马赛公馆2011年一季度推广策略回首推广脉络网络渗透广告预热全面轰炸组合营销4—56—78—910—12月月月月月均有效来电1300组月均有效来访700组销售率超70%成功经验一张网：网络推广，润物细无声二种卡：东新惠会员卡，网站会员卡三本书：大兴区域发展白皮书，概念楼书，产品楼书四十个版：北青报包销协议，更少的费用，更多的资源五个卖点：区域、户型、园林、科技、品质卖点剖析到位待解决问题品质的提升人气的增加知名度的提高目标销售额11.1亿元—6个月总纲提升形象价格卖点梳理硬件部分:区域户型科技建材绿化率细节品质建筑风格:法式建筑园林主题:法式园林物业管理:主题物业管家服务今年，硬件部分的卖点剖析已经比较透彻，在2011年硬性卖点没有提升的情况下，需要提升更多的软性来放大马赛产品，提升品质感，增加市场的认可度。产品可感受价值（现场感受）居住文化（异域生活探索）气氛营造体验性营销软性卖点创意销售节点把握（吸引眼球）掌控客户情感交流（最神奇的杠杆）一个故事一个地方发生了火灾，记者对一个因大火失去家园，站在父母身边的小男孩儿，同情的说：“孩子，看来你已经无家可归了。”那孩子看着记者，语气坚定地说：不，我们有家－－我们只是少了放置它的场所。”是啊，什么是家？原来，它不是一所美丽、温馨的房子，更不是房中那柔软的席梦思。原来，它不需要金钱去装点，却需要爱去构造。原来，它无需华丽的语言描述，只需一声温暖的叮嘱。原来，家可以很小，小到可以用心装载；家也可以很大，大到可以包容一切。原来，有爱就有家。家是什么?社会学家说是社会的最小细胞;文学家说家是疲惫的归宿、温暖的港湾；婚姻学家说家是风雨相依的两人世界。带着对“家”的思考，看看马赛公馆马赛公馆应该是这个样子的爷爷奶奶在这里找到了安静，拉着小BABY的手走在池塘边，是他们这辈子最大的幸福。丈夫妻子在这里找到了安定，花园脚下那座碌碌的城市，再也不会失去坐标。它是用心打造的法式生活美好的家马赛公馆从心出发四步曲第一步：定位升级由来项目均好性区域横向对比硬性卖点没有增加且今年分析比较透彻方向通过分析可知，在硬性卖点带来的均好性背后，体现出的是开发商的用心良苦，“用心”正是我们与区域其他开发商的区别及最大优势所在，所以，应让我们重新出发，从心出发，注重与客户的心灵沟通。用心筑家，传递感动，是2011年的主攻方向。2010,法式生活从马赛开始了，选择了马赛启动了浪漫的法式生活之旅。那么2011年法式生活给您带来的感受是？？感动产品定位：家在马赛用心感动开发商用心筑家，给开广大购房者带来的感动购房者用心挑选，给自己所爱的家人带来的感动第二步形象升级品牌拉升品牌与项目相辅相成，品牌知名度的提升，对项目的形象能够起到较大的拉升作用。采用大篇幅的品牌广告，在年底的时候高调亮相，进一步扩大品牌知名度。项目升级离交房时间越来越近，外加整体小区布局基本形成，产品可感受价值越发的增加，为软性方面的价值提升提供了可能。以家和感动为核心，所有的形象包装均围绕这个核心进行，包括案场包装、物业服务、推广调性，整体升级。给每一栋楼，起一个温暖的名字，像家人一样亲切9号楼——薰衣草香（浪漫唯美）10号楼——香根鸢尾（幸福和谐）12号楼——迷迭香浓（美好回忆）13号楼——蓝风信子（浓情爱意）感动指数测评报告网络调查参与评奖编辑成册生活相关的居住指标：空气、饮用水、噪音、环境、舒适度……，好的指标带来的是幸福，幸福传达的是家人对家人关心的感动，开发商用心打造的感动物业服务物业服务是和谐家、和谐社区的基础。物业的卖点可以最大量释放的办法就是在售楼处现场无处不在体验销售案场迎宾：客户抵达现场，有保安负责停车入位服务，微笑引导客户到售楼处现场，并引荐给置业顾问；礼仪：微笑服务，衣冠整洁统一，不在案场大声喧哗，售楼处门口保安需佩戴白色手套，客户抵达现场右手呈请进状，半鞠躬姿势，彰显专业物业服务水平；有客户落座洽谈区，根据天气情况提供相应饮品；保安提供送宾礼仪，开关车门护头等服务。样板间服务人员专业化、标准化细节包装案场包装：营造家庭的温情氛围（抱枕、水杯、饮品等）高压线辐射检测报告，玻璃隔音隔热效果检测报告等礼品：增加生活情调的礼品（冰箱贴、木刻、劳动骰子、花瓶等）样板间：增加B5户型样板间，突出户型优势电瓶车：装饰美化，改变冷冰冰的现状看房班车：地铁站口设置看房班车，拉近项目于地铁站距离第三步推广升级渠道汲取今年成功经验探索新模式拓展新媒体广告媒体包销协议：除《北京青年报》之外，《京华时报》、《新京报》、《北京晚报》等媒体也可以采用类似形式，获取更多资源。本地媒体：《大兴报》，覆盖全区政府机关、事业单位、村镇，离退休老干部等。户外道旗：更换至大兴区内繁华地段户外：四环单立柱，树立形象区内指路牌及广告牌，指引客户内容家的感动物管升级住房升级必备要素（突出户型优势）广告主题示意软硬结合虚实结合楼宇间的每一寸土地，都是为了让人与人更近。（楼间距、园林）建筑上的每一扇窗，都保护着家的温暖。（断桥铝塑木窗）园区内的每一个微笑，都传递着家的感动。（物管）图纸上的每一笔勾画，都表达着家的需求。（户型升级）新闻主题示意地铁开通价值凸现大兴楼市进入2万元时代（区域价值）改善性住宅改善的是什么？（卖点分析）第四步活动升级寻求诉求抢占客户聚集人气聚集人气12月下旬“非诚勿抢”网络抢票与搜狐焦点网合作，在圣诞节前夕，利用12月22日冯小刚《非诚勿扰2》上映的契机，在网络开展抢票活动，配合12号楼开盘，再次在网络掀起一个宣传热潮。打破地缘和打透地缘如果把营销力度划分成100%，那么可以将60%的力度投入在打破地缘，而将另外40%力度放在打透地缘。40%的打透地缘（12月下旬—2月）1月市场特性全家准备过年大量人员离京针对很多外阜客户离京的问题，推出一系列针对地缘客户的策略活动，主要方向偏向温暖大家庭的感觉，符合冬天过年的大环境需求。目标客户地缘、三代同堂、拆迁户50+80+10组合的不同住的家庭目标：攻占最后的地缘客户，促进大户型销售主题：以亲子活动为主题，牵动三代人的心暖场活动依依呀呀学英语儿童主题摄影2月市场特性过年后的调整期大量人员回京观望市场冷淡根据以往的经验来看，2月份基本上成为一年承上启下的转折月，相对来说整体市场的签约量和销售量期望不高。针对这样的市场环境，可以推动一系列的活动，为3月销售做好铺垫。目标客户婚房客户2.14情人节，回京筹划结婚定居北京爱情，是人类永远无法避免涉及的问题。浪漫的法国，又是爱情最为向往的圣地。在马赛公馆，感受一次法式热吻让这个冬天，因你而温暖目标：由地缘宣传开始向外扩展，为3月份市场回暖做好人气主题：法式热吻温暖这个寒冬形式：以线下活动为主短信覆盖北京区域报广主打共建爱巢暖场活动一个法式热吻，一个点的婚房折扣爱情翻板高分贝大喊：我爱你60%的打破地缘（3月）3月市场特性政策调整后的观望松动市场开始试探性回暖3月回暖的迹象开始显现，适时的把握机会的成败就是价格。如果说1月是地缘客户月，那么二月就是婚房客户月，而三月就是收成月。目标客户大兴地域客户和新移民大兴客户市场的造势挤压，有力的促进现场的销售额在前期的价格做一些铺垫，视其市场的程度做好溢价空间主题大兴离你很近暖场活动以体验式营销为主，增加客户进入现场的数量及停留现场的时间芝麻开门——密码锁的真实体验心有灵犀——可视对讲机猜故事公共交通定向越野——谁最快能到达马赛拉近客户和项目的距离，真实的体验营销Thanks