山东即墨正大城开发策略报告PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn开篇前4大战略思考战略思考1：市场1、市场：拐点、恐慌，惨淡的11年之后，市场迎来政策调控延续的2012年，面对政策维紧的2012年，本案面临怎样的市场格局？又面临怎样的外部竞争？战略思考2：销售2、从启动到销售跨度长达约半年，怎样推盘？又怎样采取怎样的策略确保2012年首战必胜？战略思考3：价值3、即使本案面临地段和配套优势，然而如何采取怎样的手段让本案的附加值有所提升，以便获得更大的价值增值？战略思考4：战略4、不同的开发战略将造成不同的投资回报率及峰值投资绝对值，怎样能够帮助投资方实现最小的资金占用和最大的投资回报PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cncontents报告目录第一部分市场专题第二部分销售专题第三部分产品专题第四部分策略专题第五部分推广专题第六部分开发战略PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn汇报【市场专题】第三部分第一部分正大城市场研究PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn研究要点千年历史，“青岛后院”，胶东旅游、城市城市小商品重点城市板块板块市中心核心区域，配套齐全，地段核心；受调控影响，近期供大于求，但城市化楼市楼市进程快，需求旺盛；竞争竞争不仅体现于规模之争竞争逐渐走向品质和品牌之争、价格之争，后市；客群客群客群需求导向分裂，需型客群（更强调生活和配套）本案客群核心为刚PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别城市之即墨千年历史，“青岛后院”，胶东旅游、小商品重点城市即墨，应读作节墨。墨，墨水是也，筑城于墨水之上（墨水穿城而过，而非“临”墨），故谓之节墨。。“即墨”之名称，最早出现在《战国策》、《国语》、《史记》等历史典籍中，因古城坐落在墨水河之滨（今平度市朱毛村处）而得名，春秋战国时属齐国。?即墨市当前分为4个街道、18个镇、一个经济开发区、一个度假区：?胶济、蓝烟铁路横穿境内西部。?济青高速公路、青银高速公路、青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。?城区距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里。西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。?市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头。?2010年年末全市户籍人口111.19万人，比上年末增加12118人，增长1.1%，其中农业人口62.85万人，非农业人口48.34万人。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别城市之发展青岛市城市总体规划（2006-2020）即墨为大青岛城市发展框架的重点建设城区之一即墨即墨处处于于青岛青岛市“市“依托主依托主城、城、拥湾拥湾发发展展、、组团布组团布即墨市局局、、轴轴向向辐射辐射””空间空间发发展展战战略的略的胶胶州湾地州湾地区核心区核心内内圈层圈层，，为为大大青岛青岛城市城市发发展展框架框架的的重点重点建设建设城区之城区之一一。。扩容扩容：七：七镇镇及胶及胶南南市区市区纳纳入新入新规划规划20092009年年77月月2222日日青岛青岛市市新新规规划划规规划划区区范范围由围由中中心城心城区区及及滨滨海海公路公路沿线的沿线的胶胶南南市区市区和和琅琊琅琊、、泊里泊里、、鳌山卫鳌山卫、温、温泉、泉、田田横、横、王王村、村、丰丰城七镇城七镇，，以及以及胶胶州州市市的营海的营海等等沿沿胶胶州湾地州湾地区区组成组成，，与与《《青岛青岛市城市市城市总总体规体规划划(199(19955--2012010)0)》》相相比比，，新新增增了了一一市市七七镇镇。。鳌山鳌山卫卫、温、温泉、泉、田横田横、、王村王村、、丰城丰城均均隶属隶属于于即墨。即墨。即墨滨即墨滨海沿海沿线线的琅的琅琊琊组团组团、、鳌山鳌山组组团、团、田田横组横组团是团是青岛青岛组组团布局团布局中中的重的重要要组组成成部分部分及及发展发展区区域域。。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别城市之发展即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，处于青岛市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”空间发展战略的内圈层即墨处于青岛市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”空间发展战略的内圈层。即墨东部定位为“率先打造成青岛经济发展的新增长极和滨海旅游城市的新亮点，建设成为国际化、现代化、即墨市生态型、花园式的国际旅游度假区”。青岛的旅游规划以沿海海滨带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，这对推进即墨市旅游经济的发展具有重要作用。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别城市之发展以鹤山路为城市中心轴由西向东依次形成六大片区，拥湾发展六大片区：1.马山风景区2.市场片区3.时尚消费区向东拥抱大海，打造4.城市配套商业片区东部温泉板块5.山林田园风光带6.滨海渡假区向南和青岛联成一片PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别城市之板块鹤山路具有先天的中心概念，是即墨市民购物、休闲、娱乐的首选路烟p北部工、商业板块：青威路青银座动感世代泰烟大力发展的商业区，普通住路华御园山青宅产品销售均价5000元/㎡山悦城海都新街区一一二东部开发区路板块级曼谷阳光纺织城信特名苑左右。家私城路北部工、商厨具市业板块场小商服装市场p西部新城区板块：品城鹤山路万科?四季花城本案未来的中高端居住社区路华含花园洋房、小高层，平均山一蓝鳌路价格6000-8000元/㎡市中心板块市政机关片区p市中心板块：城市核心区，市政机关所在海信?马山新城地，土地供应紧张，价格永合?硕辉苑6000-8000西部新城区板块板块处于即墨市城市中心，紧邻p东部新城区板块：鹤山路和朝阳路，周边商业繁华，即发?润发家园未来发展的中高端居住区，是城市重点商贸核心区；洋房、小高层、别墅，平均价格6000-10000元/㎡。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别城市之总结1）即墨作为青岛后院，为青岛分流城市人口作用巨大2）城市“东进、南跨”战略，体现战略布局3）中心板块无论城市如何发展，依然是城市主流板块4）鹤山路作为城市发展主轴路，是连接城市东西两极的重要道路，也是城市繁华的重要路段5）项目位于鹤山路和朝阳路交叉路口，具有先天的地段优势和商业优势根据结论：本案价值界定为城市核心区域综合体项目PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别楼市之走势数据来源:青岛网上房地产PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别楼市之走势深度调控影响，导致整体供销比放大，即墨供需比呈现供大于求数据来源:青岛网上房地产?2011年青岛全市供需比1.48，供大于求，较去年同期增加了0.3，其中市北区、黄岛区以及胶州市供需比前三；即墨市11年度供需比为1.4，供大于求；PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别楼市之走势月度成交环比走低，市场存量放大，供大于求明显数据来源:青岛网上房地产PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别楼市之走势市场存量巨大，住宅存量107万平米，占商品房存量的82%可售商品房达到10938套，住宅9087套，占比83%数据来源:青岛网上房地产商业其他办公即墨商品房可售面积17.51.355.1413%1%4%可售商品房达到131万平米，住宅107万平米，占比81.7%住宅10782%PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别楼市之走势即墨住宅可售余量达到107万平米，约9087套，按照当前销售情况约去化周期13个月，其中90-120平米供应最多18.9%34%23.7%18%数据来源:青岛网上房地产PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别楼市之走势11年度最优项目去化达到7.5万平米，平均月度去化62套2011年即墨市总销量前52010年即墨总销量前5项目价格销量项目价格销量限价公租房未知911龙山花园30001164四季花城7200741永合弘丰苑28001147永信新都暂无688国际展贸城80001039阳光园未知652四季花城6100891即墨宝龙4550626动感世代2178669数据来源:青岛网上房地产?2011年即墨销售最好的是万科四季花城，该项目总占地面积为15万平方米，总建筑面积为27万平方米，将建设成为一个具有异域风情的大型高尚社区；PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn识别楼市之总结即使调控影响，即墨成交量环比依然略有增长，其中90-120平米刚需或者首改户型市场去化最好市场供销比失衡，短期内呈现市场成交量环比略有增长，受调供大于求控影响较小市场市场市场总体呈结构性失衡，大中户型供应比例过高，90平米以下户型偏少“青岛后院”之名较大，和青小结小结岛城市一体化进程加快市场存量依然巨大，达到107万平米成交占比越来越大，吸纳外来人口能力增强PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.