新慧、金水岸项目定位报告区位条件?项目位于合肥市“141”规划的北部城市组团。2020年北部组团规划建设用地70平方公里，着力打造宜居、制造、生态、休闲之城。?阜阳北路高架兴建，这将提升其连通北部组团与市中心的枢纽地位，真正实现新老城区的无缝对接，并且这也传达了一个信号—北城将迎来跨越式发展，成为合肥真正的副中心，升值潜力不可估量，北城的明天让人充满期待。?项目东依5000亩生态水域双凤湖，南接元一高尔夫球会，北靠城市绿化休闲带，西临北部新城金融商业区。交通条件现状交通：?蒙城北路作为通向项目的主要干道展现了城市形象和提升了城市品位，是合肥北部门户的迎宾景观大道；?项目主要依靠蒙城北路与老城区联系，通往项目的元一路在修建之中，目前路况后者较差；?项目目前对外缺乏公共交通。地块四至现状项目地块东南面被双凤湖所环绕，西北面为待开发的土地。目前小区内高层住宅和商务会所已封顶，主干道已竣工，景观绿化正在施工中。现周边人气不足，生活类配套设施匮乏，缺乏居住氛围。地块四至地块四至地块本案东双凤湖西待开发土地南元一高尔夫、欣欣家园北待开发土地项目指标本项目规划指标规划功能居住用地容积率2.33建面72万M2占地面积228001M2总户数933绿化率40%物业类型住宅、别墅、商业对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：政策政策区域区域客户客户两天内，两大调控政策相继出台?2011年是“十二五”-2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进的开篇之年，国家进行一步做好房地产市场调控工作，俗称“新国八条”-2011年1月27日，上海市和重庆市分别公布对部分个人住房征收经济结构调整的任务重房产税试点的暂行办法。大，当前需要一直楼市过热使资金重回实体经?增加土地供应济；?大力推广“限房价、竞地土地政价”??合理确定本地区年度新建住策?加强闲置土地处置2010年国务院先后三房价格控制目标?主要城市拥有2套后不能再次部署调控工作，尽管购房调控取得一定成效，但?严格实行地方政府问责制信贷金?房贷：二套最低首付6?加快建立个人住房信息系统政府监融成是调控后市场很快回暖管?土地竞买必须说明资金新国来源并提供相应证明；八条?特别是自2010年4季度以来，部分城市住?房成交出现量价齐升的多种方式增加保障财税政房供应保障房策势头，限购；?上海重庆开征房产税?不足5年全额征收营业税因此，在2011年1月?加强土地增值税征管的监督，中央再度出手调控楼市。调控政策对市场需求的影响直接?不同客户所受影响：--豪宅买家、投资客户受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买--首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望--首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望?后市研判：--高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买--地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期--商务公寓、商铺间接受益--外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落--价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销客户类型影响程度主要影响原因不同物业影响豪宅买家大一般拥有多套物业，限购下不能再买高端住宅、别墅等影响大首改买家较大二套6成，首付门槛提高中高端住宅受影响首次置业者不大利率优惠幅度减少外围首置型楼盘受影响较小投资客大限购、首付提高、营业税增加、房产税开投资性住宅受影响，商务征影响公寓、商铺则受益首次置业类刚需客户将成为未来市场主力合肥市近期主要开盘项目销售表现100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%从近期合肥市主要开盘项目来看，各开盘项目销售差别明显拉开，实质上正在悄悄的发生分化，由于改善型需求和投资性购买被限制，公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑，高性价比项目备受关注，并取得良好销售业绩。未来一段时间首次置业类刚需客户将成为未来市场主力。对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：政策政策区域区域客户客户合肥远景规划北部组团一主城、四组团、一个滨湖新区”的?“141”城市空间发展格局给合肥明天的发展指明了方向。蒙城北路附近用地规划黄色为居住用地?利用放射性道路的轴向拓展性，带动蒙城北路（长丰段）周边的居住地区的开发。?建设、景观优化以及生态品质的提升，推动合肥北部组团的快速发展。?大规模的居住用地规划为打造北部宜居生活区奠定了基础。?世纪金源、恒盛等大型高端楼盘的进驻无疑为北区的发展锦上添花。北城房地产区域格局近北板块客户源：主要承接主城区外溢客群盛共和城?丰大金色里程?目前远北目前远北户区域开发较区域开发较产品均价：5700-7000元/平米远北恒泰悦城晚晚，楼盘，楼盘少少主力户型：80-120平米，，均价低均价低。。代表楼盘：中国铁建国际城、龙源丽景、祥源上城国际等主要开发商：中铁建、祥源房产等远北区域客户源：85%为长丰县进城客户??近北区域近北区域产品均价：4000-5000元/平米金都华庭中铁建国际城主力户型：70-110平米开发楼盘开发楼盘众众代表楼盘：群盛共和城、恒泰悦多多，，逐步呈逐步呈上城国际城四季华庭近北现高端主城现高端主城主要开发商：福建群盛集团、恒化的化的趋势趋势。。泰房产别墅的发展趋势别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅将进入精品化时代，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场的产品结构将出现重大调整，档次不断升级、功能不断延伸，由原来以自住、商务为主，到现在自住、投资、休闲度假并重。随着国家加大对土地的调控，别墅开发用地越来越少，土地越来越稀缺，别墅开发逐步走向郊区化，离主城越来越远，别墅第二居所的价值得以真正体现，购买者更注重别墅自身的山水景观环境和周边的自然资源环境。在第二居所模式下，定制的优势更能得到充分的体现。而且也只有以定制模式（在政策范围内）开发的第二居所别墅产品，才能实现消费者真正意义上的个性化需求。这种别墅，无论在规划布局、户型空间、功能设施等方面，都不拘一格。合肥别墅市场发展研究别墅市场发展研究/发展阶段合肥别墅市场的发展，大致可划分为三个阶段。2008年以来，大量外来品牌进入合肥市场，带来了先进的开发理念，将合肥别墅产品推上了一个新的台阶。第一阶段第二阶段第三阶段?时间段：02年以前?时间段：02年—08年?时间段：08年以后?以城市中心型别墅为主?城市中心型、资源型、度假?资源型为主、度假型为辅成为未来型等别墅并行发展合肥别墅市场发展的趋势?多分布于占有资源的城市中心稀缺地段?呈现多点分布的模式?向占有资源的区域发展，如临近大蜀山、巢湖、董铺水库区域?产品类型以独栋、联排为?产品形态开始多元化，独栋主，产品档次一般。、联排、双拼、叠加等别墅类?产品形态进一步多元化，国内领先型出现。的别墅产品被复制?客户以市区的高端客户为??主合肥市以外客户和投资型客合肥市以外客户和投资型客户比重户比重进一步增加进一步增加?价格约为当时全市均价的?5000-12000元/㎡?由于占有资源的稀缺性，别墅的价一倍左右值将进一步拉升?典型项目：维也纳森林、绿?典型项目：琥珀山庄、世色港湾、玫瑰绅城等?典型项目：半岛1号、绿城玫瑰园纪家园等等别墅市场发展研究/发展格局合肥别墅市场整体呈现“西延伸、北拓展、东少量，南发展”的格局。高尔夫城市中心地带别墅半岛1号阿奎利亚开发基本完成，受中房兰郡包河高端个案别墅中铁瑞园竹丝苑星港湾拉动，别墅分布已新加坡花园从大蜀山转移至包金色池塘琥珀山庄河区，别墅市场格御景山庄和庄逍遥苑局已明显向占有自绿色港湾南山郡维多利亚玫瑰绅城然资源的城市外围蜀山明筑内森庄园碧湖云溪空间发展，如西北金星家园水库周边、紫蓬山玫瑰园乡村花园、巢湖等区域。万振紫蓬湾名流高尔夫棠溪人家别墅市场发展研究/发展格局城市近郊圈层的泛城市别墅开发启动，且发展基础已经夯实；别墅市场将进一步向城市远郊圈层拓展，别墅物业的供应特征已明显由第一居所向第二居所转变。半岛1号高尔夫市场上别墅楼盘外推的阿奎利亚半径逐渐加大，近郊低中房兰郡中铁瑞园竹丝苑星港湾密度物业逐步向第一居新加坡花园金色池塘所转变，城市远郊圈层琥珀山庄御景山庄和庄城市中心地带逍遥苑的第二居所的开发，将绿色港湾南山郡维多利亚玫瑰绅城成为未来别墅物业开发蜀山明筑内森庄园碧湖云溪的主要趋势：金星家园城市近郊玫瑰园乡村花园万振紫蓬湾棠溪人家名流高尔夫别墅市场发展研究/发展方向发展阶段别墅市场发展的第一阶段别墅市场发展的成熟阶段距离感到合肥市中心在20分钟以到合肥市中心在30分钟至1小时；内诉求点与城市的紧密结合，城市生拥有一定的自身打造资源；度假休闲概念的完活俯拾皆是；美延伸，满足城市经济发展到一定程度后高端客户的必然需求；发展前景城市核心区土地的稀缺性，区别于传统的发展概念，和一些不可替代资源稀缺性正为其未来的最大优占有，代表着别墅的未来发展方向；势；发展特色特色倾向已经越来越少，同结合区域发展属性，是互相促进的一种发展态质化越来越严重；势；代表案例玫瑰绅城、碧湖云溪元一水果墅、半岛一号、万振紫蓬湾、名流高尔夫别墅市场供应特征分析/依托资源依赖资源解析：板块项目名称依托资源项目定位包河区绿色港湾淝河及自身规划的主题公超大型滨湖国际人居公园园高新中房兰郡墨荷园、湿地公园、城市安徽首席湿地公园别墅领地森林公园、董铺水库、大房郢水库庐阳区半岛一号1700亩梅冲湖天然水域，200万平米世界级湾区临湖退让绿化公园经开区翡翠湖玫瑰园近1000亩翡翠湖，大学城中国首席法式合院独栋别墅高新区万成南山郡大蜀山、人工湖、柏堰坝蜀山南唯一原生态千万级城市水库山景墅政务区内