谨呈：保利集团城市高尚生活元素R一席繁华·一宅天下地产央企综合实力品牌价值第一名中国最优秀的房地产综合服务商［］伟业顾问简介ToBeTheBestIntegratedRealEstateServiceProviderOFChina北京伟业代理别墅天津伟业别墅项目项目展示伟业成熟的别墅操作经验京津地区的别墅客户资源产品展示服务客资渠道国信武清项目亿卓武清一级开发项目宝坻金厦项目宝坻景瑞英郡-午后英格兰宝坻知识森林岛安利欧铂城华侨城东丽湖项目华侨城华明镇项目芦花庄园东丽湖万科城滨海湖吉宝生态城融科泰丰项目社会山东疆别墅融科贻景台吉宝新悦庭万科柏翠园众里佰都城投滨海宅城理泰达CBD项目中信天嘉湖海尔家国天下天房团拨湖项目联合置地团拨湖项目汇报框架营销战略及策略选择40目标理解5专业团队与保障3客户思考本体及竞争思考市场思考21目标理解关于“保利地产战略规划”的三重理解京津间做龙头实现实现京津城市京津城市间间的的战战略布局，略布局，树树立立区区域域龙头龙头地位地位产品线全布局五盘联动，产品线逐渐被移植天津，实现产品全布局武清市场领跑成功布点武清后的新角色转型，实现新的价值飞跃目标理解关于“保利地产武清领跑”的三重理解品牌价值升级实现重新塑造保利在武京津城市间的战清市略布局，场上的中高端品牌的感召力树立区域龙头地位角色价值转型有“保利中端”向“保利中高端”的引领方向转型产品价值升级客户的全面升级，塑造本案在保利产品系中的位置1市场思考II.武清区域市场思考I.宏观市场思考市场环境是决定项目价值走势的外因，对项目价值体系评估起重要作用1.1宏观分析?经济体量宏观经济面运行良好，经济结构调整优化整体宏观经济环境保持稳定健康运行城建指标稳步提升，地产开发投资逐年走高宏观视1.角1宏观分析?产业结构天津开发区：?天津市主要包括津南开发区、西青开发区、东丽开发区、天津塘沽国家海洋高新技术开发区、武清开发区、宁河经济开发区、静海开发区等十多个开发区。支柱产业：?第二产业-石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等武武清开清开及其他高新技术产业发区发区中新生中新生?第三产业-现代服务业，重点发展金融服务和现代物流业航航态城空空态城城城第二产业：华华苑苑产产业园区业园区螺螺湾湾?天津第二产业比例较大，发展速度较快，08年工业增加值锁响响津津西西南南开开定4000亿，增速全国第二青青开开发发发发区区区区?大力发展以第二产业为基础的第三产业?产业园区遍地开花，带动本地经济产业移民需求基础将大力拉动本地商品房第一居住需求宏观视1.角1宏观分析?人口导入城市吸引力提升、产业移民带动势必促使外来人口和新移民的巨幅增加万人2004-2008年天津外来常住人口增长趋势图140025.00%1176120011151043107520.00%1023.6719.05%100015.34%15.00%80012.93%60010.96%?自08年开始天津外来人口增量首次超过北京、上海，其城10.00%8.53%400市基础设施建设、城市规划、生产方式等诸多方面的发展成2245.00%171果,必将提升本市人口的承载能力,进一步扩大城市人口的20013987.34114.35容量00.00%2004年2005年2006年2007年2008年?市中心地区人口向外扩散趋势明显、环城地区与滨海新区成常住人口外来常住人口外来人口所占比例为新增的人口聚集地;外来人口比例持续攀高增强购房基本需求宏观视1.角1宏观分析?地产发展津地产持续增长，09年一改08年低迷，呈空前繁荣之势津地产长期走势看涨住宅市场郊区化走势明显城市规划外扩导向明显，中心城区挤压显著，外扩动因不断加剧11个卫星城规10个新家园规划划1.1宏观分析?区域经济武清区2001-2009GDP统计3000.4远郊五县经济对比2500.3规模以上工区域GDP增长率增长率2000.22008业总产值（亿元）（%）（%）1500.1（亿元）1000武清区200.0124323.5214.150-0.10-0.2宝坻区122.0521.3124.6349.7200120022003200420052006200720082009GDP91.7100.7118.1100.28114.54156.26168.9200252宁河县88.8636.2163.4125.99.81%17.28%-15.0914.22%36.42%8.09%18.41%26.00%增长率静海县140.1520.9590.6337武清区2001-2009固定资产投资统计GDP增长率蓟县139.8123.179.7513.12501.22001固定资产社会消费品增长率增长率0.82008投资零售总额150（%）（%）0.6（亿元）（亿元）1000.4武清区150.276767.7617.3500.2宝坻区90.2538.964.0822.700200120022003200420052006200720082009宁河县122.47155.539.423.3固定资产投资212224515677100150215增长率4.76%9.09%112.509.80%37.50%29.87%50.00%43.33%静海县84.4971.437.29-49.2?武清区区域经济发展迅速，连续4年快速增长，2009年增蓟县88.160.348.6329.8速超过全市整体水平武清经济增速较快，发展势头?武清区固定资产投资连续4年保持高速增长，对于GDP的贡献较高强劲，领跑远郊1.1宏观分析?宏观分析小结?经济经济体量体量宏观经济面运行良好，经济结构调整优化?城建指标稳步提升，地产开发投资逐年走高?产业结构产业结构大力发展以第二产业为基础的第三产业?产业园区遍地开花，带动本地经济，催生第一居所需求人口人口导导入入?外来人口比例持续攀高增强购房基本需求地地产发产发展展?天津地产长期走势看涨?住宅市场郊区化走势明显区区域域经济经济?武清经济增速较快，发展势头强劲，领跑远郊1.2区域思考?武清的城市战略地位武清之于天津?　现状——武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，从９０年代以来一直是天津郊县重点发展区域；武清滨海新区天津城区武清?　未来——在最新城市规划中，武清位于天津城市发展主轴之上，具有重要的战略意义。天津市区?　天津市域空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局；?　一轴：城市发展主轴：武清新城—中心城区—滨海新区核心区；1.2区域思考?武清的城市战略地位武清之于京津武清处在京津大通道轴向位置，是发展轴上四个关键节点之一（北京、武清、天津、滨海新区），是京津一体化实现的必经之路。北京城区武清滨海新区天津城区1.2区域思考?武清的城市战略地位武清之于京津?京津两市的规划都把京津主轴作为高科技产业发展带，武清作为京津主轴的重要节点，具备了承接双向辐射的优势；?特别是随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设，武清交通枢纽地位进一步确立；?天津港是中国北方第一大港，武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸，依托港口的优势，发展供港、疏港物流产业，提高天津港对内陆地区的辐射服务功能。武清具备承担京津大通道重要节点的潜质。1.2区域思考?武清的城市战略地位武清之于京津——北京，面临奥运的巨大发展机遇，城市高速发展；——天津，城市定位明晰：“环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市”，其发展受到国家空前关注；——滨海新区，作为北方第一大港，处于京津大通道的出海口，天津市加大对其的投资建设力度；——武清，目前发展落后于其他节点城市，开始受到政府重视。?天津最新规划中尤其重视武清的城市发展；?现天津市党委书记（原深圳市市长）上任伊始，就亲自到武亲视察武清——承载京津大都市圈的未来！1.2区域思考?武清自身的发展规划武清现状?　概述：武清开发区1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区；规划总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。?　开发情况：1992年6月23日奠基起步建设。目前，一期开发完毕，，二期招商建设中。至2004年底累计投入基础设施建设资金13.5亿元。?　现状：建成天鹅湖温泉度假村、海关培训中心、英华学校、创新大楼等配套服务设施；引入了海关等各种管理服务机构，形成了完善的支撑服务体系。?　交通：京津塘高速公路、京沪高速公路正线在开发区设有出入口，距离北京、天津、天津港和天津滨海国际机场车程均在40分钟以内；距北京机场90公里，60分钟即可到达。武清区海关开发区税务局天津英华学校天鹅湖度假村　　　　武清现状１：城市基础设施建设基本完成，硬件较为成熟。1.2区域思考?武清自身的发展规划武清现状?　产业：经过15年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大产业格局；?　主要企业：丹佛斯、伊都锦、娃哈哈、完达山等。武清开发区产业主导产业类别武清开发区主导产业行业分类企业数（个）投资总额（万美元）所占比例（％）10%汽车及零部件制造815217.510.39%37%机械制造3713826.69.4新型材料4026639.5418.118%生物医药146241.64.222%4%电子信息5131926.121.7合计15093851.3463.7汽车及零部件制造机械制造新型材料其它--36.3生物医药电子信息其它武清现状２：产业发展具备一定规模和水准，并为武清带来了产业人口1.2区域思考?武清自身的发展规划武清最新规划国务院批准的《天津市城市总体规划（2005－202