谨呈：鸿瑞地产熙龙湾,制定芜湖原生态生活理想规范本报告的思路及框架项目目标市场分析竞争分析基本面分析客户分析本体分析营销战略占位案例借鉴营销定位推广攻略展示攻略推售攻略策略分解营销攻略营销总控本报告是严格保密的。2项目目标本报告是严格保密的。3开发商目标1111全年供全年供全年供全年供全年供全年供全年供全年供全年供全年供全年供全年供应应应应应应应应应应应应近近近近近近近近近近88万多㎡万多㎡6666666666万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡万㎡货货货货货货货货货货货货量，目量，目量，目量，目量，目量，目量，目量，目量，目量，目量，目量，目标计划实现标计划实现标计划实现标计划实现标计划实现标计划实现标计划实现标计划实现标计划实现标计划实现标计划实现标计划实现444444444444亿销亿销亿销亿销亿销亿销亿销亿销亿销亿销亿销亿销售售售售售售售售售售售售额额额额额额额额额额额额2项项目整体目整体实现实现均价高于城均价高于城东东板板块块的前列的前列目目标标理解3在陌生在陌生区区域建立整域建立整盘盘高端高端项项目形象价目形象价值值本报告是严格保密的。4长期目标理解：高端项目形象占位第一集团军前列,实现区域内价格的突破对于项目长期目标的理解?“以高端产品形象切入市场，位于城东项目前列，成为芜湖最具有知名度的项目”?“销售需要在开盘后能够迅速回款，并且全年能够完成4亿元的销售额”——访谈鸿瑞钱总解目目标标理对长期目标实现的判断?立足整个芜湖市场，力求未来有所突破，以高端整体形象成为芜湖市场一线楼盘；?不仅形象高端，且市场表现优秀，能够在市场上持续发出声音，而且要达到“量与价”的均衡实现；本报告是严格保密的。5短期目标的理解1：主力产品为现时芜湖市场的旺销产品面积段，别墅和复式兼具豪宅产品属性对于项目短期目标的理解?“项目整体价格超过城东价格前列以上，并希望价格逐步走高”?“预计6月中首批开盘推出2栋楼，约200套，同期其他单位同步施工，后续推售需要明确”——访谈鸿瑞马总?近期市场调研所知，城东物业实际销售单价上限达5300～5800元/㎡；解目目标标理——伟星城项目市调资料货品组成分解复式211—237别墅218—336120㎡以下120—150㎡㎡㎡460套258套（34.1%）24套（3.2%）14套（1.9%）(60.8%)本报告是严格保密的。6短期目标的理解2：短期内快速积累大批意向客户，明确一期合理的开发推售节奏2011.5.1售楼部2011.3临时对外开放接待中心开放2011.5—6月一期2011.6中旬首批首批产品客户认筹次产品开盘积累1000批意向客户对短期目标实现的判断目标标理解?预计6月下旬首批开盘推出2栋楼，约200套，同期其他单位同步施工，明确推售节目奏；?一期实现4亿销售目标需销售574套小高层产品+12套复式+7套别墅共计593套产品；?全年销售时间约6个月，月均销售99套；?首次推出200套住宅，销售率80%即160套需要积累320个筹量；?需蓄客1000组左右才能保证；因此自3月开始推广营销，5月中旬开始认筹的铺排节奏明确一期后续楼栋、货品推售节奏，以指导开发营销进度安排，形成项目持续火爆销售的局面；本报告是严格保密的。7目标理解?建立芜湖一线高端项目品牌形象；?整体均价突破现时价格天花板；?明确一期开发推售节奏，实现4亿销售目标；本报告是严格保密的。8市场分析本报告是严格保密的。9宏观背景政策解读：肇始于4月中旬的新政出台之后成市场分析芜湖市场效明显，许多城市房地产成交量应声而落3C分析?4.15新政——严格信贷政策，控制二套房及三套房投资需求；?购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％；?贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；?对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；?4.17新政——国务院正式发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》?对14日的国务院常务会议内容做出进一步的规范和补充。新政出台后国内主要城市商品住宅成交量急剧下滑(单位：万㎡)50404.12-4.184.19-4.25此次新政出台后，一4.26-5.25.3-5.930线城市反应极为灵敏20，住宅成交量应声而落，并且属于全国各10大城市同步显露，二0三线城市迅速波及。北京上海广州深圳杭州南京贵阳本报告是严格保密的。————数数据据来来源源::中中国国指指数研数研究究10院院宏观背景政策解读：9.29新政的出台，预计市场将呈市场分析芜湖市场现成交量二次触底后价格触底的局面3C分析政策要点解读：?各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；?首套购房客户首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍；?首次明确推进房产税改革；?部分城市在一定时间内限购房套数；?囤地捂盘等有违法违规记录的房企将停发股票债券及贷款本报告是严格保密的。11宏观背景政策影响：购房者心态变化—9月底二次新政后直接波及投市场分析芜湖市场资、改善型置业客群，普遍表现为对调控效果预期高，但二3C分析三类城市客户仍旧认为后续价格会上涨不同购房者对未来价格预期的影响本报告是严格保密的。12宏观背景在行政手段打压房价向下和市场自然向上之间的市场分析芜湖市场博弈过程中,稳步上涨的趋势将成为未来的趋势3C分析政政府府对对市市场场的的调调控控房价向上的房价向上的动动力力?政府对房价的调控：既要调控房价?经济面：全国的经济状况较好，世过快上涨，但又要防止矫枉过正；界性经济危机已经在探底回升；既要打压投资和改善需求，又要保障中低收入群体有房住，愿意买房?通胀预期：物价上涨、人民币贬值；、通胀预期较强；而房地产是面对VSVS通胀的重要资产；?本届政府是决心博弈到底的：调控?需求强劲：城市化进程在继续，需手段丰富且目标精准，说明这个博求仍旧强劲。弈期至少两年；而下届政府难以预测，不排除延续这种路线的可能。博弈形成的短周期波动：调控双方的态度和能力对比，说明是一个长期博弈的过程；未来两年内，市场波动明显，但多频率、短周期成为波动特征。本报告是严格保密的。13宏观背景整体经济水平较高，近年保持了持续的增长，市场分析芜湖市场GDP位居安徽省第二位3C分析近年芜湖经济快速增长，城镇居民消费能力显2009年芜湖GDP总量位居全省第二，人均GDP排全省第著提高，生活水平稳步上升四2004-2009芜湖市GDP及其增长率2009年省内各市GDP及其人口系列1系列2GDP增长率2500100090218.00%16.50%15.80%16.00%200015.40%749.715.40%80014.60%14.00%13.10%581.1212.00%1500600479.7210.00%400.658.00%1000400345.076.00%5002004.00%2.00%000.00%市山市市市市市市市市市市市市市市市2004年2005年2006年2007年2008年2009年肥鞍陵湖南北山州城埠庆州湖安州州阳合马铜芜淮淮黄池宣蚌安滁巢六宿亳阜2004-2009年芜湖市居民人均可支配收入及增长率2009年省内各市人均GDP城市居民人均可支配收入60000180001674725.00%500001600022.10%1493920.00%1400013234400001200016.70%10841962915.00%3000010000855312.90%12.60%12.60%12.10%80002000010.00%60001000040005.00%2000000.00%市山市市市市市市市市市市市市市市市肥鞍陵湖南北山州城埠庆州湖安州州阳2004年2005年2006年2007年2008年2009年合马铜芜淮淮黄池宣蚌安滁巢六宿亳阜本报告是严格保密的。数据来源：各城市统计公报14宏观背景皖江城市带核心城市、枢纽港口、迅速扩建的市场分析芜湖市场陆上交通系统合力拉升芜湖城市价值3C分析政府积极制定政策，优化投资环境，加速承接产业转移皖江城市带—芜湖新的发展机遇09230GDP902城市年，全市常住人口万人，为亿，全年城市居民人均可支配收入16747元。港口芜湖港是安徽省最大的港口和重要的物资流通枢纽港，现已获得淮南矿业的铁运公司和物流公司的资产，将显著提升芜湖港的盈利能力，并进一步带动芜湖整体经济增长。?皖江城市带承接产业转移示范区规划：迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发陆上?芜湖火车站将由7200㎡的现规模扩建至5万㎡，展规划；?交通同时增设4处新站点；一轴中，依托黄金水道和岸线资源，大?芜湖市同时积极推进公路系统建设，加快芜雁高速力发展主导产业，积极培育产业集群。公路、铜南宣高速公路建设，并争取早日开工建设徐?在双核中，规划强化芜湖作为皖江开发开放龙头地位和重要节点城市的作用，带福高速公路芜黄段和芜湖长江二桥。动示范区产业加快发展。依靠优越的交通区位优势和积极的政府政策，以奇瑞、海螺等为龙头带动芜湖整个产业链的升级和发展；未来芜湖经济将持续快速发展，人民生活水平大幅提高，这是房地产发展的良好背景。本报告是严格保密的。15宏观背景自2004年以来，芜湖房产市场处于稳步发展市场分析芜湖市场3C分析趋势，随大环境的发展节点式价格快速上涨2004-2010年芜湖市商品房价格走势?2004–2006年芜湖市商600052440.35价格增长率0.3品住宅成交价格及销售面积50004281407341440.250.2400031553165329529.92%26.5