择的择的主主要区域要区域，城市近郊区，主要依托城市快速路实现与城市的快速联系，别墅第一居所；本报告是严格保密的。西部别墅客比较之下，京石板块资源条件最优，但NIONNIONU户流向当前缺乏高端板块认知UORLDORLD京昌板块亚北板块西南片区WW交通便捷、京承交通便利、京石依靠八达岭高交通便高速、机场高速、高速、五环、六亚北速，交通便利八达岭高速、五环路，交通质量利度度较差京昌环、六环较好依靠温榆河、小千灵山自然资源依托风水资汤山景观资源及区域质温泉地热资源源，生活配套温泉地热资源，西山素匮乏生活配套相对匮生活配套相对完西部乏善别墅主要承接西部主要承接望京、首置客户认改善性别墅首中关村、亚北客客户认知相对较客户知置客户，客户户。客户认知度低京石认知度一般较高未来供未来供应有未来供应量大，未来供应量有限限，以经济类产品形式丰富，产品形式丰富，应产品为主品质高品质高?板块价值认知目前处于弱势位置；?城市通达性高、配套设施完善，自然环境优良、京西人文环境、人口低密度区域；本报告是严格保密的。京石片区大量品牌开发商进驻、共同提升区域价NIONNIONU发展前景值，201