盛和天下超高层产品功能建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。垄断城市新区最强势的景观配套资源体系，融合项目区位了道里商业区和中央商务区双核心商业区资源?项目位置：位于群力新区，北至友谊西路、东至职工街、南至群力第一大道、西至景江东街，占据了群力最佳的绝对“双景观”即——观景观江的位置，是群里东区的核心地段。?交通条件：距道里区商业中心直线距离5公里，交通时距约10分钟；距离机场快速路2.2公里，距离哈尔滨太平国际机场仅20公里，交通时距约30分钟；规划三环路在群力区通过，同时贯穿南岗区、松北区、道外区、香坊区；结合新区组团式布局结构，道路系统由三环路和康安路构成十字形式，与城市轨道交通线共同形成快捷的对外联系通道。0室1厅户型套数比例为66%，面积比例为56%，产品质素其余为1室1厅?使用面积区间：31-55平米?全部为0室1厅和1室1厅产品，与纯粹的居家型产品的面积和格局存在较大的差别使用面积（㎡）总套数套数比例面积比例31.17-31.7515220%15%0室1厅36.47-37.4432443%38%41.36203%3%小计——49666%56%50.51-51.1313217%21%1室1厅55.0513217%23%小计——26434%44%合计——760100%100%产品定位超高层可能的功能定位：三个功能方向：?方向1：写字楼?方向2：商住结合（SOHO）?方向3：公寓什么功能定位，最符合项目的区位价值和产品价值，支撑2011年的资金回笼计划？产品定位方向一：写字楼大型商业进驻大型企业进驻启动阶段住宅快速开发阶段商住并行发展阶段商务办公发展阶段深圳南山10年（1998-2008）上海浦东8年（1995-2003）福州金山8年（2003-2011）南宁凤岭9年（2002-2011）惠州江北7年（2004-2011）呼市如意6年（2005-2011）群力新区4年（2007-2011）4-6年的发展距离1、市场演进——按照一般城市新区物业市场演进规律，群力新区距离写字楼物业开发阶段至少有4年的时间距离产品定位方向一：写字楼要点中高档写字楼设计要求本项目设计特点契合度平面形状平面规整，无折角。标准层平面存在单层平面存在折角★★☆☆☆客梯设计客梯设计标准为4000平米/吨。4部客梯，按照4000平米/吨的基本标准，★☆☆☆☆项目客梯不能满足单栋26600平米的设计要求。柱距高层写字楼要求的8-9米的设计标准层柱网距离为5.4-5.7之间，☆☆☆☆☆要求不符。立面材料按照公建立面材料要求建筑外立面材料与写字楼公建立面要求不★☆☆☆☆符，改换立面需要增加成本人流量按照15平米/人的人流设计要标准层10户，按照每户2人的住宅使用要★☆☆☆☆求，项目若改为写字楼，标准求，标准层每层正常承载20人。层将至少承载46人车位需要地下停车场无专用办公车位☆☆☆☆☆层高层高一般大于3.2米，普遍为层高3米，如配置中央空调和通风管道，☆☆☆☆☆3.5米左右吊顶和装修后，净高较低，空间将会过于压抑公卫配置公共卫生间本项目按照住宅标准设计，无公共卫生间☆☆☆☆☆2、硬件设计——超高层在硬件设计方面与写字楼设计要求差别较大产品定位方向一：写字楼豪宅案例序号项目主要产品小面积产品定位所在城市?成熟市场1大华西溪风情别墅、公寓服务式公寓杭州豪宅社区中2四季花城高层、公寓酒店式公寓上海的小面积产3三湘海尚高层、公寓服务式公寓深圳品，基本不设计成写字4招商兰溪谷别墅、公寓服务式公寓深圳楼功能。5万科公园5号高层、公寓精装公寓北京哈市价格片区办公价格住宅价格同片区住宅价格平台滨江国际爱建86009500海上银座爱建11000——9000-12000银恒大厦建国公园8500——3.市场形象——成熟市场豪宅案例和哈市商务市场价格表现，均不支持写字楼的功能方向产品定位方向二：商住结合均价130001200011000100009000800070006000麦凯乐公寓99号公馆非常男女道里区群力新区南岗区1.市场表现——哈市成熟区域商住结合的产品价格在10000-11000，对比相同区域的住宅均价，处于市场价格较高点产品定位方向二：商住结合2.产品形象——居住和办公结合，极可能造成人流混杂，对于高端社区的纯粹性影响较大产品定位方向三：公寓类型1：普通型产品?主要功能为小面积住宅产品，无服务功能，或服务配套体系不全。?大部分毛坯销售。类型2：高端型产品?在投资、日常居住、商务居住、办公功能中，具备2项以上。?具备一定服务配套体系。?大部分带装修销售。产品定位方向三：公寓——普通型产品区域典型项目公寓单价公寓总价区间是否精装修主力客户群道里提拉米苏960040-60万无道里区为主的青年群体，年龄在25-30间，首次置业婚房需求较多。玫瑰湾850050-60万无周边居住人群为主，主要为企事业单位年轻职员。群力御金台870030-60万无青年首次置业群体多，婚房需求较高。丽水丁香园870040-60万无中端投资客户较多，价格敏感度高。玫瑰湾丽水丁香园御金台提拉米苏哈市普通型公寓产品定位于首置青年群体和中端投资者，主力总价在40-60万之间，市场竞争激烈，难以实现高溢价产品定位方向三：公寓——高端型产品类型商务型公寓投资型公寓酒店型公寓服务型公寓养老型公寓驱动因素商务办公投资价值高端酒店资源配套服务医疗资源物业特征?依托区域商?城市商务区、?多数在一、二?城市核心区域，?强势医疗机务、商业氛商业区、旅游线城市核心区域交通便利的城市构，省内外围，或产业区、产业区。出现，商务市场新区（自然资源知名医院。?或专业市场?对开发商经营相对发达。稀缺）环境较好的相对聚集区管理能力要求?多数依托高档?一般引入多为高城市近郊，域。较高酒店。端配套体系，或打造疗养社者高端服务管理区。体系代表型高端公北京CBD建沈阳华府一期天津世纪泰达北京西堤红山、北京东方太寓项目外SOHO北京柏悦居、深阳城圳三湘海尚与项目契合度低较低低高低高端的服务型公寓产品是更为适合本项目的产品方向从产品的主要功能定位分析，建议本项目对外主产品定位结论推精装修高端服务型公寓的方向公寓＞商住＞办公?对外主推的?可根据市场?机会型产品产品形象情况和客户?争取单笔高?争取最多的需求灵活处成交额客户群体和理最大的成交总额谨呈：哈尔滨盛和房地产开发有限公司盛和天下超高层营销定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告思路图目标回顾市场回顾本体分析竞争分析客户分析核心问题梳理形象策略案例借鉴推广策略价格与推售策略营销战略展示策略营销策略营销铺排保证产品推售的资金快速回收为基础目标，同时推进盛和豪目标回顾宅品牌的进一步提升?速度目标：首批单位实现销售2亿元首批单位实现销售2亿元?品牌目标：延续盛和天下高端物业品显性目标牌体系，项目整体与盛和的整体品牌品牌不能贬损隐性目标形象相统一?价格目标：G12、G13于12000整体均价不低世联对超高层产品的理解：速度目标品牌目标价格目标报告思路图目标回顾市场回顾本体分析竞争分析客户分析核心问题梳理形象策略案例借鉴推广策略价格与推售策略营销战略展示策略营销策略营销铺排调控政策频繁出台，力度加强、范围扩大，限制了低首付者宏观政策和投资者的置业动机，在心理上打压了购房者的信心调控政策对低比例首付购房者影响较大，一次性付款比例创年内新宏观市场高；投资性和改善性需求受到打压，投资比例明显下降保障房建设因为开工不足，不足以实现平抑房价的作用；房宏观市场价控制目标的参考系决定了该政策不能起到平抑房价的作用受限购城市成交普遍回落，哈尔滨市场反应尤为区域市场明显，成交有较大幅度回落哈市1-6月成交6月成交同比变化?哈尔滨市场在“限购令”出台后楼市首次降温，到5月份略有回升，6月份再次下调，同比下降幅度更加明显?部分开发商对市场的预期也开始有所改变，纷纷推出各优惠措施来吸引眼球，促进成交40个重点城市未来1年内供应量充足，市场竞争压区域市场力将较大市场小结?调控政策频繁出台，对于置业动机和心理都产生明显影响?调控政策对低比例首付购房者影响较大，一次性付款比例创年内新高；投资性和改善性需求受到打压，投资比例明显下降?保障房建设因为开工不足，不足以实现平抑房价的作用；房价控制目标的参考系决定了该政策不能起到平抑房价的作用?包括哈尔滨在内的全国40个重点城市均受到调控政策效应的影响?未来1年主要城市竞争压力将较大项目公寓产品入市之际，将面临着以追求快速出货为主旋律的市场环境，市场竞争压力较大报告思路图目标回顾市场回顾本体分析竞争分析客户分析核心问题梳理形象策略案例借鉴推广策略价格与推售策略营销战略展示策略营销策略营销铺排外部质素项目拥有稀缺、不可替代的景观资源南向：丁香公园景观?一江：哈尔滨唯一江水资源，松花江。?音乐主题公园：北临松花江，滨水岸线全长约3600米，总占地面积约49.27公顷，为哈市最具特色的沿江风景线。?金河公园：规划呈带状，纵向贯穿整个群力新区，总占地面积约46992平方米，临项目的公园由浮雕和群雕两部分组成。?丁香公园：总占地面积约43万平方米，公园在设计上充分利用不同种类丁香花期不同的特点，使得园内丁香花从五月一直绽放至七月。?秀水公园：占地9.7公顷。规划景区内设置冰城之春、河畔观塔、渡舟寻芳、清水巾等四