感谢！！感谢贵公司让长沙行之行房地产经纪有限公司参与这个项目，经过前期与贵公司的沟通协商，基本了解贵公司对项目的期望和要求。对于本项目来说，无论是从地段、规模、环境都是武宣首屈一指，因此项目的产品定位有无限的可能性，但基于开发商快速回笼资本和后期不希望管理运营的前提，项目在调研的过程中，对酒店、写字楼等业态的可行性进行了舍取，重点论证本项目商业、住宅的可操作性及可行性。下面让我们进入正题！！谨谨呈：广西呈：广西鸿悦达鸿悦达房地房地产开发产开发有限公司有限公司武宣武宣县县武装部地武装部地块块市市场调研场调研及定位分析及定位分析报报告告2011年8月17日目标实现总销售额4个亿以上长期目标目标树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成大盘生命力，持续旺销策略思考策略思考突破现有体系，自成一派从销售力上?从销售力上：使本项目成为有创新亮点的热销楼盘从价格体系上?从价格体系上：突破马鞍山现有价格体系，回收4亿以上从竞争上?从竞争上：避免陷入同质竞争，实现差异化疑疑难问题难问题如何化解各种问题，规避传统竞争1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破人群心理界限，实现项目热销？2.本项目如何逼近价格上限，实现现有价格体系的突破？3.本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成差异化竞争？S报告提纲T报告提纲R1项项目本体介目本体介绍绍U1C2武宣武宣县县宏宏观观投投资环资环境分析境分析T2U3武宣武宣县县商商业业格局格局扫扫描描R3E44武宣武宣县县房地房地产产市市场研场研究究55项项目目优优劣劣与与可行性建可行性建议议本体条件分析7本地块位于城中路、城北路与鞍山路交汇处，属于区区位位条条件件城市公认地王价值，总占地面积57亩。?本地段位于城中路、城北路交汇处，属于城市核心区。-项目由2条城市主干道和两条市政路包围，东西落差较大。?规划预计在10万—11万平米的建筑面积桃园区域占地地段属性武宣县57亩城市核心区域308上王埠青国银道高速东王埠本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段北侧有交通交通条条件件武宣县汽车站，可以通达到城市以其他区域。?通达性?从地块现状图看，4条道路围绕项目，以后项目进入主要依靠城中路和广场路，地块的交通资源非常强势。?与武宣汽车站相邻，所有出入的车辆都经过此地，交通十分方便。?进入性?从目前来看，项目走边的道路有还没有修通，尤其是项目靠汽车站位置的道路和城中路，修缮时间还是未知，导致目前项目的出入存在一定的问题。汽车站出口地块内部北侧有大片低洼地，东、西、南侧，地地地块内块内部部现状现状块相对平整。?地块现状：?项目靠城中路部分,还存在一定数量的房屋,尤其是看守所,目前还没有拆迁。?项目内有10几颗高大乔木,整体形象较好。?项目北高/南低,靠项目南侧地块,地形落差超过10米。?乔木?洼地靠广公被限高部分土地被道路切割地地块内块内部部场园处,红线内,限制限制实用性差B?由于在红线范围内,有市政道路通过,将项目切割为A/B/C三个小地块,而A/B地块,A桃园受进深限制,实用性差?靠广场公园处,较靠近城市公园,建筑高度高度建筑将受到限制.向高由低308C上王埠青国银道高速公园限高东王埠地地块块外部外部地块属于城市核心位置,外部配套资源相对丰富配套配套,但档次很低?现状商业设施：?由于项目位于城市中心区域，区域内商业氛围相对浓厚，项目正前方,是武宣最大型的商业步行街。?城市广场,将会建设武宣县最大的地下商场.?500米半径内集中武宣县的传统商业体系?周边教育配套设施：?二小,武宣县最好的小学?二中，武宣最好的中学地块内的现有商业地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印地地块块外部外部区区域域环环境境证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争?区域内楼盘现状：?区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主,其中拥有1000多套住宅的鸿福家园已经销罄,御林君邸即将销售?区域竞争：?项目地块对面的御林君邸在今年10月份即将销售,项目总套数在800,商业面积在1,2万平米,这将直接截流本项目的客户资源.?御林君邸客客户认户认知度知度业内业外对项目的期盼很高，项目地块的价值已经深入人心，信心足够武宣以后最好的项目就是武装部地块了，以后肯定是武宣县的商业、居住名片，价格估计会很贵。--御林君邸置业顾问你现在购买我们这里的物业肯定增值，武装部地块1.2亿的项目启动，以那个地段，价格肯定超过我们许多，因此升值空间很大--金江花园销售顾问我们一值在等那个项目出来，对于我们这些经营户，也很希望这个项目的启动来提升这区域的形象，增加客户源---某理发店老板马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确项项目目区区域域未未来来潜潜力力定是城市核心中的核心?在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。?马鞍山广场的建设，给项目带来巨大的人流?城中路与规划中的市政路的开工建设，项目的交通优势将更加明显。?项目地处城市中心，且项目被4条道路围合，未来商业潜力巨大项项目地目地块块价价A区商业价值明显，具备成熟的房地产商业值值提提纯纯11开发条件?项目地块按用地性质大致可以分为三大部分?A区：?优势：扼守进出马鞍山公园的交通要道，且与广场零距离。资源十分稀缺。?周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的社区与武宣最大的商业中心面对面、广场中心链接，人流资源丰富?总结：A区具备明显的商业中心价值体系??B区C区?A区项项目地目地块块价价B区居住价值明显，具备成熟的高品质住宅值值提提纯纯22开发条件?B区：?优势：地块中心区域，噪音污染和尾气污染少，居家氛围好?周边环境：临近城市公园，空气指数好，?道路：B区被围绕山体公园的道路及市政道路围合??B区C区?总结:B区居住价值高，资源优势相当明显?A区项项目地目地块块价价C区商住，未来增值明显，目前条件相对不值值提提纯纯33够成熟?C区：?优势：紧邻未来城市主干道城中路，未来前景资源优势明显?周边环境：目前道路还没拉通，存在一定的拆迁，具体建设完成时间不确定，?道路：28米的城市主干道??B区C区?总结:C区未来商业和居住价值较大，具备明显的?A区增值，但目前存在一定的问题盘点规模??在在县县域房地域房地产开发产开发中，中，属属于于规规模模较较大，具大，具备备一定的一定的规规模模优势优势。。自然资源??项项目目东侧东侧是城市是城市唯唯一的公一的公园园，，马马鞍山公鞍山公园园。。??北北侧侧是武宣是武宣区区大型市大型市民休民休闲闲广广场场，可依靠广，可依靠广场优势场优势，在近广，在近广场场位位置置布布置商置商业业。。配套设施??地地处处城市中心城市中心区区域，配套域，配套资资源丰富源丰富交通条件??路路网网交交错错,,并并且且项项目目旁就旁就是汽是汽车总车总站，但站，但项项目周目周边边的道路建的道路建设还设还没没有有完完成，地成，地块进块进入性入性较较差。差。区域认知??区区域域认认知度知度较较高，市高，市民普遍民普遍认认可。可。??地地块块周周边楼盘竞争边楼盘竞争力强力强,,市市场场相相对认对认可。可。地块缺点??受受规划规划限高限高设设置，置，对项对项目整体目整体规划规划有一定的有一定的弊端弊端。。项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源项目地块总结项目地块总结、商业特征明显的高档楼盘规规模和地域模和地域优势优势明明显显，，稀缺稀缺资资源核心地段，限制性源核心地段，限制性资资源源少少，价，价值值天天赋赋而成而成宜商宜居，自身可能力强，品可塑性强，容易品一性的宜商宜居，自身可调节调节能力强，产产品可塑性强，容易摆脱产摆脱产品单单一性的竞争竞争劣，同化劣势势，摆脱摆脱同质质化竞争竞争未未来来前前景景看看涨涨武宣县宏观投资环境分析21城市城市概况概况武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，城市化程度低，城市相对独立，自给性强?武宣，又称仙城，位于广西壮族自治区中部来宾市，东邻桂平市和金秀瑶族自治县，南靠贵港市的港北区和覃塘区，北连象州县，西接来宾市兴宾区，是重要的交通枢纽。武宣县辖10个乡镇，142个村民委，6个居委会，2个区直单位。人口总数42万，有壮、苗、侗等少数民族26.83万人.非农业人口10万左右，城市化率25%。?武宣县水陆交通条件便利。陆路方面：209国道线贯穿全县8个乡镇。来宾至武宣二级公路已完工通车，从武宣县城到达桂柳高速公路来宾入口处64公里，从武宣县城到首府南宁230公里。水路方面：武宣境内黔江水道素有"黄金水道"之称，全长119公里，属桂中"水运门户"。城市化城市化率率城市化水平低，未来发展空间大，潜能可观?2010年全国同等级城市城市化率对照；城市城市化率?2010年，全国的城市化率39%已经高达40%，而武宣县全国4线城市的城市化，仅为25%，未邵东45%来有很大的发展空间?武宣的人均GDP为1646安化37%美元，城市化处于积极迅武宣25%速的发展区间人均GDP与城市化的关系0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期市场经济初级阶段市场经济快速发展城市身份转化城乡一体化第三产业的新兴，单一型发展，基本城乡差距缩短，城城市经济的快速扩农转非人口增加满足城市现状人口乡完全融合容城市化进程下生活方式及审美的变迁演变阶段城市化初期城市化中期城市化后期后城市阶段?大量农村人口进入?人口集聚，城市区域扩张?城市扩张缓慢，人口向郊区?城市功能丰富浓缩；城市?城市功能空间相对独立，转移；?自然环境与流动开阔的空?人口集聚、财富集多中心格局；?城市依然是社会活动的主要间成为都市外的磁场，成聚、技集聚和服发展术场所，郊区限于居住；为卫星城；务集