Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2太东·高地——?CopyrightCentalineGroup,2010他没有庞大的规模没有依靠区域盛行的三级联动更没有依靠绝大部分畅销项目的低价格而取得不俗战绩的区域标杆项目！Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。HuiZhou.12.2011惠州中原事业一部邓雅婷太东太东太东太东····高地高地高地高地————————首创惠阳豪宅标杆首创惠阳豪宅标杆首创惠阳豪宅标杆首创惠阳豪宅标杆！！！！Codeofthisreport|4?CopyrightCentalineGroup,2010劣势、优势。我们的指导思想，我们的目标推售策略、客户策略、价格策略、推广策略太东高地新品发布会——惠州最成功的新品发布会美国纽约中央公园之旅——直接突出项目稀缺性与高端性全球美食节——凸显项目的高格调，增加人气奢华会所开放——奢华面世，配合楼王单位推售中秋嘉年华——增强圈层营销与老业主口碑首次开盘、二次开盘、楼王开盘1234项目深度理解项目深度理解项目深度理解项目深度理解总体策略制定总体策略制定总体策略制定总体策略制定活动攻击活动攻击活动攻击活动攻击三大战役三大战役三大战役三大战役报告体系报告体系报告体系报告体系Codeofthisreport|5项目深度理解?CopyrightCentalineGroup,2010Part1Codeofthisreport|6项目深度理解——项目不足?CopyrightCentalineGroup,2010Part1.1规模规模规模规模：：：：占地面积占地面积占地面积占地面积：：：：3.33.33.33.3万万万万建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积：：：：19191919万万万万我们没有庞大的我们没有庞大的我们没有庞大的我们没有庞大的规模支撑规模支撑规模支撑规模支撑，，，，在气在气在气在气势上毫无优势势上毫无优势势上毫无优势势上毫无优势。。。。Codeofthisreport|7?CopyrightCentalineGroup,2010龙光城龙光城龙光城龙光城星河丹堤星河丹堤星河丹堤星河丹堤规模规模规模规模————————项目高容积率项目高容积率项目高容积率项目高容积率、、、、高建筑密度高建筑密度高建筑密度高建筑密度、、、、高梯户比的规划设计高梯户比的规划设计高梯户比的规划设计高梯户比的规划设计，，，，不能支撑项目的豪宅属性不能支撑项目的豪宅属性不能支撑项目的豪宅属性不能支撑项目的豪宅属性卓越东部蔚蓝海岸卓越东部蔚蓝海岸卓越东部蔚蓝海岸卓越东部蔚蓝海岸Codeofthisreport|8两者差距甚远两者差距甚远两者差距甚远两者差距甚远?CopyrightCentalineGroup,2010容积率容积率容积率容积率、、、、建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度、、、、两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户4.84.84.84.859%59%59%59%容积率低容积率低容积率低容积率低、、、、建筑密度小建筑密度小建筑密度小建筑密度小、、、、两梯三户两梯三户两梯三户两梯三户一梯一户一梯一户一梯一户一梯一户////太东太东太东太东高地高地高地高地：：：：·豪宅标准豪宅标准豪宅标准豪宅标准：：：：——规划规划规划规划项目高容积率项目高容积率项目高容积率项目高容积率、、、、高建筑密度高建筑密度高建筑密度高建筑密度、、、、高梯户比的规划设高梯户比的规划设高梯户比的规划设高梯户比的规划设计计计计，，，，不能支撑项目的豪宅属性不能支撑项目的豪宅属性不能支撑项目的豪宅属性不能支撑项目的豪宅属性Codeofthisreport|9

产品均好性：项目共有8栋，其中优质产品比较少，其中4、5栋是整个项目相对较好的两栋。8栋里面，每栋里也都只有2户是相对好的！其他受到朝向、噪音、景观影响，比较差。5?CopyrightCentalineGroup,20104——产品产品产品产品均好性不佳均好性不佳均好性不佳均好性不佳，，，，优质楼宇较少优质楼宇较少优质楼宇较少优质楼宇较少Codeofthisreport|10缘水岸太东高地?CopyrightCentalineGroup,2010缘水岸缘水岸缘水岸缘水岸3房2厅2卫（2+1房）太东高地太东高地太东高地太东高地3房2厅2卫因素户型面积122.92㎡123.37㎡景观公园景观公园景观朝向南偏东南北通透使用率81.46%85%梯户比2梯4户2梯4户户型特点舒适型3房，户型实用，看水景园林赠送内庭院，2房改3房。赠送面积大，看公园——80%产品产品产品产品实用率不足实用率不足实用率不足实用率不足，，，，户型附加值低户型附加值低户型附加值低户型附加值低Codeofthisreport|11




陈旧的第一城华宝家私城建筑材料城民房居住区临交通要道，噪音大?CopyrightCentalineGroup,2010——周边环境周边环境周边环境周边环境杂乱杂乱杂乱杂乱，，，，缺乏豪宅的周边环境支撑缺乏豪宅的周边环境支撑缺乏豪宅的周边环境支撑缺乏豪宅的周边环境支撑Codeofthisreport|12项目深度理解——核心价值?CopyrightCentalineGroup,2010Part1.2Codeofthisreport|13中心地段中心地段中心地段中心地段?CopyrightCentalineGroup,2010价值提炼价值提炼价值提炼价值提炼人民公园人民公园人民公园人民公园稀缺性稀缺性稀缺性稀缺性、、、、唯一性唯一性唯一性唯一性是惠阳区域唯一的人民公园是惠阳区域唯一的人民公园是惠阳区域唯一的人民公园是惠阳区域唯一的人民公园位于惠阳交通主干道位于惠阳交通主干道位于惠阳交通主干道位于惠阳交通主干道行政行政行政行政、、、、生活的最中心生活的最中心生活的最中心生活的最中心Codeofthisreport|14改造要最好的改造要最好的改造要最好的改造要最好的突出要最好的突出要最好的突出要最好的突出要最好的?CopyrightCentalineGroup,2010公园公园公园公园地段地段地段地段避免客户拘泥于项目的规划避免客户拘泥于项目的规划避免客户拘泥于项目的规划避免客户拘泥于项目的规划、、、、产品等细节产品等细节产品等细节产品等细节（（（（本项目弱势本项目弱势本项目弱势本项目弱势），），），），我们必须放大项目的优势我们必须放大项目的优势我们必须放大项目的优势我们必须放大项目的优势，，，，因此我们强调做到因此我们强调做到因此我们强调做到因此我们强调做到基于项目深度理解的对应策略基于项目深度理解的对应策略基于项目深度理解的对应策略基于项目深度理解的对应策略————————去化弱势去化弱势去化弱势去化弱势，，，，放大优势放大优势放大优势放大优势Codeofthisreport|15?CopyrightCentalineGroup,2010他是如何从普通住宅他是如何从普通住宅他是如何从普通住宅他是如何从普通住宅拉升为区域豪宅标杆拉升为区域豪宅标杆拉升为区域豪宅标杆拉升为区域豪宅标杆????Codeofthisreport|16总体策略制定?CopyrightCentalineGroup,2010Part2Codeofthisreport|17总体策略制定——推售策略?CopyrightCentalineGroup,2010Part2.1Codeofthisreport|18?CopyrightCentalineGroup,2010最次最次最次最次单位单位单位单位一般一般一般一般单位单位单位单位优质优质优质优质单位单位单位单位第一批第一批第一批第一批第二批第二批第二批第二批第三批第三批第三批第三批核心目标及思路核心目标及思路核心目标及思路核心目标及思路————核心思路核心思路核心思路核心思路首推最次单位的主流畅销产品，后续逐步推出优质单位。核心目标核心目标核心目标核心目标开局力求一炮而红，价格实现持续拉升，最终实现项目利润最大化。Codeofthisreport|19市场主流产品市场主流产品市场主流产品市场主流产品，，，，一炮打响一炮打响一炮打响一炮打响！！！！开盘时间：2011年7月24日样板房开放时间：2011年7月9日总套数：336套可售住宅面积：29015.84平米户型及面积：二房二厅：73.22㎡，112套三房二厅：90-107.6㎡，224套

?CopyrightCentalineGroup,20108228首批单位首批单位首批单位首批单位：：：：栋栋栋栋、、、、栋栋栋栋，，，，力求一举成名力求一举成名力求一举成名力求一举成名Codeofthisreport|20树立项目标杆树立项目标杆树立项目标杆树立项目标杆，，，，为后期高价实现做铺垫为后期高价实现做铺垫为后期高价实现做铺垫为后期高价实现做铺垫开盘时间：2011年9月17日总套数：168套可售住宅面积：16312.78平米户型及面积：二房二厅：73.59㎡，56套三房二厅：108.85㎡，112套





6?CopyrightCentalineGroup,20106二批单位二批单位二批单位二批单位：：：：栋栋栋栋，，，，为项目自身树立价格标杆为项目自身树立价格标杆为项目自身树立价格标杆为项目自身树立价格标杆Codeofthisreport|21楼王单位