谨呈：北京地源达房地产开发有限公司昌平牛蹄岭别墅项目定位与开发建议13／11／19本报告是严格保密的。13／11／19研究思路?项目本体认识?北京别墅市场研究?项目客户来源分析?项目竞争分析：区域内部竞争?项目竞争分析：与其它高档别墅板块的竞争?项目定位?项目物业发展建议2一、项目本体认识本报告是严格保密的。3大区位北京以得天独厚的地理位置、自然环境以及周围的配套设施，便成就了北京别墅的集中化。因此我们经常习惯性的按区域性将北京的别墅分为八大区域：中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区，而在这其中最具代表性的就是奥北别墅区与潮白河别墅区。4亚奥京北别墅区14251.本项目位置62.顺义城区（老）43.北京城区4.北六环路35.京承高速公路6.京藏高速5亚奥京北别墅区　亚奥京北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从“亚北”到“奥北”，北京最早的别墅集中地带借奥运新火再次升温。申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐，房地产商投资别墅的热点区域。　　房地产商投资的热点,从某种意义上说，成为最被看好的京城“富人区”，是一种地位和财富的象征，房地产未来的发展在“奥北板块”。随着奥运利好消息不断，奥北以及周边基础设施的建设加快，以奥北为代表的北部楼市风云再起，如今，八达岭高速路以东、北苑路以西、五环沿线甚至来广营乡都因奥运而成为新的投资热点。6项目周边保利垄上远洋傲北7东方普罗旺斯汤山庭院8本项目位置兴寿镇上庄村牛蹄岭旅游区北侧，距离小汤山13公里，奥运村26公里上庄村在北京昌平的兴寿镇往北约10公里左右,.仅挨着公路是下庄村.距昌平区城30公里，毗邻110国道，村域面积1296.5公顷，均为山地。该村共有560多户，人口1300多人。上庄村北连百合，西南临湖门、下庄，东连接下庄、连山石、木厂村，从村口而过的桃峪口公路为该村主要对外交通线路9?牛蹄岭度假村：餐饮、住宿、采摘、垂钓、真人CS10二、北京别墅市场研究本报告是严格保密的。11北京别墅市场发展历程1992-19971998-20022003-20052005-20082008-2010起步期停滞期复苏期迅速放量期品质提升期粗放型产品新项目较少市场复苏政策调控市场逐步品集中大量供应存量消化期众多利好因素促刺激别墅项质化、高端使别墅市场提速目迅速放量化发展发展。玫瑰园橘郡46号令丽京花园碧水庄园莱蒙湖别墅122010年别墅成交量情况成交：2010年北京别墅量跌价涨600万以上别墅占主力2010年北京别墅成交套数同比跌32.55%2010年1-12月北京别墅成交量同比大幅减少。今年全年累计成交2996套，成交面积107.61万平方米，同比分别减少32.55%和29.13%。从月度成交情况来看，2010年5、6月别墅成交量急速下挫，跌至年内谷底，7月开始缓慢回升，8月以后的月均成交量保持在300套，相比住宅市场，别墅需求异常旺盛。132010年别墅成交价情况成交均价方面，北京别墅市场的走势较为平稳，受政策影响的程度较小，仅在6月-9月期间出现较大的波动，而月成交均价最低点则出现在传统淡季2月份，为21719元/㎡，最高点为9月份，月成交均价达28752元/㎡。数据显示，全年成交均价为25271元/㎡，相比2009年的17021元/㎡，涨幅高达8250元/㎡。142010年别墅成交金额情况2010年总成交金额为271.81亿元，同比2009年的262.94亿元，上涨3.37%。从产品价格区间来看，1-12月北京成交别墅中600万以上的别墅受到市场的青睐，占60.31%，其中，千万级别墅占17.86%。2010年频繁推出的楼市调控政策虽然让热销的楼市降了温，但不可否认的是导致部分投资资金流向高端楼市，助推别墅市场的成交，别墅的稀缺性和强抗压性让有实力的投资者青睐。152010年别墅成交区域情况?2010年北京成交热点别墅区域是城南、潮白河及中央别墅区，分别以514套、463套、371套位居前三，其中城南阳光别墅成交套数占比较去年增长了5.96个百分点。城南阳光别墅区经济型别墅成交较为集中，且深受改善性购房者的关注，因此区域出现旺盛的需求。162010年别墅成交均价情况产品功能区域区域性质产品形象第一居第二居价格别墅分布所区域特所征总结海淀城市、郊区高档山地别墅42000朝阳城市郊区高档城市别墅51000顺义郊区高档涉外别墅38000高性价比别墅昌平郊区37690乡村别墅大兴城市、郊区经济型城市低密度住宅26300通州郊区低档别墅2490017?2011年3月北京别墅市场在2011年别墅成交均价情况“新国八条”及“京15条”的双重打压下，成交量一路下滑，无论是成交套数、成交金额还是成交面积都较2月份有所下降，尤其是3月第一周仅3套成交。不过值得注意的是，虽然成交量下滑不止，北京别墅市场成交均价逆市上扬，突破了30000元/㎡，是自2010年1月以来成交均价最高的一个月。3月成交的项目中，千万级别墅占到了绝对的主力位置，共成交67套，占总成绩的61.47%，经济型别墅（套价600万以下的别墅）仅成交24套。经济型别墅的主力购买人群主要是出于改善居住条件的需求，而他们大多属于“京15条”中限购的人群，因此经济型别墅受到冲击较为明显，18结论?1、2010年北京别墅新增供应3087套，累计成交2996套，供销比为1.03:1，供需矛盾弱化，显示出较为平衡的局面。?2、2010年新增供应套数虽然略有下降，但新增面积却有小幅上涨，且新增独栋别墅供应量最大，新增户均面积由378平方米增大到422平方米。暂无出现去年预测的“类别墅产品将成为市场主流，市场份额将逐渐上升”现象。别墅供应产品的结构趋向舒适性、高品质发展。?3、别墅市场成交套数和成交面积同比分别下跌32.55%和29.13%，下跌的原因除受供求关系的影响外，与政府在2010年期间，频繁出台的楼市调控政策密切相关，新政对高端置业者的心理产生了一定影响，也使得别墅消费客群受到限制。?4、别墅稀有特征更为突出，市场价格大幅上涨。数据显示，全年成交均价为25271元/㎡，相比2009年的17021元/㎡，涨幅高达8250元/㎡。从区域成交价格方面看，西山别墅区成交均价高达47971元/㎡，成为成交均价最高的别墅区。不断上涨的价格势必会对高端置业者的消费心理产生影响。?5、虽然2010年北京别墅成交量下跌，但由于成交价格的上涨，整体成交金额为271.81亿元，同比上涨3.37%。其中，600万以上的别墅受到市场的青睐，占六成。说明部分投资购房者已经撤离别墅市场，具有刚需需求的高端置业者将目光慢慢转向高品质楼盘，别墅产品的品质将被要求进一步提高.19别墅产品特征的衍变早期?产品形式不断丰富，产品品质不断升级；?粗放型发展，产品形式单一，品质平平。近期?市场趋于细化，针对不同需求的Townhouse、小独栋、花园洋房等新的产品形式不断涌现。?营造社区自然环境和人文环境渐成理念；?总体产品素质提高，出现了部分人性化、高品位的精品项目，并取得良好市场反应。20客户特征演变?别墅客户群体逐步1997年前1997年后本土化。国内客户占至自用型客户的持外国护照的客户比例为70%：80%；港、澳、台客户东南亚、欧美别墅购买群体逐步本土化，并且约占50%，以自等客户约占有持续增长的潜力。?别墅客户群层面扩住和投资客户为20%，多为机主；构客户。大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向?国民经济的持续稳定增长下，中产阶级的规模不断扩大；追求引领居住时尚的?价格适中的亚别墅、小独栋等产品出现，使中产阶级的别墅梦成别样生活方式。为可能；?SARS的出现，极大的加快了中产阶级的郊区化进程；21?3月，除了西山、亦庄开发区和八达岭昌平三个别墅区再度交出白卷以外，其它几个别墅区均有成交。?亚奥京北别墅区上周触底反弹，不但一洗3月第一周零成交的“耻辱”，更在所有成交数据上独占鳌头，成交面积为1398㎡，占总体成交量的40.15%，位居各别墅区之首；成交套数为3套；成交金额为0.54亿元，领先第二名0.41亿元；成交均价为38847元/㎡，是上周北京别墅市场唯一一个成交均价超过30000元/㎡的别墅区。该区域在3月第二周成交的项目均为中高端别墅，其中2套为千万级别墅，占区域总成交的66.67%。22?五月预计开盘别墅?北京别墅市场5月计划开盘项目12个，与4月开盘个数相比增加2个。但与去年同期开盘21个项目预期的相比，下跌42.9%。在新政的影响下，开盘量的不足也势必会对未来几个月北京别墅的成交量有一定的影响。5月开盘项目均价为23000元/平方米，环比持续下降，降幅为14.18%。在开盘的12个项目中，远洋·傲北（巴摩梭罗）、远洋·天著、恒盛·小镇藝墅、中建·红杉溪谷为纯新项目，其他均为老项目后期。新开盘供应集中在6个区域，分别为通州、顺义、昌平、大兴、密云和亦庄。其中通州、顺义和大兴各有3个项目开盘，共占比75%23在售别墅项目优惠情况?目前北京别墅市场在售项目85个，待售项目32个。5月打折优惠的别墅共53个，占整体项目的45%，较上月的46个项目环比增长15%。其中，昌平区有10个项目打折排在打折区域榜的前列，保利垄上的送精装优惠、恒盛·小镇藝墅办理搜房白金卡可享受5万抵30万的优惠等特殊优惠在5月份继续保持，珠江·紫宸山全款95折更是可以享受最高500万元的优惠24三、项目客户来源分析