烟台项目定位二次沟通2011年4月【目的】定位思路清晰化本体定位支撑条件【目录】PART1分析PART2策略PART3建议分析Analysis……【项目常规运作思路】产品层面内核卖点环境层面项目卖点形式资源层面外核卖点品牌层面【项目分析】外核资源社区小学是项目较为突显的差异化资源尽管面积不足1000平方米【事件分析】植树可延伸至教育教育资源的延伸点项目事件——植树节【事件分析】本项目欲将为烟台二中进行教育捐款目的是想通过二中撬动项目推广以及索要公关条件项目事件——教育捐款【事件分析】本项目欲将对教育部门组织内部团购，该团购活动说明开发商对教育资源的重视，并可将此事件作为噱头进行造势宣传。项目事件——二中团购【项目要求】高新区政府要求以现代立面为主，突显时代感；或者以新古典立面为主，突出历久弥新。项目关键字教教育育资资源源项项目目规规模模项项目事件目事件策略strategy……【核心策略】梳理一条贯穿始终的价值点Combathroughoutvaluepoint【核心策略】教育地产Educationgrail【核心策略】区域影响力扩散原则周边教育知名小学撬动项目【项目定位】国际级学院派住区World-classacademicSettlements【定位原因】1、借用周边最核心资源，做深，做细，做典范。2、与周边项目产生明显的差别3、能够形成项目全面整合核心4、建筑群，景观群，配套设施，都能在区域实现耳目一新，从而带动区域。【档次定位】600亩中高档社区根据区域发展以及项目实际情况，前期做中档，降低开发风险；后期做高档，提升项目价值【形象定位】国际级教育资本以资本诠释教育价值，从而获得高度认可在保持着人文意味的同时，增加项目教育不动产的概念导入，利于区别其他书香类项目类项目建议suggest……【项目打造体系】一个中心四个基本点Fourbasicpointsofacenter充分将学院派精髓运用到项目各层面中去建筑层面空间层面景观层面配套层面BuildinglevelProductlevelLandscapelevelMatchinglevel【建筑层面】原则1、建筑立面吻合学院派气质2、建筑细部体现学院派符号【建筑层面】新古典学院派建筑风格①带有欧式风格②立面历久弥新③色彩融合生活氛围北京橡树湾现代学院派建筑古典学院派建筑【建筑层面】新古典学院派建筑Newclassicalacademicbuildings特点：严谨庄重、对称居中、突出质感原因：新古典更能契合学院派精神吻合区域建筑风格要求【建筑层面】建筑设计原则：立面构成方式采用经典的三段式三段式建筑的庄重与沉稳：?无论东西方，建筑基本原型都是顶部、墙身、底座的组合?学院式顶部应强调细节的复杂度，顶部所占比例较一般社区建筑要大一些?高层不必强求坡屋顶，但应加强檐口与线脚的复杂程度底部与墙身材质上进行区别【建筑层面】建筑设计原则：学院建筑的符号——窗砖混结构特有的建筑符号：?砖墙承重导致开窗面积一般不会很大?学校建筑层高一般都比较高，因此学院建筑多为竖长形状的窗【建筑层面】建筑设计原则：学院建筑的符号——连廊学院常见的建筑符号：?学校公共建筑比较多，而且独立成栋，互相之间依靠连廊进行联系，因此学院中连廊较多?当时的建筑技术要实现连续的大跨度空间只能依靠拱券技术，因为连廊的形式都比较接近【建筑层面】建筑设计建议：学院建筑的符号——角石老建筑在转角处的角石：?有历史感，可以作为典故故事的载体?细节体现社区身份的标识，橡树湾独有【建筑层面】建筑设计建议：学院建筑的符号——门头与山花单元入口简化处理方式：?在入口门头做阴刻文字处理?建筑立面的进退关系要丰富【建筑层面】建筑设计建议：学院建筑的符号——栏杆围墙与扶手：?深色金属?局部要做较为繁复的花纹【空间层面】原则1、能够承接学院派的影子2、增加产品的实用性及高性价比3、秉承区域适度超前的理念【空间层面】【秉承学院派的影子】考虑书房的尺度，与定位吻合。Considerthestudyofthescale,andlocationmatch增加书房尺度线路预埋书房特点设置户型上体现【空间层面】【增加产品的实用性及高性价比】原始户型两室变三室方案成长型产品GrowthProducts两室变三室，突出户型的多变性，舒适也可，经济也可【空间层面】【可拆卸凸窗】增加部分附加值，有利于提高价格Increasingpartoftheaddedvaluebenefittoraiseprices【建筑层面】建筑不是打造重点，重点是打造景观原因：成本转移策略，不过多浪费成本，只打造能够高度支撑项目品质的点市场立面水平处于较高层次【景观层面】原则1、学院气质的质感（融合学院形式、学校生活场景再现）2、利用景观制作事件营销3、打造形式：基础景观+主题景观+细节景观【景观层面】景观基础形式：?整齐的几何形大草坪皇室景观原班移植?红砖铺地?原生树种植【景观层面】景观主题形式——名校主题伯克利MemorialGlade学校的经典符号——钟塔伯克利大学：MemorialGlade【景观层面】景观主题形式——名校主题伯克利MemorialGlade名人效应/Celebrity设置名人堂主题【景观层面】景观细节形式——每一处都能体现学院派精神建于公元前334年，是雅典人为了纪念著名的剧场音乐家，列雪格拉底获得音乐伴奏最佳奖而建造的小型建筑。是保存至今最早的古希腊建筑之一奖杯亭【景观层面】景观细节形式——每一处都能体现学院派精神以芭蕾学院作为西学馆的主题，不仅仅是学院文化的传达，更是一种亲子教育与娱乐的环境。西方古典艺术代表——芭蕾提升景观参与性【景观层面】景观细节形式——每一处都能体现学院派精神学院派的质感——宅前绿地材质：?红砖铺地?整齐的草坪【景观层面】景观细节形式——每一处都能体现学院派精神景观事件营销——无墙美术馆【配套层面】原则1、小学的包装提升到营销高度2、打造精神堡垒级别的配套，吻合学院派【配套层面】知名小学的冠名Well-knownelementaryschoolnamed【配套层面】【品牌联动】1+1=100的数学关系1+1=100mathematicalrelationship1、如何让社会第一时间认知项目价值2、如何让我司省去名校培育期3、如何让项目价值第一时间得到溢价借助名校优势实现纵横联合芳草地小学FangCaoDeelementaryschool【配套层面】【北京芳草地小学】来自首都，享受国际教育资本始建1956年中外学生兼收的中学制完全小学外籍学生比例中国第一海内外京城名校著名教育家韩作黎为学校题写校名素有中国第一小学之称谓【学校定位】六年制，国际化素质教育Six-year,internationalall-roundeducation【配套层面】如何打造小学的营销高度？Howtoestablishthemarketinghighlyelementaryschool?【配套层面】【教育认证】我们需要一些门面工程Weneedsomecosmeticwork《芳草地小学指定合作单位》《烟台素质教育基地》《烟台先进教学单位》《国际化教育示范单位》《网络教学试点单位》利用政府声音增加可信度Increasethereliabilityoftheuseofgovernmentvoices【配套层面】【对外交流】赞助名校实现国内外保送生源数量PrestigioussponsorshiptoachievethenumberofdomesticandforeignwalkedEnrollment【配套层面】【特色课程】利用特色课程增加学校的筹码Featuredcourseusingtheschool'selitebargainingchiptoincrease高尔夫联系马术联系夏令营组织桥牌联系国际象棋其他配套层面Othersupportinglevel【配套层面】壹国际幼儿园/InternationalKindergarten适度超前双语幼儿园Appropriatelyaheadofbilingualkindergartens【配套层面】贰藏书馆会所/CollectionMuseumClub社区最大的图书馆结合下的会所功能Combiningthelargestlibrarycommunityclubhousefeatures【价值体系梳理】学院派建筑建筑层面建筑细部处理秉承学院派的影子——书房全空间层面面差异化空间亮点——偷面积整教育地产卖点合基础形式学院派——初赏策景观层面细部形式学院派——感受略主题形式学院派——代入知名小学冠名——噱头配套层面配套教育化——吻合感觉feeling一座钟楼，敲响整个城市文明的晨曦“每当这座钟楼敲响，我就会知道，该为这个世界的进步开始新一天的努力了。”这里是全美国最有学院文化感的地点之一，高耸的钟楼是整个城市的精神归宿。伯克利大学（UCBerkeley），是美国最负盛名的公立大学，在全美公立大学中排名第一。萨瑟塔，Berkeley的标志性建筑你可以走出学院，但你总得回家。人生是一场旅行，领略无数之后，会怀恋最初的风景。绿荫如昨，红砖如昔，老友如故。中国·烟台·御国际级学海城院派住区为了你为了子女为了……来这里或者留在这里谢谢/THANKS