报告结构导图大盘整体定位大盘整体定位本体概况本体概况地块分析地块分析市场供求分析市场供求分析竞争分析竞争分析产品定位一次修正竞争项目分析竞争项目分析依据市场依据市场客户分析客户分析高端楼盘客户分析高端楼盘客户分析推导产品推导产品产品定位二次修正项目客户需求与定位项目客户需求与定位新政风险新政风险产品定位三次修正户型配比调整户型配比调整产品定位产品定位商业定位商业定位建议建议公寓楼优化建议公寓楼优化建议天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG报告结构导图大盘整体定位大盘整体定位本体概况本体概况地块分析地块分析市场供求分析市场供求分析竞争分析竞争分析产品定位一次修正竞争项目分析竞争项目分析依据市场依据市场客户分析客户分析高端楼盘客户分析高端楼盘客户分析推导产品推导产品产品定位二次修正项目客户需求与定位项目客户需求与定位新政风险新政风险产品定位三次修正户型配比调整户型配比调整产品定位产品定位商业定位商业定位建议建议公寓楼优化建议公寓楼优化建议天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG独立单位：可在一期销售达酒店式公寓到60%以上时，即可启动8#楼7#楼10#楼11#楼9#楼二期开发分区与生俱来的高端区域定位城西片区城中片区城东片区张家界楼市可分为三个片区天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG与生俱来的高端区域定位项目所属区域市政规划目标1、根据《张家界市城市总体规划（2007-2030年）》“旅游西优”的发展策略，且住岗组团已经被规划成为集“旅游组织服务、交通集散、商业、宾馆、文化娱乐”为一体的旅游服务中心。2、打造服务于城市滨水形象，集旅游、观光、休闲与生态功能于一体的滨河景观带—澧水滨河景观带。3、打造服务于城市人居环境的宜居住区—亲水人居板块。天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG与生俱来的高端区域定位目前区域正处在张家界西拓的发展战略前沿阵地?“旅游服务中心”的规划定位，将为且住岗片区带来旅游、商务、休闲、文化等的繁荣盛景，这里将成为张家界这一旅游城市的黄金中心，成为“城市客厅与窗口”。张家界城市最具升值潜力的地段已然呈现，首屈一指的核心生活圈将在这里崛起，地块升值潜力无可限量。天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG与生俱来的高端区域定位项目所在新城片区前景看好?本区域为市政建设规划重点区域,城市重点规划的旅游服务中心。?子午路景观大道与老城区直线距离拉近?该区域楼盘档次普遍较高，升值潜力较大板块名称人居环境指数生活配套指数发展潜力指数竞争指数小结自然资源、城东片区★★★★★★★★★★★★★★政府配套地段及生活城中片区★★★★★★★★★★★★★★★★配套城市未来，城西片区★★★★★★★★★★★★★★★★★★旅游服务中心天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG与生俱来的高端区域定位区域发展小结：1、城西片区在永定区人眼里，地段的心理距离比较远；2、城西片区资源丰富，具有发展潜力和发展空间，目前已被例入张家界“东进西拓”的发展战略的前尚阵地。3、城西片区在开发建设中渗透新的人居文化，相比城中和城东两区，住宅品质均高出一个档次。4、城西片区成为全市供应量增长最快，住宅销售增长第二的片区，房地产市场前景看好。天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG自然赋予的美景环境二期地块项目四至北西东南天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG本案澧水天门洞景观轴CBD中轴线天门洞LandscapeDiagram周边景观示意项目界定*从产品核心价值研判，本项目地块适合做以舒适居住为价值的住宅产品。产品系列名子系列子系列土地属性产品核心价值评价名T21）有自然资源；舒适居住，主要考虑项目有较好的自然景观资源，距2）距离主城区较远，但有改善型需求、有居住离市中心有点距离，道路通达较快速路可达；品质升级要求的客户好，但公交系统目前比较欠缺，项目周边生活配套也相对缺乏。3）没有完善生活配套（后有条件可做到）。√高档TOP2位于郊区，占有稀缺景观资占有稀缺资源项目并不占据稀缺景观资源，山源水景几乎张家界共有。×天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG本项目价值点提炼小结：项目周边自然资源丰富，拥有一线江景资源项目地块规模大，适合打造配套完善，生活氛围浓厚品质大盘片区未来规划前景看好，地段升值潜力大天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG项目界定项目地块适合打造舒适居住的高品质大盘天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG大盘整体形象定位项目项目要要打打赢赢竞争，竞争，必须从必须从以以下方面下方面建立核心竞争力：城市建立核心竞争力：城市价价值、值、从市场来看产品产品创创新、规新、规模模优优势势。。商业的商业的作用作用在于：在于：完善社完善社区及区及周边周边片区配套、片区配套、提提升区域形象、项升区域形象、项从竞争来看目目利润利润的重的重要要组成来源。组成来源。中高端客户的需求中高端客户的需求主要表主要表现在地段（城区）、环境、配套上，现在地段（城区）、环境、配套上，而而从案例来看市场上现有产品（楼盘规市场上现有产品（楼盘规模模普遍较小）未能普遍较小）未能很很好的好的满足满足这这种种需求需求。。天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG大盘在市场上已经树立的整体形象区域潜力完善配套打造风水宜居自然环境优美完美户型综合高品质高端·创新·舒适宜居的高品质小区项目二期将延伸与完善这一定位天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG报告结构导图大盘整体定位大盘整体定位本体概况本体概况地块分析地块分析市场供求分析市场供求分析竞争分析竞争分析产品定位一次修正竞争项目分析竞争项目分析依据市场依据市场客户分析客户分析高端楼盘客户分析高端楼盘客户分析推导产品推导产品产品定位二次修正项目客户需求与定位项目客户需求与定位新政风险新政风险产品定位三次修正户型配比调整户型配比调整产品定位产品定位商业定位商业定位建议建议公寓楼优化建议公寓楼优化建议天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG二期地块基本情况项目区位——位于永定区且住岗，项目区位——位于永定区且住岗，月亮湾花园月亮湾花园二期二期后面后面。。道路道路状状况——道路通达况——道路通达性性较好，较好，但是但是交通现在交通现在并不便利并不便利，，两条两条公交线路到达项目地的公交线路到达项目地的北部北部，公交，公交系统欠系统欠发达，离城发达，离城市市主主商圈有一定距离。商圈有一定距离。项目配套——本项目项目配套——本项目周边周边生活配套及生活配套及其匮乏其匮乏，，教育教育、、医疗医疗、生活、娱乐休闲配套、生活、娱乐休闲配套严严重重不足不足。。天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG项目SW-策略S（优势）W（劣势）项目紧邻澧水河，拥有一线江景资源；配套：周边生活机能薄弱，缺乏生活配套，出行不便。周边自然环境资源良好，居住环境品质较高；片区认知度在逐步提升；污染：南面水电站及输电高压电塔带来的幅射、噪音地块较为平整，利于规划；、泥沙等环境污染，造成心理购买抗性。项目规划体量较大，有条件打造高品质大型社区。交通：周边公交线路欠发达，影响居民出行。（S转化策略）（W转化策略）充分挖掘项目周边自然资源，打造适合人居的高品项目通过整体规划设计以及案名方式，来加强项目的连质大盘；贯性；强调片区交通通达性，以及未来区域规划利好，弱项目外立面采用鲜明或具有特色的方式加强昭示性；化目前的交通不便和生活配套的不足；完善项目自身的社区配套，解决基本生活配套的不足；通过建筑排布充分借鉴江景资源，尽可能让住户享可适当调整南部水电站的高处绿化，提高项目舒适性；受江、自然景观资源，着力打造产品品质。天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG二期产品定位初判?产品类型：以小高层（11层）、高层（18层与26层）为主。?产品户型：以90平米以下的二房、紧凑110平米左右的三房、舒适120-140平米三房、150平米以上四房为主，注重产品规划布局，最大限度的享受江景资源。?社区环境：注重绿化配套，与周边环境有机结合。?社区配套：大型社区生活配套，学校、会所、社区商业、运动设施。天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG报告结构导图大盘整体定位大盘整体定位本体概况本体概况地块分析地块分析市场供求分析市场供求分析竞争分析竞争分析产品定位一次修正竞争项目分析竞争项目分析依据市场依据市场客户分析客户分析高端楼盘客户分析高端楼盘客户分析推导产品推导产品产品定位二次修正项目客户需求与定位项目客户需求与定位新政风险新政风险产品定位三次修正户型配比调整户型配比调整产品定位产品定位商业定位商业定位建议建议公寓楼优化建议公寓楼优化建议天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG2009全市供应情况供应量2009年张家界全市商品房、住宅施工供应情况项目商品房其中：住宅施工面积同比（%）施工面积同比（%）区域（m2）（m2）全市1959078101%1583788123.3%（以上数据来源于张家界统计信息网。）天方地产天方地产体味快乐的地产人生TIANFANGTIANFANG2009全市销售情况销售量2009年张家界全市商品房、住宅销售情况项目商品房其中：住宅销售面积同比