史蒂芬咨询史蒂芬咨询2011年南靖地产项目策划提案轻烟渺逸于青山翠岭，玉壑清流穿梭其间，岭上溪边星星团团盘踞着黛顶黄躯的方圆几何结构；丽日徐风，树海竹洋波涌连山旖旎，广峨的建筑群巍然不语，对千年物华冉休，人事更迭，只有墙上褪去的“层层外衣”和风雨浸淫的凿痕似乎在对今人诉说昔日辉煌和世事沧桑。——土楼，这个代表一个时代建筑艺术的人文遗址，在被列为世界文化遗产的今天已广为人知。而南靖，这座拥有万座土楼，素有土楼故里之称的“边陲古县”，也在海西的春风下揭开神秘面纱，踊跃着鲜活的朝气。那么第一策划思路策划的思路策划的思路11地产依托于地段，地段依托于区域，区域项目定位依托于城市。而南靖正是一个现状与理想反差极大的城在特定城市中市，是一个房地产市考虑地产定位场供需矛盾突出的城市，是一个具有挖掘潜力的城市因此，我们以城市为单位，对城市的研判从整体到局部，从面到点考量地块的潜在价值策划的思路策划的思路22第二南靖概况南靖总体概况南靖总体概况南靖，古称兰水县，置县于元至治二南靖，古称兰水县，置县于元至治二年（年（13221322年）。全县总面积年）。全县总面积19621962平方平方公里，总人口公里，总人口34.234.2万人，县城居民人口万人，县城居民人口4.54.5万人，辖万人，辖1111个镇、个镇、11个省级高新技个省级高新技术产业术产业园园区。有海外华人华区。有海外华人华侨侨33万万多多人人，，祖籍祖籍南靖的南靖的台胞台胞100100多多万人，是万人，是漳州漳州市市重重点点侨乡侨乡和和台胞祖籍台胞祖籍地之一。是全地之一。是全国国科科技技工作工作、体、体育工作育工作、民、民政工作政工作、、村村镇镇建建设设、文物、文物保护先进保护先进县，水土县，水土保持生态保持生态建建设示范设示范县，全省县，全省林林业业工作十佳工作十佳县。是县。是全全国国第二第二批农批农产产品无品无公公害示范害示范县、县、闽台闽台农农业业合作示范合作示范县和高县和高优农优农业业示范示范区。区。境境内汇集了内汇集了全全国最老国最老、、最美最美、、最最高、高、最最大大、、最小最小、、最奇最奇的的各式各式土楼。土楼。地理地理交通交通?南靖县，地理南靖县，地理坐标坐标为为北纬北纬24°26′24°26′——25°00′25°00′，，东经东经117°00′117°00′——117°36′117°36′。。东临东临漳州漳州，西连，西连龙岩龙岩，，毗邻毗邻广广东东，，距漳州距漳州市区市区3030多多公里，公里，距距厦门经济厦门经济特区特区9090多多公里，公里，319319国道国道、、漳龙漳龙高高速速公路、公路、龙厦铁龙厦铁路路穿穿境境而而过过。有。有船船场溪、场溪、龙龙山溪、山溪、永丰永丰溪溪33个水个水系系，，汇入九龙江汇入九龙江西溪。西溪。自自然然资源资源和人文和人文?南靖县年平南靖县年平均温度均温度2121℃℃,,年年降降雨量雨量17001700㎜㎜,,无霜期无霜期340340天天以上，以上，冬无严寒冬无严寒，，夏无酷暑夏无酷暑，，属典型属典型的的亚热带季亚热带季风气风气候候。。是是麻麻竹、兰竹、兰花花、、芦柑芦柑、、香蕉四香蕉四个个““中中国国之之乡乡””。是。是福福建省建省十十大产大产茶茶县之一，县之一，20072007年年44月月被划定为被划定为福福建建乌龙茶乌龙茶地理地理标志标志产产品保护范围品保护范围。全县。全县森林覆盖率达森林覆盖率达74%74%。在。在船船场溪场溪沿线沿线有有温泉温泉地地热热，，仅船仅船场镇场镇据堪温泉据堪温泉供供应应量量可达可达1600016000吨吨//日。日。?南靖山南靖山川秀川秀丽，人文丽，人文荟萃荟萃，，名胜名胜古古迹众多迹众多，有我，有我国东国东南南沿沿海海密度最密度最高的高的原始植原始植物群物群落乐落乐土土亚热带亚热带雨雨林林，，境内共计境内共计有有土楼土楼达达1500015000多多座，有座，有稀稀世世景观田螺坑生景观田螺坑生土楼群，有徐土楼群，有徐霞霞客游览过客游览过的文的文昌塔昌塔、、道源亭道源亭，，还还有有景色壮观景色壮观的树海的树海瀑布等瀑布等等等。。经济经济概况概况?南靖县南靖县经济主要经济主要以以农农业和业和农副加工农副加工业为业为主要主要产业，产业，没没有突出的有突出的工工业业支支柱柱产业，产业，20082008年全年年全年实实现现生生产总值产总值63.8863.88亿亿元，元，三三大产业大产业比重比重为为35.035.0∶∶40.640.6∶∶24.424.4，，完成财政完成财政总总收入收入4.814.81亿亿元，外元，外贸贸出口出口4.884.88亿美亿美元元，总量居，总量居漳州漳州市第二，市第二，近近年年来各来各项项经济指标基本都保持两经济指标基本都保持两位位数健康增数健康增长态势长态势。以。以20082008年为年为例：例：?南靖县南靖县农农业总产值业总产值40.5440.54亿亿；拥有省市县级；拥有省市县级农农业业龙头企龙头企业业2828家家，有，有茶茶叶叶、、食用菌食用菌、、麻麻竹、竹、花药花药、、香蕉香蕉、、蔬菜蔬菜、、畜牧畜牧水产水产等七等七大大农农业业支柱支柱产产业。业。20082008年全县有年全县有茶园茶园面积面积10.0110.01万万亩亩，年产量，年产量达达到到1.21.2万万吨吨，产值，产值上上77亿亿元。元。?南靖县南靖县工工业总产值为业总产值为104.9104.9亿亿元，居元，居漳州漳州市第市第三三；；规模工规模工业业企企业总业总数数137137家家，，规模工规模工业产值业产值85.8885.88亿亿元。全部元。全部工工业业用电用电量量7.47.4亿度亿度。有万。有万利利达集达集团、团、闽闽星星集集团、团、港兴集港兴集团、中团、中达集达集团、团、双赢集双赢集团、团、武夷通集武夷通集团、团、荆都集荆都集团团等等一一批批大大型型民民营企营企业。业。?南靖县南靖县社会消费品零售社会消费品零售总总额额17.0317.03亿亿元；城镇居民元；城镇居民可支配收入可支配收入97199719元元，，农农民人民人均纯收入均纯收入54075407元，居民元，居民储蓄存款余额储蓄存款余额19.4519.45亿亿元。元。南靖南靖规规划划及旅游及旅游产业的产业的发展规发展规划划?南靖县提出南靖县提出““小小县大城县大城关关””的总体的总体规规划思路，划思路，将将建建成集行政办成集行政办公、公、旅旅游商贸游商贸、文化休、文化休闲闲、居、居住生住生活活等功能等功能为一体的为一体的生态生态园林园林型型城市城市，城建，城建成成区面积区面积由原来由原来的的3.83.8平方公里平方公里扩扩大到大到4.34.3平方公里，平方公里，将将建建成五成五大公大公园园。目。目前前总总长长12.512.5公里、路公里、路宽宽5050米米的的环环城路建城路建成成投投入入使使用用，，使得使得南南靖县城靖县城控制控制区区范围由范围由1313平方公里平方公里扩扩大到大到6060平方公里，平方公里，规规划城区人口划城区人口由由现有的现有的4.54.5万万增加增加到到20102010年的年的1010万。高万。高速铁速铁路路将将途途经经南靖，南靖，使得使得南靖南靖纳纳入厦门入厦门半半小小时时经济经济圈圈范围范围。。?南靖县积极南靖县积极发展发展现代现代工工业，业，规规划万划万利达利达产业产业集集群项目区群项目区占占地土地地土地174.7174.7公公顷顷，，引引进工进工业项目业项目2626个，总个，总投投资资10.510.5亿亿元；元；闽闽星星生态生态项目区项目区完成完成征征地地107.3107.3公公顷顷，，占占地地79.679.6公公顷顷，，引引进工进工业项目业项目44个，总个，总投投资资1.71.7亿亿元；元；丰田丰田项目区项目区引引进进77个项目，总个项目，总投投资资3.873.87亿亿元；以元；以及及南南陵陵开开发发区区等等一一批工批工业项目。业项目。?南靖提出南靖提出““生态旅游名生态旅游名县县””的的发展发展战略战略，目，目标标是是打造打造世界级世界级旅游旅游目的目的地。地。详见详见中中共共南靖县南靖县委委??南靖县人民南靖县人民政政府府关关于于加加快快南靖南靖旅游旅游产业产业发展发展的的若干意见若干意见((摘摘要要))小小结结?城市城市经济基经济基础薄弱础薄弱，现状与，现状与““打造打造世界级世界级旅游旅游目的地目的地””的的理想差理想差距距大大?生态生态环环境境和和””土楼土楼““是南靖是南靖打造打造旅游旅游城市的城市的两两张张最最大大底牌底牌?地地缘缘和人和人缘缘上有一定的上有一定的可可塑性塑性?海西的时海西的时机机正是天时正是天时?政政府府和民间力量积极和民间力量积极?天时地利人和具备，那么差的是政府力度和资金这个”东风组合“第三对南靖打造旅游城市的思考南靖南靖将会将会怎样？怎样？————关关于于旅游旅游的的城市定位城市定位1海西不是神话，海南只有一个2南靖不是可以依托旅游资源成就地产天价的城市3旅游城市的房价关键还是城市综合实力无疑，南靖是一个非常具有开发潜力的”生地“，但决不可能成为世界级旅游圣地。不容忽视的是旅游牌打得好，有可能带动南靖的其它产业，比如农业。那么，对地产而言，南靖可能是块真正的”乐土“南靖南靖将会将会是是怎样怎样的的旅游旅游城市城市？？————旅游旅游定位定位要要点点?11世界文化遗产世界文化遗产?22山清水山清水秀秀的海西民的海西民俗俗旅游旅游城市城市?33厦门厦门半半小小时时经济经济圈圈，，厦门厦门后后花园花园?44台胞侨乡台胞侨乡，，内内打打台台湾牌湾牌，外，外谈谈故故乡乡路路?南靖南靖将会将会是个是个很很古古朴朴、、很