杭州下沙48号地块项目营销概念沟通稿2010年3月保利48号地块宏观政策宏观政策市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语第一部分宏观政策保利48号地块宏观政策宏观政策市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语1、四项措施遏制房价过快上涨十一届全国**三次会议5日上午在人民大会堂开幕，听取和审议国务院总理**关于政府工作的报告，审查国务院关于2009年国民经济和社会发展计划执行情况与2010年国民经济和社会发展计划草案的报告，审查国务院关于2009年中央和地方预算执行情况与2010年中央和地方预算草案的报告。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。?一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位；?二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场；?三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度；?四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。保利48号地块宏观政策宏观政策市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语2、调控政策连加码多个城市房价松动一路高歌猛进的房价显露疲态，近日在北京、上海、深圳等地，在一系列调控政策的综合作用下，楼市成交量出现了明显的下跌，北京、上海、深圳等多个城市房价也出现了松动，部分区域甚至出现了负增长；以往土地政策相对宽松，但此次大龙地产土地被收回事件已经给市场一个信号，今年的土地政策将真正严格落实，逼着开发商加快土地开发速度，增加市场供应量，抑制房价；今年的货币政策是继续宽松还是趋紧，也将直接影响未来楼市走向。宽松的货币政策可以为市场提供更多的信贷，加速市场回暖。趋紧则会迫使一部分开发商“低价快出”，以缓解资金压力。“从目前的情况看，趋紧的可能性会更大些；”?2-3月份，恰逢农历新年等节假日，楼市供需出现低迷之势。节日之后，楼市虽然略有回升，但是由于受到政策调控等多种不确定因素的影响，楼市未来走向也将变得更加扑朔迷离。保利48号地块宏观政策宏观政策市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语3、银行加息对房地产的影响今年以来，央行已经为加息做好了一切准备，应该说，现在是在确定一个时间节点。一线城市在加息后三个月内，预计房价最少下跌20%，有的投机炒作过度的区域下跌幅度更大。所以，市场一定要明白一个道理，中国资产如此巨大的泡沫，绝对不是政府可以保护。中国在2010年进入加息通道后，至少有2至3次的加息，将促成房价大幅下降。点评：从当前楼市现状及宏观大势来看，虽然未来楼市走势难以界定，但有一点可以肯定，就是2010年将会是楼市的盘整之年，类似于2009年的疯狂、火爆将不再上演。”保利48号地块宏观政策市场分析市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语第二部分市场分析0109年土地市场概况0209年楼市销售概况03江景板块研究分析0410年将面市的豪宅保利48号地块宏观政策市场分析市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语1、09年杭州土地市场概况?主城区土地出让收入名列全国第三。2009年，无疑是杭州土地市场最为“疯狂”的一年。杭州主城区（不含萧山、余杭）784.9亿的土地出让收入，名列全国第三，不但远超此前高点2007年的507.1亿，更是接近于国内第一线的两个特大城市上海、北京。?外地民企抢占杭州土地市场。09年，新昌天鸿、舟山远邦、义乌中国小商品市场等外来新锐，纷纷进入杭州土地市场。7月23日，义乌中国小商品城房地产开发有限公司经过24轮报价，又以18.9亿元竞得杭政储出[2009]18号地块，楼面价达20650元/平方米，创下当时杭州地价的一个新纪录，堪称今年杭州“飙地”市场中最“黑”的黑马。?地产大鳄继续在杭州市场深耕。09年，朗诗、万科、保利、华润置地、世茂、九龙仓在杭州均有土地收入自己囊中。其中，最为亮眼的是12月3日“龙湖高调入杭下沙”事件。刚刚上市不久的龙湖地产投龙湖高调入杭下沙事件。刚刚上市不久的龙湖地产投35.735.7亿元拿下了下亿元拿下了下沙金沙湖板块的四宗宅地。曾经一度冰火两重天的下沙版图，终于成为当前外来地产豪门最为集中的一个区域。沙金沙湖板块的四宗宅地。曾经一度冰火两重天的下沙版图，终于成为当前外来地产豪门最为集中的一个区域。保利48号地块宏观政策市场分析市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语2、杭州0709年土地出让对比出让面积宅地可建成交金额宅地均价2009年出让的土地，宅地可建面时间出让宗数(平米)(万方)(亿元)(元/平米)积704.4万平方米，不及2007年的36159032009年116704.4784.99326749.1万平方米。但在土地出让宗(约5422亩)数上，09年却远超过2007年。土16073582008年45302.7221.55984(约2411亩)地出让宗数更多，但体量却更小，4093624这也反映了土地出让的“碎片化”2007年88749.1516.35537(约6140亩)趋势，单宗土地越来越小。①②③④09年杭州市共出让土地09年土地出让总面积09年杭州市主城区卖09年主城区宅地成交楼116宗：同比08年上涨地收入785亿：同比08了157.8%，比07年上涨3614963平米：比08年面均价9326元/平米：年上涨了254.3%，比了31.8%。其中宅地73上涨了124.9%，但比比07年长68%，比08年07年上涨了51.99%。宗（包括商住用地），07年下降了11.69%。涨60%。商业用地43宗。保利48号地块宏观政策市场分析市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语3、杭州0709年住宅及商业土地出让对比2007-2009年住宅用地出让指标对比面积面积可建面积金额平均楼面价平均年份宗数09年杭州主城区的宅地平均楼面（㎡）（亩）（万㎡）（亿）（元/㎡）容积率价为9330元/平米，与08年相比，20097328622874293688.3656.9693302.4涨幅达到了55.85%，比07年的2008219530511430237.8169.358142.55584元/平方米，更是高出68.5%。20075429866154480642.8414.850832.15合计1486801953102031568.91239.5--2007-2009年商业用地出让指标对比金额平均楼面价平均09价是年，杭州商业用地的平均楼面5698元/平方米，较08年的年份宗数面积面积可建面积（万㎡）（亿）（元/㎡）容积率（㎡）（亩）涨幅是37.8%，较07年的涨幅2009437536161130224.3127.856982.9842.8%，比住宅用地涨幅小多了。200822623190935233.67441363.7这也说明，土地市场的主要体现在住宅用地上。热”，20073010638861598337.692.339903.2合计9524406923663795.5294.1保利48号地块宏观政策市场分析市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语4、杭州09土地出让板块分析出让可建面积平均楼面价板块出让面积出让金额1、市中心：土地出让收入最高的板块。共出让了宗数(万方)(元/平米)6宗宅地，成交总额为75.26亿元，其中65%为绿市中心616732975.2640.2818683城“砸”下；笕桥627872873.7667.4410937桥西723172166.9759.49112572、丁桥华丰：供应量最大的版块。共推出6宗宅地，成交面积344054平米（约516亩），占了宅地申花520432453.5053.1510064出让总面积的11.89%，可形成可建建筑面积之江526939553.0850.901042875.49万方。下沙金沙湖522694846.3167.946815下沙沿江625189740.9466.8261263、田园板块：最“抢眼”的版块。两度受大鳄绿丁桥华丰634405440.1275.495314城青睐，并最终成功拿地。全新板块有了万元楼面定价。城东29448338.1025.9114704滨江区政府29771137.5224.43153584、城东新城：明年最受期待的版块。12月24日，九堡616359126.3937.327072城东新城首宗宅地试水出让，楼面价破万。明年该板块还将有400多亩土地推出。田园411572420.9621.059958祥符414338020.4336.505598保利48号地块宏观政策市场分析市场分析项目认知项目定位客户定位营销策略结语5、2010年，至少8万套新房入市据《搜房网》及《楼市》的数据统计，2008年全年，杭城共出让44宗土地，其中，住宅23宗，商业用地21宗，共计让面积243.3万平方米，其中宅地成交面积98.22万平方米，宅地可建面积243.65万平方米，2009全年，杭城共出让宅地多达70宗，宅地可建面积694万平方米，是2008年可建面积的3倍。如果我们把土地成交数据和2009年的成交套数对比，可以看到，截至2009年12月31日，杭州主城区商品房共成交66319套，