坚持不懈直到成功常绿九天庄园二期项目定位及营销策划报告泰赢咨询.2010.05.18传奇再续领袖型项目价值发现与突破之?…汇报之前BEFOREOURPRESENTATION项目战?意义九天庄园代表常绿性格，是常绿人价值的精神堡垒。延续九天传奇、释放常绿精神、快速回款逆市扩张延续九天传奇、释放常绿精神、快速回款逆市扩张这一?，要从九天庄园说起……集团还未真正进入房地产领域时，一举拿下新城区地价高昂的地块；常绿人通?合作，上下一心，图纸未出?先挖土开工，创当?建设速?之最，这其中，?淌着无数常绿人心血和汗水，也为今天有口皆碑的“常绿速?＂奠基；九天庄园屡获殊荣，常绿品牌深入人心，集团发展步入快车道！保?地块?仅驻?着常绿人对该片土地的眷恋、价值的预期，?多的是常绿精神的凝结和回味！2010，刘董高瞻远瞩实施走出去战?，开始?域化运作，南阳、许昌、漯河、?阳、郑州……汇报之前明确销售目标与任务对应预期目标，项目采取?高开高走的营销模式，价格、销售周期无疑是挑战市场的在市场接受?有限的情况下，价格和销售速?成反比，如何保证目标的实现？在项目预期价格远高于市场正常价格的情况下,2010?7月~2011?6月要一?销售周期内，全部售罄。其中，2010?12月31日前，售50%。汇报之前来实现。信贷政策、外界市场对客户的心?波及会导致观望加重，制造共鸣、增强客户体验去超越其心?预期、体验营销快速回款、支持公司拿地扩张，并通过土地储备后土地升值和后续开发带来?益滚动。改变以往粗放式的销售模式，采用精准化销售模式，完善销售体系和?程，加强案场管?，组建高水平营销队伍，提高置业顾问杀客能?此时我们能做的就是提高性价比和差异化产品、营销。上，因此后期营销中将重打客户心?和专项渠道营销，而在现场将狠抓感官体验——销售中心的氛围营造。泰赢的四个思考两精准销售在目前的市场思考一）战?意义——实现?润?仅仅是本案的要求，?重要的是思考二）市场导向——遏制投资和投机的宏观政策推出后，导致一线城市观望情绪加重、成交?下?，而本轮政策重点是?政主导的影响，尤其是各地政府政策细则的实施，但对于平顶山此类四线及以下城市来说，对其影响重点是?融政策、人心威慑，而本案面对的将是次以上置业者，思考三）营销模式——而根据市场规?，在市场出现大的调整时，通常出现?、价齐跌的局面，而随着市场的好转会出现价格、销?的上升，因此，本案的价格走势也将采用抛物线结构价格走势——市场低谷时平价出货保证资?回笼、市场回暖时高价获?。营销策?上，高端项目重在思考四——环境?，短时间内要求较大?的客户积?，达到预期销售目标。对于本来来访?就很少的新城区项目，就必须通过)关于九鼎目录ContentsPART1——认识市场格局PART2——项目定位体系PART3——制定营销战?PART4——案场服务体系PART1——认识市场格局（一）市场容?——09?供应?及去化情况分析（二）区域现状——区域内竞争分析（三）政策影响——新政对平顶山市场的影响预判根据监测，加上金域蓝湾、天河盛世等未取预售证就开盘选房的楼盘的供应量约万，供应面积：全?城区新建商品房上市面积34.34万平方米，其中：商品住房上市27.31万平方米，在第二季?又短暂回?后，下半?迅猛增长。由于市场的特殊性（未取得预售证就销售），60实际供应近90万平米，要远高于统计的情况。市场容?08?经济危机导致开发商投资热?受限，造成09?市场回暖时上半?无房可卖，随着市场趋热，开发商信心倍增，三季?以后供应加大。认识市场格局低价位1500元/平方米以下占29%；1500～2500元/平方米占19%；3000～4000元/平方米占15%；高价位4000元/平方米以上仅占5%。大，32%；供应价位：中等价位2500～3000元/平方米占比最市场容?，共占78％；其次为120-144平米三房、四房；144平米以上大户型和60平米以下小户型较少。在楼盘单价?断攀升的情况下，出现?很多面积控制较好的“经济＂型两房、三房，套均面积要。中端项目居多、户型面积收紧，控制总价。供应套型结构：新增供应以90-120平米两房或三房，60-90平米两房为主比前两?有所减小认识市场格局；60～90平方米占24%；120～144平方米占22%；大套型144平方米以上占21%；小套型60平方米以下占6%。中等套型占销售总?的27%商品住房供销两旺。销售套型结构图：中等套型90～120平方米成交市场容?经过08?经济危机的观望期,被过?抑制的刚性需求开始释放。这一轮?情的特征是“居家＂比较多，这从中档的两房、面积?大的三房最为热销可以看出，说明目前平顶山的需求仍以自住为主。成交面积：全?城区商品房销售面积72.53万平方米，成交?额18.68亿元，其中：商品住房销售面积69.11万平方米、5921套，成交?额15.43亿元；二季?商品房销售?短暂回?后大幅增长。认识市场格局，少?有100平米以下小三房和130平米以上舒适大三房。四房主要在130-160平米；复式在大部分在160以上。户型面积较之已推项目有缩小。开盘时间：大部分项目都处于前期咨询阶段，开盘时间未定，光明苑、世纪城、嘉天下、未来域三个盘开盘时间在5月到7月。预计下半市场供应将会放?急增。?。建筑类型：多数项目为小高层或高层?。，?少项目为纯高层项目。多层项目主要在一些大型城中村改造项目?销售产品户型及面积：两房主要集中在80-100平米；三房主要在100-130平米?市场容?供应情况：旧城、城中村改造，将成为2010?房产开发的主要供应，此类城中村大多是郊区大盘，集中于东区、?区和南区。进入2010?，楼市的主要竞争项目将来在郊区的大盘和市内以地段取胜的楼盘之间。项目规模：即将入市的项目，总体?约在257万平米左右，供应?较大价格：除?万和世家、世纪城、西城国际三个项目已出价格，均在3000元/平米以下，其他的都未出价格。市内依然有?少地段较好的楼盘价格仍然较高，整体均价将会小幅提升。???全市潜在竞争情况：认识市场格局市场容?1、受08?经济危机影响致使开发商投资??减弱，09?市场回暖后曾一?供?应求，09?下半?才得以缓解；2、成交?的回升，推动价格的提升。3、随着价格的提升，为?控制总价，套型面积逐步收紧，中等套型90～120平方米成交占销售总?的27%，也说明?平顶山人置业仍以自主性需求为主。4、未来供应?巨大，竞争加剧。小结：认识市场格局销售及存?情况君临天下10万平米一房一厅55平米三房两厅103、130平米四房两厅194—200平米（1号楼）报价：3700实收均价：3626剩余20层以上103、130平米，194—200平米房源剩余较多蓝湾新城42万平米一房40平米两房70—100平米三房:120-134㎡四房160—180㎡报价：3000实收均价：2940已推房源大部分已团购,现正销售17号楼.由于价格较低,销售速?较快.水岸豪庭占地60932.148㎡，总建筑面积84835.08㎡TOWNHOUSE400平米洋房150多平米小高两房：96、106㎡；三房：136㎡一层复式：130-230㎡别墅175-200万元/套花园洋房：4300元/平米电梯小高层3700元/平米别墅剩余5套左右,洋房剩余1套；小高层销售50%一品澜山占地：26亩；总建60372平方米两房：104平米三房：121、151平米，四房：167、175、180平米顶层复式：200-320平米报价:3700实收:3680目前集中销售大面积的三房和四房,151平米三房剩较多,177四房仅剩三套.?玉花园建面25.5万平米两房121平米三房145、171平米预计开盘时对外价将在4000以上9月或10月出价格,正式销售西湖印象占地：99.9亩两房90平米三房100-120平米未出价还未正式销售未来域总建：约3.5万平米一房:48、56㎡；50%两房:74-80㎡；25%三房:97、135㎡；25%未出价下个月出价格,开盘目前报价（元/平米）户型区域竞争规模项目名称目前在售4个，下半?将达到9个，目前在售项目均价约3618元/平米；其中一品澜山、君临天下在全市范围内的市场认知?较高；在售楼盘中，真正高端价值及产品形式还较少，市场还有一定机会。认识市场格局4季度3季度2012在售项目2季度潜在项目1季度4季度3季度20112季度即将售磬项目1季度区域竞争4季度龙湖苑/2.2万平米/推出时间未定九鼎项目/6万平米/高层/下半年推盘3.6万平米未来域/3.5万平米/高层/6月整体推出3.5万平米·西湖印象/8.6万平米/小高层、高层/下半年新推约2万平米3季度常绿大悦城/30万平米/高层/下半年推6万平米2010蓝湾新城约42万平米/下半年推约5万平米左右，存量约2万平米左右2季度1季度君临天下/10万平米/高层/未有新推量，存量2万平米新城铭座/1万平米/高层/未有新推量君临天下约10万平米/高层/无新推量，存量2万左右金玉花园/25.5万平米/高层/下半年推出4栋，约3万平米水岸豪庭约8.4万平米（一二期）/无新推量，三期体量和推盘时间未定，存量约1万平米一品澜山约6万平米/下半年新推量约1万平米，1.2万平米下半?新推体?预计将达到24万平米左右，目前能调查出在售项目存?共计7万平米左右，共计下半?将有24万的新增放?。项目集中大体?推售，竞争激?！认识市场格局区域竞争竞品分类对比分析项目规模：项目规模：平顶山新区主要在售项目中，蓝湾新城为规模最大的42万平米纯高层项目，20-30万平米的有大悦城和?玉花园，10-20万平米的有君临天下项目；其余的项目均在10万平