谨呈：成都佳州房地产开发有限公司这一次，打破常规!BreaktheRoutine——成都武侯项目定位及物业建议报告——002目录003-014第一部分命题目录项目本体目标解析界定核心问题JUNE.2010015-023第二部分常规市场分析竞争分析024-031第三部分转变市场契机政策契机城市契机032-047第四部分探索案例研究成功关键要素048-061第五部分对位目录客户分析价值对位北京世联房地产顾问有限公司062-099第六部分定位TEL:010-85678001?FAX:010-85678002项目定位?Http://www.worldunion.com.cn产品打造关键点?关于商业内部交流严格保密100-101结束语点题报告主要结论回顾002目录003-014第一部分命题目录项目本体目标解析界定核心问题JUNE.2010015-023第二部分常规市场分析竞争分析024-031第三部分转变市场契机政策契机城市契机032-047第四部分探索案例研究成功关键要素048-061第五部分对位第一部分客户分析价值对位北京世联房地产顾问有限公司062-099第六部分定位TEL:010-85678001?FAX:010-85678002项目定位?Http://www.worldunion.com.cn命题产品打造关键点?关于商业内部交流严格保密100-101结束语点题报告主要结论回顾本项目位于三环外新双楠板块，交通便利，区位并享有地铁规划利好本项目位于武侯区新双楠板块，紧邻武侯大道铁佛段，距离市中心不到10公里，车程不到15分钟，交通便利。?本案距离地铁3号线金兴路站约1.5公里（预计将于2011年开始修建）；?本案距离七里大道口公交站约500米（有10路、846路公交停靠）；项目周边有一定的教育资源，但生活配套品质配套不高，休闲配套缺乏武侯区政府伊藤洋华堂四川大学大悦城置信未来广场保利花园华宇楠苑四川光华学院教育:武侯区实验中学、石室外国语学校、四川光华学石室外国语学校千盛商场奥特莱斯中国银行院等；簇锦公园映月公园成都南站1公里范围内武侯区三医院医疗:武侯区第三医院、司法警官总医院等；商业:千盛商场、奥特莱斯2公里范围内武侯实验中学购物中心、金花桥商场等；5公里范围内江安生态公园双流机场司法警官总医院项目周边目前商业配套较欠缺，配套水平较差，但随着各大房企的入驻，必将带动区域的整体发展，未来潜力巨大四至项目周边路况较好，但环境形象较差顺江村回迁房本案千盛广场?道路：东侧紧邻武侯大道铁佛段，北侧为七里大道，西侧和南侧为规划道路；?北侧：汽车汽配街；?东侧：农民回迁房；?东南侧：千盛生活广场，以基本生活配套为主；?南侧：中海地块；规划本项目属小规模，中等容积率地块?地块名称：武侯区七里村4组、龙井村8组及铁佛村3组?土地面积：46517.01㎡?规划建筑面积：130247.00㎡?楼面地价：3290元/平米?总价：42851.26万元本案?容积率：2.8?建筑密度：小于30%中海?绿化率：大于30%绿地户型小户型公寓占比较大，成为本项目关注的重点经济技术指标总用地面积46517.01各面积段户型分布总建筑面积194796.32地上建筑面积138799.32地下建筑面积55977住宅建筑面积125211.1除公寓住宅建筑面积61770公寓建筑面积63441.1配套面积13588.22容积率2.98机动车位1484建筑密度24.08%套数套数比层数70m21438.93%13住宅90m253333.29%13110m2654.06%1350m243026.86%10公寓60m243026.86%1070平米90平米面积面积比住宅6177044.50%110平米公寓63441.145.71%小户型公寓配套13588.229.79%结论项目特征：?非主流居住区，配套不完善，客户认知度低；?陌生品牌，无客户认知度；?小体量小户型项目，50~60㎡，90㎡为产品主力；?未来热点区域，前景看好；?面积控制，总价相对较低；?道路系统便利。目标任务?战略目标：1）企业发展战略的过桥型项目。快速回笼资金，以保障开发商下一个项目的顺利开发。2）初步奠定市场及客户基础。进入西南区的首个项目，通过此项目操作积累开发经验，初步奠定市场影响力及客户基础。——目标要求：安全、快速。?销售目标：10个月内完成全部销售,月均销售速度至少161套/月以上。?目标分解：50、60㎡公寓型产品：共860套，月均86套；?70、90㎡两房、小三房住宅型产品：共676套，月均68套；?110㎡大三房住宅型产品：共65套，月均7套；对比市场平均水平——目标分析相当于主城区平均销售速度的2.5倍新政前的2010年4月市场销售量87万平米，5月受新政影响，销售量锐减，仅42万平米，降幅52%；5月主城区共成交房源6215套，环比下降27%。本项目销售目标为161套/月，约占主城区5月房源成交量的2.59%；5月供应楼盘44个，市场在售项目约超过100个，即5月个盘销售套数不足60套；本项目销售目标为161套/月，本项目销售目标远高于成都主城区5月个盘平均销售量不足60套；市场平均水平，是绝对的速度挑战者对比西南片区目标分析小户型相当于西南片区整体销售量新政前12个月内月均消化情况5月份消化情况新政前西南片区70-90平米产品月均消化502套，5月份西南片区70-90平米产品消化约190套，50-70平米产品月均消化165套。50-70平米产品消化约95套。本项目销售目标本项目50-70平米产品消化目标为86套/月，占西南片区5月消化量的90%；小户型销售量相当本项目70-90平米产品消化目标为68套/月，于整个西南片区的占西南片区5月消化量的36%。销售量对比标杆项目目标分析开盘目标相当于区域标杆的1.5倍保利花园开盘情况供应销售销售面积套型套数套数比例77-78套二变套三604270.0%96-98套一变套二125344.2%95-98套二变套三108111-114套二变套三16810055.6%111-114套三12总结36019554.2%本项目开盘整体销售量突破300套，将超过保利花园的195套，其中住宅部分销售情况与保利花园相当。命题在产品上做什么价值提升动作才能保证销售目标的实现？002目录003-014第一部分命题目录项目本体目标解析界定核心问题JUNE.2010015-023第二部分常规市场分析竞争分析024-031第三部分转变市场契机政策契机城市契机032-047第四部分探索案例研究成功关键要素048-061第五部分对位第二部分客户分析价值对位北京世联房地产顾问有限公司062-099第六部分定位TEL:010-85678001?FAX:010-85678002项目定位?Http://www.worldunion.com.cn常规产品打造关键点?关于商业内部交流严格保密100-101结束语点题报告主要结论回顾市场高速定律1：品牌开发商、大规模项目常规整体市场启示：成都市场畅销项目多以品牌开发商、规模性大盘为主。2009年成都单盘销售面积排行开发商项目规模（亩）森宇（本土知名）6000保利6500中房（限价房）110蓝光（本土一线）320万华地产4300华润840蓝光（本土一线）50中海2000通瑞120华润1245品牌：全国性品牌保利、华润、中海，本土品牌森宇、蓝光、万华引领市场；规模：09销售排行前十中规模800亩以上项目占比达60%；09.6-10.5主城区商品住宅各面积段销售总量及月均销售速度700007460800066916454657660000627361737000600050000500040000市场高速定律2：70-90平方米为主力，价格相对578704000常规较低300003000?150㎡以下的户型中，70-90㎡的销售速度最快，月均约4823套；165352000050-70㎡和70-90㎡速度其次，分16014别约为1378和1334.5套，129632000?上市未售量中，70-90㎡产品存量最大，约13497套，但存售比仅9884611323%，不销售情况相比，70-90㎡10000产品供不应求；1000?150㎡以下产品中，70-90㎡的单0价最低，约6273元/平米，保证了0消化速度最快；50-70㎡的产品单价较高，约6691元/㎡，速度也50以下较快；90-110㎡产品消化速度比50-7070-9090-110110-130130-15050-70㎡略低，约16041套，但单价也较低，约6172元/㎡。总量均价市场高速定律3：“送”字当头，性价比打天下常规变主卧设置独立卫生间计半华润24城热销户型面积88平米2室2厅2卫变为3全室2厅2卫送?建面约88平方米，实得计半面积面积102平方米?全送赠送率15.9%全送全送红城热销户型?建筑面积79平方米，实得面积93平方米?赠送率17.7%不不计产权面积计万科海悦汇城热销户型产权计一半产权面积?建面53平方米，实得面积87平方米面积?赠送率64.1%中华名园竞争格局体量：40万m2容积率：4月光诚品主力面积：81-130㎡体量：8.6万m2分析均价：7000元／㎡容积率：3.78主力面积：60-140㎡外双楠板块均价：8000元/㎡中华锦绣体量：27万m2红帆蓝调容积率：4.2体量：1.1万m2主力面积：80-130㎡容积率：4.66均价：6300元／㎡主力面积：37-69㎡均价：6000元/㎡红牌楼板块保利花园新界体量：50万m2华宇楠苑体量：24.6万m2容积率：2.8体量：13.5万m2容积率：2.2