美吉特公寓推广方案美吉特公寓推广方案推广目录：推广目录：PART1:PART1:市场洞察市场洞察PART2:PART2:竞品解读竞品解读PART3:PART3:产品及客群分析产品及客群分析PART4:PART4:公寓推广策略及广告语公寓推广策略及广告语PART5:PART5:推广延展推广延展PART6:PART6:活动执行活动执行PART1:PART1:市场洞察市场洞察公　寓公　寓常州市常州市销销售型商售型商业业市市场总场总体表体表现为现为供大于求供大于求的局面，的局面，销销售型商售型商业业主要集中于主要集中于城中和城南城中和城南两个区两个区域，目前域，目前商商业业市市场场存量在存量在254.66254.66万㎡，年去化量万㎡，年去化量为为101.6101.6万㎡，商万㎡，商业业市市场风险场风险度度较较高高。。常州市历年来商业市场供求关系近期商业市场供求关系走势2001.8016110001.60月均成交面积约8万㎡，年成交均价9516.88元/1501.40141.20㎡105001.0012100100000.80100.60500.40895000.20600.0090002005年2006年2007年2008年2009年48500供应面积41.08123.47150.57117.9375.642成交面积64.5273.31115.2695.2101.608000供求比0.641.681.311.240.7409.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.409年常州市区各物业近期成交面积比例常州市历年来成交价格走势（元/㎡）成交均价2%120003%3%14%892192159532800068257526400078%02005年2006年2007年2008年2009年普通住宅商业办公别墅其他针对针对目前常州目前常州类类似似项项目的商目的商业业去化情去化情况来况来看，商看，商业业核心核心区区大型大型综综合体合体项项目去化情目去化情况较况较好，好，去化速率在去化速率在4-4.54-4.5万㎡万㎡//年，年，销销售均价集中在售均价集中在22万元万元//㎡。㎡。销售状零售商业持有经营销售型商已销售体均价（元/项目名称上市时间去化速度态总体量体量业体量量平方米）新城上街2008年104.5万㎡/6万㎡2万㎡4万方4万㎡2万元/㎡（城南）月年新天地不2008年94万㎡/2.1万元/夜城17万㎡9万㎡8万方8万㎡已上市月年㎡（城南）九洲新世2009年11.8万/界20万㎡7万㎡13万㎡2.7万㎡2万元/㎡月年（城中）平均年去化速度：约4-4.5万方/年房地房地产产宏宏观观市市场场//各各类产类产品近期市品近期市场场面分析面分析根据存量根据存量统计统计，住宅市，住宅市场风险场风险度低，商度低，商业业市市场场，，办办公市公市场场都具有一定的市都具有一定的市场风险场风险度。度。100600090月均成交面积54.64万㎡，年成交均价4632.94元/㎡50008070400009年常州市区各面积段商品住宅成交套数60503000住宅40200030目前住宅市场存量在360.86万㎡，年去化量656万㎡，住宅市场风险度低。7%5%20100027%1029%0009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.432%近期商业市场供求关系走势80-144㎡户型是市场成交主力16110001460㎡60-9090-120120-144144㎡月均成交面积约8.5万㎡，年成交均价9516.88元/㎡1050012100001089500商业6900009年常州市区各物业近期成交面积比例4目前商业市场存量在254.66万㎡，年去化量为102万㎡，商业市场风险度较高850020800009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.42%3%3%月均成交面积2.34万㎡，年成交均价5224.35元/㎡14%456003.55400352002.578%2目前办公市场存量在125.43万㎡，年去化量为28万㎡，办公市场风险5000度高1.548001普通住宅商业办公别墅其他4600办公0.50440009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.4全市09年1月—10年6月数据（套数）50㎡以下50-80㎡80-100㎡100-150㎡户型面供应套数/成去化供应套数/成去化供应套数/成去化供应套数/成去化积交套数率交套数率交套数率交套数率一房1103/90582%702/56280%156/10668%／／二房／／386/31381%1670/111967%142/10775%三房／／／／312/22572%2683/190571%四房／／／／／／481/32768%数据来源：房地产信息网注：数据统计标准以常州单价7000元/㎡以上的高端项目作为参考，去化速率以该类产品去化率达到70%作为去化周期标准。市区各面积段产品平均去化速率（套/月）526041去化速率（套/月）50403018122010050㎡以下50-80㎡80-100㎡100-150㎡小结：80平米以下小户型产品在去化率和去化速率方面优势明显.各价格段小户型成交比例（09.1—10.5）2%0%3%0%7%7000-800028%8000-900014%9000-1000010000-1200012000-1400014000-1600016000-1800020%18000-2000026%20000以上常州09年1月—10年5月小户型成交结构性分析（套）价格段/元/30㎡30-36-41-46-51-56-61-66-71-76-㎡）　以下35㎡40㎡45㎡50㎡55㎡60㎡65㎡70㎡75㎡80㎡7000-8000068429882766981223258000-9000053468196725811815189000-100000211671638682554510000-1200001113334056711163512000-1400009115113236973314000-1600007579128900016000-1800000025108400018000-200000000000000020000以上00000000000各面积段成交套数（09.1—10.5）成交热点面成交热点面400344332积段积段350297306300250169..20013315057561003848205000下㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡上5050505050以3445566778以㎡----------㎡006161616160333445566778各价格段小户型成交套数（09.1—10.5）600503458500358成交量随价格拉成交量随价格拉400249升呈反相关关系升呈反相关关系30020012657291000007000-80008000-90009000-10000-12000-14000-16000-18000-20000以上100001200014000160001800020000均价7000-10000元/㎡40-60㎡是市场成交主力。本案具备一定的价格优势。办　公办　公办办公市公市场场//竞争竞争分析分析项目体量/年去化销售价格首次开盘时总建面积区域项目（元/间（万（万㎡）㎡）㎡）浩源大厦　4.98/6城北浩源大厦2009-1-283.006800办.6公1.85/10.21(市誉天商务2009-12-126500.85月)场城南7.44/1世贸中心2007-8-281.25120003.5置信商务广场置信商务1.02/3城中2009-11-290.5913000广场.59数据截止2010.5案例档次定位主力面积主力总价浩源大厦中高档68㎡46.24万元誉天商务中档50㎡32.50万元世贸中心中高档150-220㎡180-250万世贸中心誉天商务元置信商务广高档31-51㎡40.30-66.30场万元注：年去化量是以项目开盘到去化70%的周期进行换算。办办公市公市场场//产产品特征品特征办办公市公市场场以以标标准型、中小面准型、中小面积积的高的高层产层产品品为为主；高端主；高端写写字字楼楼市市场场的的发发展展进进入初入初级阶级阶段。段。租金水平去化速率所处板规模物业层主力面积(平项目名称档次物业类型得房率层高(米)（元/㎡.（万㎡/产品形态块（万㎡）数米)日）月）办公/商城北区浩源大厦中高档4.982168%683.31.1-1.30.25标准业办公/商世贸中心中高档7.442272%223-2263.11.1-1.50.11标准城南区业誉天商务中档1.8办公1175%505.4/0.21标准城中区置信商务广场高档1.02办公1978%31-355/0.05标准个案楼宇自动系统安保监控系统办公自动系统通讯自动系统消防自动系统浩源大厦有有————有世贸中心有有有有有誉天商务有有————有置信商务广场有有————有??目前市目前市场场上高端上高端项项目如嘉目如嘉业国贸业国贸、九洲、九洲环环宇都采用宇都采用国际国际5A5A智能化智能化标标准，外准，外墙墙采用新型中空玻璃幕采用新型中空玻璃幕墙墙，旋，旋转转景景观观餐餐厅厅，同，同声声翻翻译会译会