谨呈：当代置业新政后当代·天境2011营销策略沟通版权声明：本文版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。www.worldunion.com.cn2010政策回顾及新国八条解析2010年政策回顾：国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前“新国八条”出台背景：房价持续上涨，国务院提出稳定房价4.15及9.29新政似乎未能遏制房价上涨的势头。国家统计局2011年1月17日公布数据显示，截至2010年12月，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，连续4个月保持上涨。而去年全年的市场成交量也有超过10%的涨幅。“量价齐升”态势明显。新国八条“新国八条”内容解析：通过行政，金融，税收等手段稳定市场，行业政策继续从紧、从严“新国八条”内容解析：政府政策调控的逻辑和方向已十分明朗，进一步加强调控，未来政策储备基本定型“新国八条”内容解析：限购、限贷、保障房是政策调控的主导?将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求；?保障房将分流商品房8%的有效需求，导致全国；?商品房销售面积萎缩3.2%。?限购将导致，短期内一线城市的成交有明显回落；?限购令将导致部分二三线城市成交有所下降。?现行信贷首付政策将导致60%的投资客流出市场；?限贷将会导致一部分城市一次性付款比例提升。2月21日厦门“新国八条”地方细则：进一步收缩政策，加强市场管理，加大市场供应，打击投资市场税收政策政府责任?个人购房不足５年转手交易须?合理确定年度新建住房价格控制目标，全额征税并于３月上旬向社会公布信贷政策保障房??二套房首付款比例不低于厦门新“国2011年，全市建设各类保障60％，贷款利率不低于基准利率性住房（含廉租房、经济适用房的1.1倍。八条”细则、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套限购政策土地管理?时间：截止至2011年12月31日?内容：?今年的商品住房用地供应计划总量?已有１套住房的本市户籍居民家庭、累计缴纳１不低于前２年年均实际供应量。保障年以上税收的非本市户籍居民家庭，限购１套性住房、旧城改造住房和中小套型普通商?已有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有其它品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％１套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停购房?建设个人住房信息系统?坚持和强化舆论引导金融政策：2010年央行实行货币紧缩政策，5个月内三次上调利率时间动作说明2008年9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点2008年10月9日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点2008年受金融危机影响，央行减息动作不断，旨在刺激消费拉动2008年10月30日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点内需，对房地产市场产生间接影响，利于开发商回款，但房价下2008年11月26日一年期存贷款基准利率下调1.08个百分点降幅度没有达到消费者心理预期，市场客户观望情绪严重。2008年12月22日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点2010年10月19日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点从2010年四季度开始，受通货2010年12月25日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点膨胀及CPI持续上涨等因素影响，央行开始实行货币紧缩政策，2011年2月9日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点5个月内三次上调利率。央行调整存贷款利率的直接目标是调整国家货币供应量及物价水平，是以当前经济形势为背景的，对房地产市场的作用属于间接影响，因此利率的调整虽对房价有一定影响，但无法起到一针见血或立竿见影的效果。金融政策：“新国八条”与“加息”双管齐下，楼市调控效果累加结论一本次加息的幅度较小，不足以撼动“房价上涨的预期”，但从2011年整个周期来看，如果加息作用于通胀效果初步显现，物价往下走，但房价仍然上行，则持续加息不可避免，因此此次加息最大的影响不在还款压力，而是对整个购房群体的心理影响。结论二：“新国八条”+“加息”双管齐下，楼市调控效果累加，尽管此次加息幅度不大，短时期内对购房者不会造成严重还款负担，但却将使楼市实现从“量变”到“价变”的突破。结论三加息直接增加了首置型客户的购房成本，由于加息幅度较小，因此还贷压力并不会大幅加大。但根据中国人民银行相关消息，今年还将加息三至四次，加息将成为常态的金融调控措施，这种加息常态将严重影响客户信心，降低购房意愿，观望态度将维持。2011年下半年，随着政府调控政策、金融手段收紧，市场形势将会更加严峻。从政策看：2011年依然是严打年，政策放松要到2012年十八大的召开2012年的“来来去去”宏观调控基调发生转变“两难”“坚决”十八大之前政策展望1、政策严格执行：之前没有得到严格执行的政策继续落实，如土地增值税、房产税试点扩大；2、政策力度加强：比如，购房首套房的首付比例提高可能从30%提高到50%，甚至更高；3、政策范围扩大：目前已明确省会城市要限购，未来有可能向房价上涨过快的地级市蔓延；4、新政策的出台。世联的几个判断：时间段判断标准走势研判下半年要好于上半年，需求持平，供给充足，房价面临下供求行压力近期过渡性公寓、双拼户型、休闲度假等产品可能会受到较大产品（2011年）影响城市地级市好于省会城市和直辖市货币政策保持稳健，甚至会紧缩；流动性未得到有效回收流动性中期，政策不会放松（十八大之前）保障房：继续大批量开工建设，批量上市之前，政策不会政策放松大型房企：2010年大型房企企业收获颇丰，资金链断层的顾虑较小企业中小企业：回收流动性将导致房地产业资金将全面收紧，中小开发商或受到限制远期区域中西部地区好于东部地区（十二五）新政后全国房地产市场表现一线限购城市：成交量应声而跌，其中广、深周成交量跌幅超7成；北京因限购时间早，后期成交量出现反弹，但间隔时间长北京（4.30）深圳（9.30）25350005030000限购4530000限购250002040250003520000153020000下降75%25150001015000201000015下降61%10000510500050005000010w3310w3610w3910w4210w4510w4810w5111w211w510w1310w1810w2310w2810w3310w3810w4310w4811w211w5成交面积_万平方米成交单价_元每平方米成交面积_万平方米成交单价_元每平方米60上海2500080广州18000（10.07）70（10.15限购）160005020000601400040下降43%120001500050100003040下降76%80001000030206000205000400010限购102000000010w3110w3410w3710w4010w4310w4610w4911w110w3810w4110w4410w4710w5011w111w411w5成交面积_万平方米成交单价_元每平方米成交面积_万平方米成交单价_元每平方米部分二线限购城市：成交量下滑的幅度明显小于一线城市，杭州、天津下滑的时间出现滞后；后期出现反弹的时间间隔短10厦门（9.30）1600016杭州30000限购（10.11）限购914000142500081200012720000610000105下降58%8000815000460006下降46%1000034000425000120002000010w3310w3610w3910w4210w4510w4810w5111w211w510w3110w3410w3710w4010w4310w4610w4910w5211w3成交面积_万平方米成交单价_元每平方米成交面积_万平方米成交单价_元每平方米30南京（10.12）40天津（10.13）12000限购35251000030208000下降65%25152060001510400010限购52000500010w3210w3510w3810w4110w4410w4710w5011w111w410w3310w3610w3910w4210w4510w4810w5111w211w5成交面积_万平方米成交面积_万平方米成交单价_元每平方米““新新国国八八条条””后全后全国国房地房地产产市市场场小小结结：：?行政干预力度逐渐加大，地方细则逐步出台。?在市场政策影响下：一线城市成交量大幅下降，部分二三线城市下降幅度小于一线城市。?城乡差距缩小，中西部发展迅速。一二线城市资金外溢，往内地城市购买房产。新政后厦门市场及趋势研判新政出台后：同时受到新国八条出台和春节淡季影响，厦门成交量大量萎缩，新政后新盘遇冷?成交大幅跳水：新政出台后，市场明显趋冷，购房者观望气氛渐浓；同时，由于春节淡季的影响，导致成交量大幅萎缩，出现明显的下滑（其中，2011年春节初一到初六仅成交为10套，初七成交18套）?典型楼盘情况：新政前开盘的项目大部分销售业绩不俗，而新政后正式开盘的华润?橡树湾在新政出台之后正式开盘，主推刚需产品，成交量低，开盘认购仅20套（此处均价数据仅仅代表短周期内成交产品的价格变化，并非说明市场整体价格走势。）2010年限购至今厦门客户变化：外地投资客户减少，转以本地客户为主?2010年415新政以前，厦门市场以温州炒房团等外地投资客为主力客户；?415新政后至930限购前，外地投资客急剧减少，转以本地刚需及改善客户为主；?930限购新政后，对市场影响小，而由于同时期的通胀压力，热钱涌入，投资客增多，仍以本地及周边改善型客户为主。80%67%