谨呈：沈阳中铁盛丰臵业有限公司一切因“湖”而起中铁长春西湖项目定位投标报告2011.2.17世联地产WORLDUNIONPROPERTIESWORLDUNIONPROPRERTIES项目审视本体分析开发商目标WORLDUNIONPROPERTIES项目位于西新区北部，紧邻汽开区，拥有西湖项目区位水库的景观资源。项目位臵：?项目位于长春市西新区的北部，西湖水库区域，紧邻绿园区与汽车开发区。规划中的西客站商圈?项目紧邻规划中的西客站商圈，市中心西客站商圈是集居住，购物，文化长春汽车产休闲的现代化都市，预计2015年业开发区基本建成。WORLDUNIONPROPERTIES紧邻富民大街与西湖大道两条主干道，距离项目交通市中心11公里，交通通达性良好。未来规划地铁线路经过本项目交通：自驾车?绕城高速连接城市主要道路西客站系统，至汽车产业开发区5公规划中的西里，自驾车6分钟。客站商圈?富民大街与西湖大街（四环路）为主干道，距离市中心11公里，自驾车20分钟。公共交通市中心?项目周边暂无公共交通设施，地铁2号线预计在16年开通规划?长春西客站现建设中，预计2011年年底完工，项目距西客站2公里。建成后动车39分钟至吉林，3小时大连，4小时北京。WORLDUNIONPROPERTIES城市边缘，目前项目周边配套匮乏，未来规划项目配套中配套齐全；紧邻汽开区，可享受汽开区配套地块处于新区，现紧邻地块周边生活配套较少，离地块最近的生活配套主要依托于规划中的西客站商圈汽开区主城区内，距离地块约5公里。教育：一汽六中一汽三中中小学：一汽三中、一汽六文文一汽九中文一汽实验小学文中、一汽九中、一汽十中、一西湖医院生殖医院新世纪仓储超市动物医院汽实验小学、一汽十二小；幼一汽总医院儿园：第三幼儿园。西新医院第三幼儿园商场：文新世纪仓储超市等多处综合商场。医院：一汽总医院、长春汽车产业文学校开发区生殖保健医院、西新医商场院(长春)、西湖医院(西新大医院街)、动物医院。WORLDUNIONPROPERTIES主干道进入性良好，可私享西湖景观，但未来项目四至高铁会带来一定噪音影响。?四至：西湖大路?东至西四环路，即西湖大路;?西至绕城高速;?南至富民大路;高压线冬季放水后西湖?北至区界。?宗地情况?土地现状大多为农田地势为东高西低，以大坝为界，东西相差约3高铁地块东侧西湖大路米。?地块内的高压线今后将迁移?西南至东北有现正在修建的哈大高铁横穿地块，可能会有噪音污染地块内农田地块内高铁及高压走廊富民大街路面WORLDUNIONPROPERTIESB2B1DA1地块用地指标图（初步可调整）C中等容积率，超大规模，少量商业，B2地块被A3项目指标西湖隔开，与A1、A2、A3地块相隔较远A2?D地块是由长春本地的一家开发商天茂来开发；?A地块与B地块之间的绿化和道路管网是由中铁臵业做；西湖?本项目地块为A1、A2、A3、B2；?地块内的西湖将进行改造，再深挖两米，本项目增加蓄水量，将于2011年1月15日开始改造工程。地块用地指标图政府与我司合地上建筑面积限高地块作区域占地面用地性质容积率积（万平米）（平米）（米）B2地块30商住用地1.8－2.06080A（1、2、3）地70商住用地1.8－2.014080块合计100万以居住为主200万WORLDUNIONPROPERTIES项目小结本体属性：城市边缘、拥有强势自然景观资源，超大规模社区1、强势西湖景观资源，西新区?十一五?规划重点项目之一；优势2、道路通达性好；3、大规模社区；4、距规划中西客站商圈500米。1、陌生区域，认知度不高；劣势2、周边配套匮乏；3、高铁从地块内通过，会造成一定噪音影响。世联理解：本项目并非单纯的项目开发，而是一个区域开发项目，是西新区首个大手笔的城市级集中大型社区打造项目。WORLDUNIONPROPERTIES项目审视本体分析开发商目标WORLDUNIONPROPERTIES全国化布局，规模化运营，实力雄厚，开发商背景具有社会责任感的大型国企中铁臵业，中国中铁股份有限公司的全资子公司，具有房地产开发一级资质信任源自责任企业愿景打造国内一流的房地产综合运营商企业使命营造美好生活，造福社会大众拥有12家全资（控股）子公司，集团成员企业遍布企业品牌长三角、珠三角、京津塘中心经济区域以及全国各和谐、责任、奉献；中心城市，形成了科学合理的全国性战略布局；WORLDUNIONPROPERTIES开发商目标开发商需求?结合区域的特点和历史人文因素，开发理念贯穿项目始终，保证项目的可持续发展性；?树立中铁臵业品牌，打造责任地产形象。世联理解本项目为中铁臵业在长春的首个项目，在保证项目安全的前提下，打造高品质产品，实现综合效益最大化，树立中铁臵业在长春的品牌形象。开发商品牌形象+责任地产形象将为城市带来高品质产品和新的生活方式影响城市进而塑造形象WORLDUNIONPROPERTIES核心问题面对超大盘的开发，首先深入挖掘项目价值，选择项目站位，实现中铁臵业在长春的品牌形象树立WORLDUNIONPROPERTIES价值挖掘WORLDUNIONPROPERTIES西客站未来将成为长春“西大门”，快速连接北区域发展京及东北重点城市，是城市重要的发展极之一长春西客站域规划占地面积12平方公里，未来站前区将是一个集居住、购物、文化休闲等于一体的综合区域。长春西客站将成为长春?西大门?。西客站商圈规划区域本项目西客站作为长春的西大门，这里的现代化城市形象和浓郁的现代都市气息，必将成为长春的“门户”和“名片”。西客站建成后将快速连接长春与北京及东北重点城市的时间距离，促进城市贸易发展，西客站为中心的西部新城经济带，必将引领长春市新一轮的经济大扩张、大WORLDUNION提速和大发展。PROPERTIES长春“十二五计划”重点工程，代言城市的亮区域规划点区域?十二五?长春汽开区西湖发展规划摘要：十二五?期间，汽车区规划了核心区、西湖欧洲花园社区、绕城高速外高档居住区三个城市区域中心，未来五年，第三产业将在这里聚集；西湖欧洲花园社区和绕城高速外高档居住区将被打造成绿色宜居的高端居住中心；长春国际汽车公园、西湖生态公园、永春河带状公园、富峰山地质公园和绕城高速两侧防护林区的全面建成，以上三个区域将新增绿地面积19.8平方公里，将被建成‘水清、岸绿、景美’生态之城、宜居之城、文明之城。WORLDUNIONPROPERTIES区域私享西湖一平方公里水面，城市稀缺的自区域资源然景观资源，吉林省著名生态区湿地生态系统与农田生态系统混合，长春西湖有望成为世界上第一个由处理过的废水作为主要水源的湿地保护区。长春西湖，原名西新水库，始建于1958年，湖泊面积50公顷，一平方公里水面，每逢鸟类迁徙期，飞至西湖的鸟类约有三五十种。WORLDUNIONPROPERTIES区域小结区域站位及发展方向：?作为东北区域未来重要的城际交通节点，其影响范围在整个东北区域，必将成为长春的?西大门?，代表城市对外的形象和面貌?长春的?城市名片?，代言长春这座城市的亮点区域；城市规划+稀缺景观资源如何利用？其价值如何与住宅开发有效结合？WORLDUNIONPROPERTIES开发路径选择路径一：城市新市镇模式案例：天津〃万科东丽湖WORLDUNIONPROPERTIES城市远郊，具有水景景观资源，品牌开发商万科东丽湖打造的大规模新市镇项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，是万科打造的集居住、及教育、旅游、休闲于一体的功能齐全完整综合性新市镇。占地：4095亩总建面：230-300万平米容积率：0.3-1.8绿地率：50%距离天津市区中心约28公里，距离滨海新区25公里，距离天津机场26公里项目资源东丽湖水面7.3平方公里，辽阔水面，地热资源，良好的环境属于天津各个自然生态保护区之首。市中心社区配套2万平米运动公园，学校幼儿园，商业配套，湿地公园，酒店，婚礼基地，休闲俱乐部WORLDUNIONPROPERTIES以低密度产品启动，成功建立区域价值认知，万科东丽湖而后逐步提高容积率，产品线交错提升2005.52005.122007.72008.12009.9Ⅰ期（售罄）Ⅱ期（售罄）Ⅲ期（售罄）Ⅳ期Ⅴ期瞰景高层（售罄）案名东丽湖城市天籁湿地公园北岸别墅（在售）浅岸洋房（在售）指标占地22万，占地12万，占地8.1万，占地8.1万，占地11.3万，·建面6.4万建面11.8万建面8.08万建面5.676万建面20万容积率0.33容积率0.98容积率1容积率0.7容积率1.77高层：60栋18层、独栋198-271，4-6层多层，联排170-250北岸别墅27层高层；87平米193套别墅高层、小高售罄/91平米产品11层小高，小高层公寓258套联排165-180，（基本售罄，洋房（在售余20情况多层联排180-400平米消化速度：70套左右24套别墅共约1099套共约291套剩余10套）套左右）合院165-210，小高公寓左右联排洋房：10栋5层洋32套均价：月消化：1.120-1.2房均价：90-120平米9000万元/平米联排公寓80-150，套左右消化速度:15-20套52套左右/月WORLDUNIONPROPERTIES基于区域强大的产业进驻和支撑，投资价值凸显，万科东丽湖目前客户已从单纯的度假需求过渡到度假+未来升值预期的需求需求演变：度假需求与投资需求并重看重稀缺资源或产品形式的Ⅲ高端改善天津市内养老度假客户北京度假+投资客户别墅产品以养老、度假客户空港产业人口刚性臵业为主体，少量改善客户。洋Ⅱ投资属性明显增强房产品以区域客户为主体市内养老、度假