谨呈：山东临沂建银中邦临沂市兰山区人民政府临沂市兰山区义堂镇人民政府山东临沂义堂镇综合开发项目整体定位与总体规划报告世联地产顾问股份有限公司全国战略业务中心上海战略顾问业务部二零一零年十二月第一个阶段：义堂整体定位与总体规第二个阶段：土地运作与区域开发划布局建议模式建议为义堂区域制定制胜的基于财务、市场和案例基于现状分析提出问题整体定位三重视角的规划建议?土地利用现状?小城镇和产业案例研究?规划案例借鉴?人口现状?人口导入扩大住房需求?土地综合整治财务分析?产业发展现状?区域价值提升吸纳目标居?地块条件分析??生活配套现状住人群规划设计建议?临沂市房地产发展现状?临沂市区域发展现状本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划1）基于现状提出问题2）基于案例研究提出核心思路3）基于市场为区域制定制胜的整体定位4）基于财务、市场、案例下的规划建议5）下阶段工作安排建议对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出价值与核心问题土地：?区位交通?土地承载量土地?土地利用?土地价值Land?土地认知?资源禀赋人口：?人口总量?人口结构生活：?商业配套?公建配套?基建配套?休闲娱乐配套?住房现状生产/产业生活产业Production/IndustryLiving?产业结构?产业链区位分析》义堂镇位于临沂市城西5公里处，在其“南工中商北文”的城市发展布局中，属于“中商”和“北文”的交汇区，区位优势明显?临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，是山东省面积最大和人口最多的地级市临?临沂地理位置优越，交通沂便利，是鲁、苏的交通要道?义堂镇位于临沂市城西5公里处，东南部与临沂市兰兰山街道相接，西北部接山费县，西与兰山区朱保镇毗邻，北与兰山区枣沟头义堂镇相连，是典型的城乡结合部?本项目位于义堂镇中心区，紧挨临沂市区交通分析》项目内部交通纵横交叉，外部交通便利，G327横穿东西，直通市区，京沪高速纵贯南北，其出入口是进出临沂重要的“西大门”?本项目外部有G327、市北环路、滨河大道等直通市区京沪?沿G327从镇政府到市区需高25分钟速?京沪高速纵贯项目南北，滨河大道义堂出入口使义堂成为南北的重要交通节点和进出本项目临沂的重要通道市北环路?本项目内部有东西向的义镇政府刘路、南环路和南北向的中学路等，形成“十纵十义堂出口横”的内部交通网络，内部交通便捷G327通往市区土地承载量》2009年义堂镇完成工农业总产值116.8亿元，人均纯收入7792元，居民存款余额11.4亿元，私人轿车3500余辆，经济实力雄厚?2009年义堂镇全镇完成工1800180000农业总产值116.8亿元，16001600001400140000实现财政总收入2.1亿元1200120000临沂市，其中地方财政收入94441000100000、义堂万元，人均纯收入7792元8008000060060000镇国内?2009年，义堂镇居民存款40040000生产总20020000余额达到11.4亿元值变化00图19971998199920002001200220032004200520062007?全镇私人轿车达到3500余临沂市国内生产总值（亿元）义堂镇国内生产总值（万元）辆?1997-2007年，义堂镇国周边乡镇综合指标评价表单位：万元内生产总值快速增长，年南坊白沙枣沟街道埠镇头镇朱保镇半程镇义堂镇均增长率为21.3%，高于临沂市年均增长率14.8%工业总产值7401021146881985163239971893544501627利税总额513484553261223124614745245312?与周边镇比较，义堂镇综合经济实力列第二位固定资产投资2850007842014569289280125000140316地方财政收入705514882603360624716378农民人均纯收入527440614820510353305359综合得分0.830.200.260.280.520.56综合排名165432资料来源：义堂镇经济社会发展规划土地利用》义堂镇土地利用规划区87%已成为建设用地，其中国有建设用地453.9亩，仅占3%，规划区外，本项目内的土地仍为农用耕地?根据义堂镇土地利用总体本项目范围规划（2010年5月编制）祊河，规划范围东至高速公路?本项目范围与义堂镇规划，西至工业二路，南至镇北范围有所不同，在其规划范外环南路，北至北外环围中东西边界不变，向北延伸至祊河，向南延伸至涑河?工镇政府京规划区总面积约15095.5业二沪?规划区以外，本项目以内亩，其中农用地1793.6亩路高，建设用地13155亩，未速的土地性质绝大部分为农用耕地利用地（河流水涑镇河路规划区范围面）146.9亩河?建设用地中，国有建设用地453.9亩，集体建设用地12701.1亩?农用地中，耕地494.7亩?根据义堂镇规划区土地利，园地45.7亩，林地用现状，义堂镇规划区农用736.8亩，坑塘水面193地占12%，建设用地占87%亩，沟渠273.6亩，设施农用地49.8亩资料来源：义堂镇土地利用总体规划（2006-2020年）土地利用》义堂镇工矿仓储用地占34%，非入园企业1300多家，商服用地仅占5%，住宅用地占17%，平房住户11000多户，土地利用率低?义堂镇板材企业布局分散项目内部，除入园的400多家企业新建社区外，其余1300家板材企业分布在其它33个行政村中代庄社区苑朱里社区，占地规模大，土地使用大义堂社区本项效率不高目丰源社区?义堂镇投资3400万元，已王朱里社区建设居民楼140栋，建筑埠北头南楼社区面积65.85万平方米，除入住社区的居民，其余约11000多户均住在一层平房中，住宅用地利用率低?建设用地中，商服用地453.9亩，工矿仓储4511?义堂镇建设用地中，商服亩，住宅用地2277.6亩，用地仅占5%，工矿仓储用地公共管理与公共服务用地占34%，住宅用地占17%434.6亩，特殊用地118.4亩，交通运输用地4657.3亩，空闲地570.9亩资料来源：义堂镇土地利用总体规划（2006-2020年）土地价值1》目前义堂镇企业所交土地租金在2000元/亩/年左右，土地使用税为8元/平/年，与其工业产值相比，工业用地价值并未得到体现?目前义堂镇大部分企业的土地租金土地税费占地面积企业名称厂房为占用耕地，并非工（元/亩/年）（元/平/年）(㎡)业用地，但企业每年仍然恒瑞木业40008——向政府缴纳土地租金和税协成木业160087费帝文人造板2000830?土地成本也很低，每亩4000元的金——恒瑞木业董事长张总?企业占地87亩，去年的租金为每亩每年1600元，今年预计要到2000元，土地税为每平每年8元——协成木业袁总?企业占地30亩，每年的租土地使用现状图用地权属现状图金约2000元/亩，土地使用税为8元/平.年土地使用现状图中，深红色区域为工业用地，但在用地权属现状中，——临沂市帝文人造板厂深红色区域所在的位置属于集体用地，不属于工业用地史总土地价值2》义堂镇商业沿G327分布，九州附近是商铺租金高地，在2-5元/平米/天之间，部分商铺租金高于市区，商业用地价值得以体租金单价（元/现板块项目名称商铺面积（平米）租金（元/年）?义堂镇商业沿G327分布，平米/天）汇丰手机大卖场1201200002.74并在九洲宜家佳附近形成未来之星601000004.57商铺租金高地，该地段商义堂商场25100001.1铺租金基本在2-5元/平义堂商场门口水果店40240001.64万佳购物广场真维斯2012000016.44米/天之间，个别商铺租义堂百货家电商场55750003.74金高达16.44元/平米/诺基亚25400001.99天，高于市区租金糁馆50150000.82以纯1层*2间*30500002.28?标间110元/义堂镇核心区商业以九州天，G327沿街商业（镇金江宾馆3层宜家佳为核心向东西延伸中心区）3人间140元/天，离九洲宜家佳越远，商鞋店1层*2间*25160000.88铺租金越低，中心段租金华泰手机大卖场2层*2间*3060000集中在0.8-5元/平米/通讯店1层*1间*30300002.74新华会计学院2楼20㎡200元/月出租2楼，0.33天租金，50000元/年，腾达宾馆3层房间60~100元/天不?义堂镇纵向的商业街中学等路上，商铺价格从G327开东方车辆商场2间*2层*25062800始，离G327越远，租金越蛋糕鲜花店2间*1层*200550000.38低，集中在0.5-0.9元/宏宇电脑1间*1层*40130000.89阿杜染发2层*2间*3020000平米/天义堂镇社区商业（中学路）惠德大药房2间*2层*3030000战神军衣店1间*1层*3060000.55理发店2间*2层*2011000土地价值3》义堂镇没有成型的商品房，镇中心成型小区的小产权公寓单价在1700-2000元/平米之间，住宅用地没有实现土地价值的最大化?在售/租均价户型面积义堂镇除去新农村建设的几项目名称在售/租物业类型（元/㎡）(㎡)大社区外，大部分住宅为一公寓出租，6000元/年二室一厅，90㎡层的平房公寓8000元/年三室一厅（精装修）义堂中学对面?义堂镇没有成型的商品房，23万元/套出售，公寓三室一厅，130㎡镇中心只有义堂中学对面的单价1769元/㎡教职工小区、大义堂小区、大义堂小区公寓9万元/套出售一室一厅23万元/套出售，供销社小区和自行车零件厂公寓120㎡单价1917元/㎡小区等供销社小区公