湖岸圣景·名门豪邸广慈湖畔2期项目营销策略提报北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司2011年5月14日总把控：宋欣总指导：王彪主编：崔佳王继师伟副主编：关艳雄化明明朱勋昌规划指导：北京建筑规划设计院数据研究：市场研发中心平面设计：策略研发中心电话：（0871）7230855传真：（0871）7230855邮箱：heshengshangyuan@126.com法律顾问：云南法彰律师事务所本方案版权属北京合晟尚圆房地产顾问有限公司所有，未经我司授权许可任何个人或单位不得有任何形式的拷贝、转载。【前言】一个高端项目必须有其质素相对较高的区域作为支撑，但本项目所面临的困惑----广慈湖周围生活配套完善不足，入住率不高。片区缺乏相对高端的景观住?类产品和特色商业，固然为本案昭示?很大的市场空白。而对于建水县城而言，推广的单一性、市场竞争日益加剧，针对这些问题，我们该提出怎样的战?性建议呢？汇报步骤【壹】3个前提1、项目所处的宏观大势将何去何从？2、本项目将面临怎样的市场竞争？3、项目自身质素如何？【贰】3个关键问题【叁】3个务实1、关于产品规划建议的问题1、营销务实2、关于项目如何定位的问题2、执行务实3、关于项目寻找何样客户群体的问题3、服务务实【壹】三个前提谈营销必须明确的３个前提Q1：项目所处的宏观大势将何去何从？宏观调控：力度加大，银根紧缩近些年政府对房地产业调控建水市场的住宅购买者，主要的力度前所未有，从土地供为自住客，市场体现为刚性需给到银行信贷，通过不断加求。而对于商业部分，由于建息、利率调整，限购、限贷水及周边投资客较多，加上近等各种手段抑制投机行为。期建水大量商业放量，造成一特别是全国各地限购令的执定影响。行对房市产生实质性的影响。微观视角下：房地产业的增长空间巨大，建水房地产将持续快速发展建水正处于旅游强县城市更新老城作为建水旅游主要、城市生活重心转移的初步阶地，不适于现代有品质段。老城已不属于居住时代的生活。随着新城的逐，新城刚起步，同时担负着步开发，换房是老城区旅游大县的居住、办公重责。居民的必然选择。随着建水城市的不断发展，建水将会迎来新一轮机遇，房地产业空间巨大。先认识这座城----建水的城市形态?老城居住形态落后，居住品质较低，无成熟的居住小区，多为早前小宗地自建房和单位集资建房。商业较为繁荣，集中在北正街、临安路、翰林街等主要商业街道，多为一商一铺三层组合，全部为仿古式商业建筑形态。?新城地形环境得天独厚，是一块极适合人居的风水宝地。从政府的规划和各开发商的项目规划看，都非常重视新城的居住品质和居住氛围，新城和老城形成古今之别。新城在政府的规划中是一种结合建水旅游产业战略发展的现代、时尚的形态。它是建水城市未来的核心发展之地，是和建水古城旅游产业发展重心遥相呼应，相辅相承，互为补充的城市战略发展重心。建水县GDP增长对比2008年2009年2010年GDP总额41.41亿元49.08亿元55.61亿元GDP增长比例22.55%18.52%13.3%建水GDP呈良性快速增长态势。2010年建水县房地产完成投资情况建水县2010年共完成房地产投资额达5.97亿元，开发总规模69.37万㎡，实际施工面积69.18万㎡，竣工面积13.54万㎡。其中：经济适用住房竣工2.47万㎡，共204套；商品房竣工11.07万㎡，共575套；累计销售商品房面积29.55万㎡，其中住宅销售25.79万㎡，共1906套。展迅猛房地产发数据来源：建水县住房和城乡建设局建水建水房地产发展迅猛的因素第一个因素：建水是国家级历史文化名城，建水的旅游不但能炒热，而且可持续发展；第二个因素：建水交通方便，区位优势得天独厚；第三个因素：建水是一个适宜人居住的城市，是滇南闻名的“果蔬之乡”；第四个因素：教育品牌的打造，扩大了住宅的刚性需求；第五个因素：建水房地产有辐射作用，据我司统计分析，一个楼盘20%的住户来自周边5县；第六个因素：建水人均存款属红河州中上水平，老百姓财富的积累，都想改善居住环境，所以具备了较强的购买能力。用发展的眼光看，老城不符合建水的现代化城市生活发展，建水的生活、商务重心必将向新城转移。城市城市功能功能转转移移老城新城为旅游产业、商业为主未来建水的现代高品质居住区微观视角下：建水的人居喜好居住习惯----面积较大，足够的居住空间较好的居住环境完善的配套，便利购买喜好----1至4楼为最佳选择4居与3居居多消费心理----对新城的居住品质和发展前景较为认同Q2：本项目将面临怎样的市场竞争？1、市场动向随着随着2010年底华州花园开盘，藤林雅苑认筹；广慈湖畔、时代中心的开盘；多个楼盘的相继动作，昭示着建水房地产市场在2010年末掀起新的一轮市场竞争高潮。华府佳苑腾林雅苑临安花园华洲花园旅游商业广场广慈湖畔佳湖逸景富康名邸奥城二期奥城一期金茂大厦时代中心万意新景2、建水楼盘分布3、建水楼盘代表个案广慈湖畔发展商蒙自鸿海地产开发规模一期约7.6万平米；二期约13.7万平米主力户型87—140平米，以三、四居室为主打户型销售均价(高层)2700元/㎡；(别墅)约5000元/㎡销售情况2010年底开盘，目前在售剩余20%项目位于150亩碧波粼粼的广慈湖与300余的亩青山湖之间（广慈路与青山路交汇项目简介处），周边环境优美、视野开阔、交通便利，但由于项目处于建水新城地段，因此周边配套设施尚不完善。富康名邸5期发展商天柱地产开发规模约18万平米主力户型主力户型为120—160㎡的三、四居室销售均价预计3000元/㎡销售情况开盘时间未定，处于客户登记阶段该项目属于建水新城区，人流量稀少，主力户型面积区间120-160平米，1—4期已项目简介售罄，目前推出的是该项目的第五期，因尚未取得预售许可证，开盘时间未定，处于客户登记阶段。腾林雅苑发展商红河州明宇地产开发规模约8.4万平米主力户型主力户型为110—140㎡的三、四居室销售均价住宅3700元/㎡；商铺20000元/㎡销售情况2010-10-20开盘，已经销售70%腾林雅苑建筑形态全为小高层，一梯两户，围合式布局，开放式管理；住宅建筑面积73412㎡；50㎡的一房只有2-3套；主力户型：82㎡-140㎡，以3、4居室为主打项目简介户型，商铺有200多间，但具体价格未定，商铺均价在2万元／㎡，商铺面积区间：30-120㎡。临安花园发展商云铜地产开发规模约13万平米主力户型主力户型为115—150㎡的三、四居室销售均价住宅3200元/㎡销售情况2009-10-16开盘，已售罄该项目拥有较好的地段和云铜地产的品牌优势，项目开盘当天销售量达46%，成交金额4221万；有多层洋房、景观洋房、高层电梯房、双拼商住两用别墅，是目前建水项目简介县档次较高的楼盘，备受中高档人群的关注，总共12栋，户型区间80—300㎡，以3、4居室为主打户型；49套临街商铺。临安春秋发展商全胜兴地产开发规模约2.54万平米主力户型面积区间为30—60㎡，主力面积为30—40㎡销售均价商铺9000元/㎡销售情况2010-3-20开盘，已售罄临安春秋项目是建水县委、县政府重点招商引资项目及旧城改造项目，具有浓厚的商业文化氛围、成熟的地段、庞大的人流量，为商业的发展提供了得天独厚的条件。（一楼：1.8—1.9万元/㎡、二楼6000元/㎡、三楼5000元/㎡）现已售完；项目简介2010年4月初由开发商将商业分成餐饮、百货、旅游三大块进行招商，商铺租价:80-90元/㎡/月(一层)，30-40元/㎡/月(二层)，10元/㎡/月(三层)，目前昆百大旗下的云上四季连锁酒店、电影院等已经准备进驻。裕顺?奥城发展商裕顺地产开发规模约4.2万平米主力户型主力户型为110—140㎡的三、四居室销售均价3000元/㎡销售情况2010-6-18开盘，一、二期已售罄奥城百货位于建水县新城区，建水大道与清远路交叉路口，区位优势较好，尤其是奥城将价值1亿多的建水体育馆赠送给了政府，更是得到了政府的鼓励和支持，能够容项目简介纳1万余人的体育馆无形之中将给奥城未来的发展带来无限的商机，目前商铺只进行招商不售。时代中心发展商个旧兴立房地产经营有限公司开发规模约7.6万平米主力户型面积区间为10—40㎡，主力面积为20—30㎡销售均价一层：4.98万元/㎡、二层：1.9-3万元/㎡、三层：0.98万元/㎡2011-1-8开盘，商业部分销售已达80%，二、三层已售完，招销售情况商同时进行中。该项目为建水老临安酒店位置，现已建成，引进肯德基、美好家园超市（6000㎡已营业），该项目将建成建水唯一五星级酒店（60000㎡），商铺分为三层，一层面积项目简介（30-40㎡）售价：4.98万元／㎡；二层面积（20-30㎡）售价：1.98万元／㎡；三层面积（20-10㎡）售价：0.98万元／㎡。目前商业部分二、三层已售完，一层因价格偏高导致销售受阻，销售策略也随之做出调整（分割销售，一分为二）。万意?新景发展商昆明万意房地产开发有限公司开发规模约1.6万平米主力户型户型区间为85—260㎡，以110—150㎡三、四居室为主打户型销售均价2700元/㎡销售情况预计6、7月份开盘项目简介项目位于建水大道红河州警校斜对面，占地20余亩金茂大厦发展商天一地产开发规模约3万平米主力户型住宅主力户型为110—140㎡的三、四居室；商铺主力面积为30—40㎡销售均价3300—19000元/㎡销售情况2010年11月份开始卖卡，卡费2万一张，暂时未开盘，可交款预定房源项目位于建水一中对面（原服装厂），该项目占地10亩，规划总建筑面积约30000㎡，住宅150套，商铺164间；住宅均价：3400元／㎡，商项目简介