湖北治历吴家湾御院营销策略报告中国·武汉2011年6月——Copyright?2011Dicityworldwide.AllRightsReserved——策略前思考：现有产品规划，两种物业类型，逆市下如何卖，如何价格最大化！主要经济技术指标总净用地面积（㎡）36050.38总建筑面积（含地下室）（㎡）125928.91高层住宅建筑面积（㎡）89481.86其中合院住宅建筑面积（㎡）16312.87配套建筑面积（㎡）262.15其中地下室建筑面积（㎡）（不计容积率）34591.98高层地下建筑面积（㎡）23796.23其中合院地下建筑面积（㎡）10795.75架空绿化面积（㎡）（不计容积率）1855.07策略前思考：高端住宅营销更重展示和体验，但项目先天缺乏良好的外围优势，如何解决客户及价值问题！?项目合院共计48栋，预计施工进度可在2011年4月达到其预售条件。?项目高层共计3栋楼，共分为5个单元，预计施工进度可在2011年8月达到其预售条件。品牌VS利润关键词：[品牌]朱宏彬——集团董事中国第三届民营经济高峰会优秀企业家代表、建设部中国知名房地产优秀企业领导、武汉市武昌区政协委员、武汉市青年联合会副主席、湖北演出协会副会长、武昌商会副会长等。湖北治历集团——发展商资质湖北治历集团，集团前身湖北治历实业有限公司，创建于2000年6月。为具有二级开发资质的房地产开发企业。曾在汉开放项目有“城市印象小区”“阜华大厦”“凤凰大厦”“景江华庭””中南二路阳光年华”“吴家湾干休所”等。关键词：[利润]经济收益及企业品牌口碑最大化、从而为企业后期进军高端房地产市场开发沉淀资本。这是个品牌与品牌间竞争的时代，如何通过本项目提升企业品牌知名度？如何通过本项目使企业能够实现最大化的经济效益，是本案营销策略所要解决的核心问题所在！Part1.项目分析项目的静态价值体系是什么项目片区的价值属性怎么界定我们是中国的光谷，还是价值平行于武汉CBD中的蓝筹版块1.1价值基础分析区位印象：武汉的蓝筹版块，中国的光谷中南商圈亚贸商圈街道口商圈本案光谷商圈武汉环线规划图光谷片区发展规划?经济总量占到武汉市整体一半?光谷经济综合实力强劲，2009年GDP产值达到2,600亿元，从2000年以来基本上保持了年均30%增长速度，主要以高新区的光电子信息、生物、新能源、环保和消费电子等五大产业为主。?大型企业和世界500强云集?－光谷注册企业达12,784家，其中高新技术企业达到2,100多家?－年产值超过100亿元的企业已达4家?－20多家世界500强企业入驻，如诺基亚、法国电信、蒂森克虏伯、IBM、住友商社、惠普、富士康、辉瑞、微软、朗迅科技、NEC、西门子、阿尔卡特、思科、因特尔、三星、佳能、飞利浦、西屋电器、康宁、通用电器等?－21家上市公司，占湖北省上市企业总数的三分之一?人口规模的扩容促进消费需求爆发性增长?－自2002年起，光谷新增人口以每年25%的速度递增（即15—20万），到2010年，总人口接近100万，即将成为人口过百万的城市副中心?－光谷商业规模将突破80万平方米，商圈的规模聚合力将使东湖高新区规划图光谷辐射力几何放大?中国最大华中科研中心科研区域?－光谷云集了武汉市80%的科研院校，其中聚集42所高等院本项目位于光谷金融中心的核心区域校，56个科研院所，700多个技术研发机构，8个国家企业技术中心。内，距离光谷广场仅300米。?－光谷是中国光电子信息技术实力最雄厚的地区，是中国最大的光纤光缆及光电器件基地、最大的光通信技术研发基地、最大的激光产业基地、是中国智力最密集的地区之一。交通通达性好，城市生活配套完善?现有公路光谷目前基本形成了以珞瑜路和雄楚大道为横向干道以关山大道、民族大道、光谷大道为纵向干道的二横三纵的道路骨架系统。?地铁地铁2号线途经，全长31.3公里，起本案点常青花园，途径汉口、江岸、武昌终点流芳。预计2012年建成。地铁2号线——“名都花园站”站点距离本案仅200米。项目经济指标概览——首批独栋产品预计2011年4月可达到预售条件主要经济技术指标总净用地面积（㎡）36050.38总建筑面积（含地下室）（㎡）125928.91高层住宅建筑面积（㎡）89481.86其中合院住宅建筑面积（㎡）16312.87配套建筑面积（㎡）262.15别墅区其中地下室建筑面积（㎡）（不计容积率）34591.98高层地下建筑面积（㎡）23796.23其中高层区合院地下建筑面积（㎡）10795.75架空绿化面积（㎡）（不计容积率）1855.07容积率2.48建筑占地面积（㎡）8809.24建筑密度（%）24.44%绿地率（%）35.80%总户数（户）1072高层住宅102490平米以上住宅户数96其中其中90平米以下住宅户数928?项目由48栋独栋别墅及3栋33层高层组成合院住宅48停车位（辆）739；地下停车位（辆）651其中?独栋别墅主力面积段为270~350㎡；地上停车位（辆）88自行车位（高层地下室内）1072辆?高层主力户型面积段为40~70㎡；中高端产品形态分化明显：独栋270~350㎡，高层40~90㎡，高层中小户型占比较多，项目整体高端形象难以得到有效支撑地块一分为二，别墅+高层项目内外整体景观资源较差高层以投资型一房产品为主项目地块分别墅区及高层区，别墅项目四周无天然景观资源，且现有高层可售面积在项目整体的85%由式成，高区48栋3层独栋构层区外围环境较为恶劣。并且项目临街高层户型配比中，以投资型一房由高成。3栋33层层组面较窄，无良好的形象展示面产品为主，占整体的56%，受主项目可售总体量以高层产品为主，项目内部物业形态区隔鲜明，但其力户型产品面积段及房型的牵制但可借独栋别墅产品高端形象从而园林景观及内部道路几乎没有区隔，项目整体纯粹高端形象梳理阻提高项目整体形象，对于高端别墅物业形象竖立及价碍较大值挖掘势必将产生负面影响高层户型配比房型面积套数占比1-2-141~4457656%2-2-151~7135234%3-2-194.05323%3-2-289.34646%合计1024100%本案静态价值9大体系价值纬度支撑点朱宏彬行业内知名人士，湖北治历集团在汉成功开发了如“城市印象小区”、“阜华大厦”、“凤品牌凰大厦”、“景江华庭“等项目，拥有成熟的项目开发体系及良好的市场口碑；地段武昌光谷核心经济发展版图上的中心，临近街武昌道口、亚贸、光谷等核心商圈；规模项目占地面积36050.38㎡，容积率2.48；产品市中心内少有的独栋型别墅产品，及现市场上畅销型中小户型产品；未来以高技术产业为核心，打造成全球光电子产业中心、低碳经济发展示范区和企业创业发规划展核心区；距离地铁二号线名都花园站仅5分钟步行路程，周边公交网络发达拥有多条直达汉阳、汉口交通、青山等公交线路；教育周边名校云集，如华中师范大学、武汉大学、武汉工程大学、华师一附中等；医疗广州军区路军总医院、、荣军总医院、省妇幼、湖北省中医院、市十二医院等；配套临近光谷商场、光谷图书城、光谷大洋百货、光谷步行街等；1.2价值洞察[1]2011年中国光谷我们如何界定其片区价值观观点点11：大武：大武汉汉之中部之中部崛崛起，起，作作为为中中国国版版图图中中居居住住区区位，位，承承东东起起启启西，西，贯贯通南通南北，是我北，是我国经济发达国经济发达地地区区的的几几何中心和中何中心和中国经济国经济的心的心脏脏，，引引东进东进西的西的优区优区位，位，势势必必将将迎迎来国内来国内外大型企外大型企业业的入住，城市价的入住，城市价值值提升指提升指日日可可待待。。观观点点22：光谷其：光谷其经济总经济总量占到武量占到武汉汉市整体一半市整体一半，大型企，大型企业业和世界和世界500500强的云集强的云集，人口，人口规规模的不模的不断扩断扩容，已容，已成成为为中中国国最大最大华华中科中科研研中心科中心科研区研区域域等等现状现状，已，已毋毋庸置疑庸置疑的的成成为为武武汉汉市面市面向向世界世界窗窗口的城市名片。口的城市名片。观观点点33：：伴伴随随着着片片区发区发展的展的日日益益成熟成熟，城市，城市资资源的核心价源的核心价值值日日益益攀攀升，升，稀稀缺缺独独栋别栋别墅墅物物业业形形态态，，势势必必将将重新定重新定义义光谷光谷这这片新星城市版片新星城市版块块的的居居住住理念理念。。[2]在光谷片区中，区域内高端的典型项目比较，在价值模式上有什么异同结论结论11：价：价值值底底盘盘的不的不同同————地地段段资资源的源的绝对绝对差差异异，具，具备备唯唯一性。本案在一性。本案在光谷片光谷片区别区别墅墅市市场场中生中生活活配套最配套最完善完善、城市地、城市地段段优势优势最最明明显显、、独栋别独栋别墅墅的的物物业产业产品价品价值值观观点点22：：开发开发模模式式的的差差异异————片片区开发项区开发项目目群聚群聚效效应应；低密；低密化的空化的空间规划间规划：：联联排排独栋别独栋别墅混墅混合，高合，高档档次次物物业业品牌品牌服服务务；；以以别别墅墅产产品定品定义项义项目和片目和片区区，，趋趋同同的主的主流流产产品及面品及面积积段段：：别别墅墅180-280180-280㎡㎡类经济类经济型型别别墅墅产产品品观观点点33：：产产品增品增值值的的异异同同————大面大面积赠积赠送送、品牌物、品牌物业业管理管理、、私私人人会会所等，所等，产产品力的品力的诠释诠释大大同同小小异异价值洞察片区属性及项目定位御院-片区定位不是武不是武汉汉的光谷，不是的光谷，不是只只有有概概念念的的CBDCBD，，也也不是不是底底气气不不足足的的贴贴牌“