沁阳怀府路项目全案营销提报2010年12月27日光合&无形在项目开始之前，先了解一下光合&无形的城市战略方向光合&无形2011年战略深耕焦作?深耕焦作之一：服务项目总体量超60万㎡?光和&无形在焦作服务项目包括：建业·森林半岛、万联·世纪城、亿城·翰林院、亿祥·东郡、沁阳市项目。?深耕焦作之二：纯高端项目?光和&无形的操盘特点及经验积累决定：服务项目的高端性。目前服务焦作项目大部分均价在3800元/㎡以上。?深耕焦作之三：高端人群共享?深耕一个地区，对本地的文化、地脉、人脉理解和认识都会形成丰厚的积累。更有利于高端客户群的共享，最大限度利用高效客户群。目前积累的焦作购房意向群已达数万人。目录一、项目使命意义二、市场调研分析三、项目价值塑造四、项目营销总纲五、服务品质保证第一部分第一部分项目的使命与意义项目的使命与意义本案的使命：37万㎡，为超越城市而来！规模、学府、地段、交通、建筑、形象等全面超越城市本案三大意义：1、37万平方，前所未有之大2、一高对面，地块绝无仅有2、领导沁阳进入小高层时代启动期一期Promoterregion光和&无形对本案一期在整个项目开发中使命的认识作用1形象立势，展示项目整体高端形象——全盘营销的关键热销起势，带动全城购房羊群效应——综合营销的根作用2基作用3首期开发成功，实现项目首期的回现，从而达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行第二部分第二部分市场调研分析市场调研分析千年古县、河朔名邦、商隐故里、乐圣之乡、神农风光、富饶怀沁阳市概况川，蓬勃发展的新兴工业城市。沁阳市地处豫西北、太行山南麓、焦作市西南，是洛阳、焦作、山西晋城三市交汇的中心地带，河南省中西部地区交通要道。辖3乡6镇4个办事处?329个行政村，总面积623.5平方公里，总人口49万，是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县市和首批扩权县市之一。沁阳是一座蓬勃发展的新型工业城。境内有铝、铁、铝钒土等20多种矿产资源，属河南省矿藏密集地带之一。有30余平方公里山前荒坡地，适宜摆放大型工业项目，已建成焦作市级工业集聚区——沁北工业区。沁阳是晋煤外运咽喉要道和重要煤炭集散地，紧临国家沁北电厂和小浪底工程，富足的资源和能源为工业发展奠定了雄厚基础，已形成铝电、造纸机械、玻璃钢、化工、电动车等五大产业，是全国造纸机械之乡、玻璃钢之乡和豫西北重要的铝工业基地。沁阳是一座独具魅力的文化旅游城。沁阳历史悠久，人文荟萃，古迹众多。夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆府所在地，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城。沁阳是一座与时俱进的开放城市。沁阳地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的金三角带，境内有太澳、济焦新两条高速公路，洛常、新济两条省道，焦枝、侯月两条铁路穿境而过。沁阳是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县（市）和35个扩权县（市）之一，近年来对外开放和招商引资成效显著，先后吸引中国昊华集团、河南神火集团、中电投集团、广东兴发铝业公司、晋煤集团等500强企业在沁投资兴业。全市工业经济已经由铝电产业的“一柱擎天”发展为以“煤化工和氯碱为主的化工、太阳能光伏材料为主的新能源、电动车、铝及铝深加工、玻璃钢、造纸装备及造纸”等六大产业集群为重点的“多点支撑”，新型工业体系初具规模。沁阳市城市规划规划城市性质为河南省历史文化名城；焦作市以工商业为特色的副中心城市；沁阳市经济社会发展中心。沁阳市城市总体规划(2002-2020)主要经济指标：2020年，沁阳市域人口规模59-60万人，城镇化水平55-58%。城区城市人口规模19-20万人。规划城市建设用地面积为21.86平方公里，人均用地为109.3平方米，人均公共绿地13.12平方米。总体空间布局：“一主、四街、六区”，以特色街区衔接不同发展时序的城市片区，由主要服务性道路串联不同功能的核心地段，共同组成点、线、面结合并突出发展重点和建设时序的集中型布局结构。同时通过对城市总体空间、功能、交通等的调整，从宏观层面给予历史文化名城保护有力的支撑，提出积极开发新区、疏解老城的职能，合理组织城市交通、尽量减少老城区的交通压力等宏观层次的保护措施。沁阳市经济发展沁阳市综合经济实力在108县市中位于第四位，经济增长迅速，固定资产投资快速增长，城市建设速度加快，基础设施、城市环境大幅改善。?2009年全市实现地区生产总值沁阳市GDP增长情况（亿元）24.9%（GDP）211.28亿元，比上年增长25025%211.2820.7%192.513.6％。其中，第一产业11.86亿元，20020%155.516.7%19.7%13.6%150123.715%增长4.4％；第二产业140.77亿元，增103.110010%长13.7％；第三产业58.56亿元，增长505%15.0％。三次产业结构由上年的6.0：00%2005年2006年2007年2008年2009年67.6：26.5变化为5.6：66.6：27.8。沁阳市固定资产总值增长情况（亿元）150100%82.7%131.8??120101.880%2009年沁阳市完成全社会固定资产投资59.4%9075.460%131.80亿元，比上年增长29.5%。其中5135%6047.7%29.5%40%34.2，城镇固定资产投资115.75亿元，比上3020%年增长30.7%；房地产投资8.73亿元，00%2005年2006年2007年2008年2009年比上年同期增长25.6%。城市建设速度加快。沁阳市经济发展城乡居民存款余额快速增长，居民收入水平和消费能力逐步增强，且尤其日益重视住房消费。?2沁阳市社会消费品零售增长情况（亿元）009年全市实现社会消费品零售额4523%40.425%40.38亿元，比上年增长19.3％。20.7%33.93617.2%20%27.514.5%19.3%其中，城市消费品零售额31.73亿元2722.815%19.4，比上年增长20.6％；农村8.65亿1810%95%元，比上年增长14.7％。分行业看00%，批发和零售业零售额32.76亿元，2005年2006年2007年2008年2009年比上年增长18.4%；住宿和餐饮业零沁阳市城乡居民存款余额增长情况（亿元）售额7.58亿元，比上年增长6055.830%23.9%。49.65024%25%40374033.920%?23015%009年末全市金融机构各项存款余额12.4%209.4%10%9.1%8.0%66.62亿元，比上年增长18.12%；105%各项贷款余额29.50亿元，比上年增00%2005年2006年2007年2008年2009年长36.40％；城乡居民储蓄存款余额55.81亿元，比上年增长12.41%。?沁阳市经济发展沁阳旅游发展快速，旅游收入和城镇居民收入水平快速提升，日益重视住房消费，潜在消费可期。?2沁阳市旅游收入增长情况（亿元）009年全年共接待海内外游客1.530%30%27.9%349.54万人，比上年增长23.3%,1.21.225%121.3%其中，境外游客2.5万人。全年旅20%0.90.740.615%游总收入1.16亿元，比上年增长0.612.8%10%21.3%。?0.35%00%2006年2007年2008年2009年?2009年城镇居民人均可支配收入沁阳市城镇居民可支配收入与支出增长情况（元）13885元,?比上年增长12.2%,扣除16000收入增幅支出增幅30%13885.0物价因素，比上年实际增长24.8%1235925%120001030622.6%19.9%964420%12.9%；人均消费性支出9644.2718.6%840618.5%18.5%845073267077800014.7%15.2%14.1%15%5973元，比上年增。民人均504012.2%长14.14%农10%4000纯收入6868.5元，增长7.5%；农5%00%民人均消费性支出5076.61元，比2005年2006年2007年2008年2009年上年增长16.52%。?9.29新政2007-2010年12月房地产政策变动与房地产市场走势宏观政策发展利率上调国十条国十一条中央政策考量启示：二套房再次收紧①政策风险继续加大公积金政策收紧国四条清查闲置土地，投资购房和房价过快国办关于促进房地产市场康发展的若干意见增长是调控重点。二手房政策收紧公积金贷款利率下调物业税开征研讨②保增长和延续性目国务院关于积极促进节约集约用地的通知资本金比例下调标又决定政策不会出现10.22新政大幅度调整。地方政府出手救市?实践表明，平抑政策出在楼市调控政策密集出台背9.27新政台于房地产发展的上升景下，2010年11月全国70期，而扶持政策多出台个大中城市房价同比上涨于房地产市场下跌周期公积金贷款利率上调7.7%，11月份仍旧持续高速与上升的起步期。由此上涨，调控对房价上涨影响关于开展房地产市场持续专项整治的通知也可说明当前房地产市不大。场还处在一个上升周期中。2007-12007-72008-12008-72009-12009-72010-12010-7景气指数国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开始新一轮下滑，但仍处于景气周期。全国房地产开发景气指数趋势图105.78105.89106105.47105.662009年3月，国房景气105.06105.55104.72105.07104.72104.07指数下降至十年历史冰104103.34103.66104.11点94.74，房地产行业103.08102.78103.5210