谨呈：东福名城（常州置业发展有限公司）飞龙居住区1#、2#地块—产品深化建议—南京中原事业五部2010年9月本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1上轮要点回顾?地块所在飞龙居住区是常州九大居住区之一，是未来的北部新城重点发展区域。?目前周边生活配套设施匮乏；?区域市场存量有27.5万方,未来供应体量有590万方，未来竞争将异常激烈，因此需采取差异化竞争策略，并在大规模竞争到来之前快速出货；?产品初步建议：以高层为主，搭配低层、多层，同时配置集中型商业填补市场空白。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2?规划要求回顾?1#地块40万方，100m的建筑限高，政府超高层设置的建议?2#地块17-29万方，0.9-1.5容积率指标?2#地块临澡港河低层建筑要求?2014年前竣工的硬性要求?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3规划前思考商业产品1.5公里内无便利商区办公产品几乎没有供应量低层产品目前无上市供应量，潜在需求超高层接受度低，未来存在较大市场普通高层产品线单一，无有特色产品?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4规划前思考政策导向高档生活居住区区域规划商办、休闲综合区客群特征年轻刚性客群、投资客群市场供销中低价位产品走俏，高端？未来趋势中高端产品集中，区域价值提升?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5项目定位思考：差异化？领跑者？客户特征中青年，自住，认可片区，注重人文，向往美好市场定位高于现有市场，立足3-5年规划发展，中高档自住社区产品开发互补、利益、品牌、开发周期综合性、中高品质、具有一定特色产品?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6产品建议产品组合高层为主（刚需+改善型需求）低、多层（高端，享受型需求）商、办（生活广场+商住一体）组团规划产品线相对纯粹，有利于项目后期销售配套考虑集中型（生活配套类+休闲类）商业物业服务较高层次，能够激发业主的归属感和荣耀感景观设置品质、生活态度、生态、回归，弱化周边大环境影响?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7物业布局初步建议进入性好/地势平坦/昭示性强产品形式：商业+办公西南临飞龙公园/景观良好/地块内设大面积景观/打造双公园景观临藻江河/景观面好物业产品形式：低层建筑产品形式：纯高层进入性好/地势平缓产品形式：高层?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8地块开发初步构想1#、2#地块分成2-3个项目，分期开发1#地块打造综合性物业，涵盖住宅、商业、办公，定位中高端，住宅部分负责现金流的保证，商、办提升形象2#地块打造高品质生活区，涵盖住宅+别墅/洋房，定位高端，负责品质与品牌的打造?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9报告内容页码A.第一部分物业配比方案5B.第二部分各物业类型经济测算13C.第三部分各物业主力户型区间22D.第四部分产品附加值建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10CHAPTER11物业配比方案?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11Part1物业配比可能存在的方案?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12物业配比方案——住宅部分根据容积率，第一次确定符合两者的物业配比供选方案。根据当前周边市场价格，将供选方案进行经济效益比对，第二次选出既符合项目建筑密度，又使综合效益最佳的方案。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|131#地块容积率要求下可能的物业组合分析纯高层地块编号1#地块基地面积20.27万m2花园洋房+高层容容积率≤2.0积建筑面积40.54万m2率联排别墅+高层2.0建筑密度≤30%建筑限高≤100m联排+洋房+高层?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|142#地块容积率要求下可能的物业组合分析纯洋房地块2#地块编号基地19.92万m2面积容花园洋房+高层容积率0.9-1.5积建筑17.93-29.88万m2率面积0.9-建筑联排别墅+高层≤35%密度1.5建筑≤80m限高联排+洋房+高层?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15Part2物业配比原则及初步优化?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16物业类型配比原则?本案土地面积：近70万方，常州市场正常去化时间大约在6-8年，较长的去化周期需考虑资金回笼速度与产品逐步升级、区域逐渐成熟的因素；?从产品线上出发：建议产品档次由市场接受度较高的中档——中高档——高档的打造过程，这样既符合销售速度的要求，同时也因时间的推移，逐渐地树立项目的品牌与美誉度。?从客户线上出发：较大的体量+未来激烈的区域竞争，我们的客群必定是由新北区向钟楼、常州市区等更大范围扩散的。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17开发形势预判1#地块，借势绿都万和城，争夺其客户资源——产品上与绿都既竞争又互补雅居乐地块新城蓝钻（华润聚酯厂）百合心苑253厂地块前桥小区农村残留房金百国际金梅花园厂区1#2#金梅花园景秀天成（经适房）绿都万和城农村新城玉龙湾银河湾第一城地块周边天山花园周边条件逐步成熟，雅居乐地块启示意图动，借势雅居乐，打造中高端产品?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18壹号地块物业组合初步优化纯高层可行1#花园洋房+高层可行地块基于对开发形势的2.0联排别墅+高层预判，前期建议不以高端产品入市基于对开发形势的联排+洋房+高层预判，不建议有过于混杂的物业类型?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19贰号地块物业组合初步优化纯洋房不利于对容积率的充分利用2#花园洋房+高层可行地块0.9-联排别墅+高层可行1.5联排+洋房+高层可行?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20CHAPTER12各物业类型经济测算?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21Part1售价计成本估算?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22各类型物业价格估算高层参考价：6000元/平米参考绿都5200-6000，考虑到价格自然增长，高层价格可参考6000元/平米。花园洋房参考价：7500元/平米参考目前洋房在市场上的稀缺性，洋房价格可参考7500元/平米。联排别墅参考价：13000元/平米参考绿地世纪城和绿都万和城联排价格（1.2、1.3万），加上联排规划将靠近藻港河景，联排价格可参考1.3万元/平米。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23各类型物业成本估算楼楼面地价：面地价：1#20021#2002元元//平平米米2#28442#2844元元//平平米米(R=1.5)(R=1.5)1#1#地地块块：：多层物业占比越大建建安安成本：成本：4565高高层层成本：成本：4565利润也越大（（联联排排10001000元元//平平米米；；洋房成本：洋房成本：42144214洋房洋房11001100元元//平平米米；高；高层层14001400元元//平平米米））成本：税费税费成本：2#2#地地块块：：（（按照按照500500元元//㎡㎡低层物业占比越大粗粗略略核核算）算）高高层层成本：成本：55505550前期、政府规费、契税、基础配前期、政府规费、契税、基础配洋房成本：5199套套设设施施洋房成本：5199利润也越大联联排成本：排成本：50825082其其他他成本：成本：（以上（以上总总和和1717％％粗粗略略核核算）算）营营销销、、财财务务、不可、不可预见预见?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24Part2利润分析（1#地块）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|25方案1、纯高层（4565/平米成本核算）?总建筑面积：40.54万平米；?单价：6000元/平米；?总销金额：2432400000元；?利润：581749000元?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|26方案2、高层+洋房（高层4565/平米，洋房4214/平米成本核算）方案利润物业形态百分比方案洋房面积高层面积建筑密度利润总额总销金额洋房利润高层利润洋房高层110%90%405403648600.131