春风又绿江南岸，明月此时照我还恒昌·江南岸营销推广报告深圳天方地产顾问机构2010年11月12日中国房地产营销策划品牌企业20强2报告框架:一、城市发展与市场情况二、项目分析三、推广主题及形象四、营销策略及执行五、活动配合及广告策略中国房地产营销策划品牌企业20强3城市发展观解读板块＆剖析项目中国房地产营销策划品牌企业20强鄱阳湖生态经济区——国家战略规划——建设生态宜居的新型城市群，实现中部崛起2009年12月16日，国务院正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略。这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划?鄱阳湖生态经济区包括南昌、九江、景德镇、鹰潭、新余、抚州、宜春、上饶、吉安市的部分县（市、区），共38个县（市、区），国土面积为5.12万平方公里。?鄱阳湖生态经济区是长江三角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区等重要经济板块的直接腹地，是中部地区正在加速形成的增长极之一，具有发展生态经济、促进生态与经济协调发展的良好条件。?鄱阳湖生态经济区的发展定位是：建设薄发全国大湖流域综合开发示范区、长江中厚积下游水生态安全保障区、加快中部崛起崛起重要带动区、国际生态经济合作重要平中部台。中国房地产营销策划品牌企业20强5九江——顺应国家战略规划，建设生态宜居的新型城市群，将成为环鄱阳湖城市群的名片区域名片——环鄱阳湖城市群——大九江版图呈现?九江在环鄱阳湖区的面积、人口均占环鄱阳湖区的2/3以上，城市区域发展格局是“美丽浔阳、怀抱庐山、东临鄱湖、北依长江、西拓港城、南接走廊”。?城市房展战略规划“一核（城市核心区）、两带（昌九工业走廊、沿江产业带）、三城（瑞昌、湖口、星子）、九镇（姑塘、海会、温泉、马回岭、岷山、赛阳、港口、城子、码头）”协调发展的城市发展战略。?发展的重点明显，城市性质明确，产业分布分明省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸、港口与旅游城市。?用地发展方向选择现城市建设总方针为“西拓、南移、东延、中疏”；呈规划期城市发展方向以西、南向拓展为主，东向适图度延伸为辅。版?如今，彭泽工业园的棉纺工业、湖口工业园的重工江业和轻化工业、德安工业园的电子元件、星火工业九园的有机硅系列产品……园区内的产业聚集效应凸大显，特色优势为九江工业带来巨大的活力和整体竞争力。中国房地产营销策划品牌企业20强6铁路公交化——九江与南昌仅有40分钟的距离这些因素将拉近九江与南昌的关系，吸引更多客户，促进九江房地产市场的发展一幅铁路交通的美好蓝图将为赣鄱儿女带来生活方式的全新变革铁路公交化催生“同城效应”九江与南昌仅有40分钟的距离，九江——南昌后花园，喷薄而出?2010年6月30日昌九城际铁路将全线竣工，比原计划提前了5个月。计划于4月份开始验交，6月底正式开通运营。届时，从南昌到九江仅需40分钟即可到达。?班次：一般3至5分钟发一班车?票价定位：昌九城际铁路线路全长131.27公里，票价40元左右；应?九江至南昌城际铁路计运量：近期客流密度2418万人/年，客车对数92对/日；城远期效客流密度3312万人/年，客车对数130对/日；同中国房地产营销策划品牌企业20强7九江——从两湖时代向八里湖时代迈进——城市板块运动已经启动“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市——喷薄而出城市规划城市新城区?随着九江由单中心城市向大都市化城市形态的演进，八里湖新城纳入九江发展版图，成为九江重要的城市新区八里湖新城融入大九江规划南昌，杭州，武汉……单中心城市大都市化都市群副横滨色?城市发展的较?川崎?传统典型的城市形城市发展的高级城角副城副城副城高阶段，在主城心都副城副城副城东京主城态，拥有一个主核阶段，各个城市依副江副城副城副城其他其他城市城市区的周边拥有多九副其他其他城市城市副副心，多为城市主城靠便捷的交通网络大城主城城星城分担演城，城市扩张方式采个卫镇实现联通，在功能扮城千叶城市功能，多核湖用摊大饼的方式上互相补充，高度里副心共同发展格局八协同化发展的格局城纽约都市群北京，上海单中心城市扩张大都市化形成都市群形成伦敦都市群中国房地产营销策划品牌企业20强8八里湖新城—九江未来之城—新城建设已现雏形关键词：发展潜力、西部新城?八里湖新城区既是九江未来的行政、商业、文化、居住中心；?九江的重要标志和名片；?最具城市核心竞争力的区域。?现阶段配套设施缺乏，未来配套规划完善；?生活文化氛围浓厚的纯净理想生活区。中国房地产营销策划品牌企业20强9八里湖新城——绿色原生态居住区八里湖新城沿八里湖而兴，北依长江，南望庐山，空气清新，环境优美，风光旖旎关键词：生态居住区/人文居住区?八里湖新城板块，环境优美，是理想的居住地?寻阳古城遗址，文化精髓之地?拥17平方公里湖景（甘棠湖的21倍还多），空气清新，属环境优美的绝佳养生之地?新城市居住区，大九江的未来，升值潜力巨大中国房地产营销策划品牌企业20强10市场情况中国房地产营销策划品牌企业20强11市场销售情况——暂时出现供大于求情况九江房地产市场在国家加强房地产调控的背景下，总体表现为前热后冷的状况?商品房供应：1—6月，批准商品房预售面积46.27万㎡，同比增长138.49%；其中住房38.67万㎡、3819套，同比增长113.33%、94.05%。?商品房销售：1—6月，商品房成交面积为37.34万㎡，同比增长14.34%，其中住房成交面积为31.87万㎡、3267套，同比分别增长1.28%、4.91%。中国房地产营销策划品牌企业20强1210年市场销售情况——成交套数及面积情况九江市房地产2010年1-10月成交情况140014.00129512.671200109112.0010.65100088010.009.218008.006365966006.364545136.003934495.583874.474.524003.864.144.14.002002.0000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月套数面积（万㎡）?4月15日新政以来市场成交量明显走低，但未出现08年的量价齐跌现象?5、6、7月份成交套数维持在400套/月，成交量明显走低（按照已签情况统计），8、9月份开始慢慢好转，10月份观澜盛世、金丰御园、柴桑春天等带动了成交量的部分回升。房管局6月份成交统计?6月，城区批准住房预售面积4.85万㎡，504套，同比分别下降10.52%、10.32%（数据中不含经济适用住房）?6月，住房成交1.97万㎡、186中国房地产营销策划品牌企业套，同比分别下降81.54%、2080.58%强，环比分别下降1355.95%、144.09%市场销售情况——成交价格情况2010年1-10月九江市房地产价格走势4600452845004483450044004400435043504380438043004200422041504100400039001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月?1-9月，商品房成交综合均价为4450.2元/㎡，其中住房成交价格为4500元/㎡，10月份成交价达到4528元/㎡，市场均价4600元/㎡左右。?在售项目，十里华府1#、2#小高层，香域半山1#、10#小高层，国豪水岸城5#、3#，观澜盛世1#、19#高层，柴桑春天多层成为本月销售热点中国房地产营销策划品牌企业20强1410年10月各区成交量2010年10月各区销售情况700671600500381400300232200庐山区浔阳区八里湖板块套数?从各区成交情况来看，本月销售最好的是八里湖板块，由于10月份推出的新盘大部分集中于八里湖板块：信华·观澜盛世、金丰御园、柴桑春天等。?本月总体趋势比上个月有较明显的增长。中国房地产营销策划品牌企业20强1510年上半年成交户型情况主流户型：75-90平米的2房和105-125㎡的3房，产品创新依然不足成交套数?1—10月，住房成交面积为65.56万㎡、6694套成交面积中国房地产营销策划品牌企业20强16热点片区八里湖板块楼盘情况——竞争加剧片区内竞争加剧，将对本项目产生强大冲击；1、中星宜景湾：2#、4#、6#已取得预售证，已经上市2、鹤问湖1号：10年4月中旬开工，建筑面积15.6万㎡本项目3、源丰上城（4.8米挑高小豪宅）；宜景湾4、联信家园1-5#都已经已经上市；5、时代华府4#、6#已上市；民强99号苑6、金丰御园1、5、6、8#已上市，3、4、9、11、14#即将上市；7、恒昌·江南岸正在施工8、浔城湖锦正在蓄客……预计未来区域内市场供应量不低于中国房地产营销策划品牌企业60万㎡20强17在售楼盘卖点叙述中国房地产营销策划品牌企业20强18在售楼盘卖点叙述?每个楼盘都有它特定的卖点，来支撑该楼盘的销售；?对于住宅项目而言，柴桑春天是九江市目前景观最好的楼盘，其次是莱茵美郡，给消费者带来物有所值与高档次的感受，其诉求卖点先做景观样板区提高档次；?九江市房地产项目诉求卖点的丰富化预示着其房地产市场正在日趋成熟。中国房地产营销策划品牌企业20强19九江项目共性特征：※整体楼盘风格较单一，主要以现代简约主义为主；※注重湖景，江景的应用，为各大有水景资源楼盘的价值卖点；※产品的功能化、私密化、个性化和舒适化创新度不够；※强调与周围地形景观等自然元素结合，多按照地势景观进行相关产品排布，对自然景观改变度较小中国房地产营销策划品牌企业20强20区域内主要楼盘指标一览占地规模存在量体楼盘名称容积率物业类型主力房型销售率（㎡）（㎡）多层/小高/高两房78-88浔城湖锦40667939001.990层三房99-121两房90