谨呈：厦门国贸集团国贸国贸天琴天琴湾湾策略策略执执行行沟沟通通世联地产?2011项目基本概况：四线城市、主城区一线江景，三类型产品构成的中高容积率项目住宅指标综合体指标：总建面积223593.2㎡（其中住宅217893.9㎡，商业3919.3㎡，配套用房1780㎡）地块经济指标总用地面积：74532.7㎡容积率：2.99建筑密度：15.13%绿地率：37%机动车停车位：1649个项目产品构成90㎡90-120㎡120-140㎡140-200㎡以下922套392套384套66套（52.27%（22.22%（21.77%(3.74%)）））本报告是严格保密的。报告目标ReportGoal?清晰竞争策略?锁定目标客户?统一营销思路?梳理全年营销工作本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司报告结构Structure?设定目标一、项目目标设定?提出问题一、项目目标设定?解答问题二、面二、面临临大大势势及及竞争竞争（（与谁竞争与谁竞争））三、三、项项目整体定位（凭何目整体定位（凭何竞争竞争））四、四、营销营销策略策略总纲总纲（如何（如何竞争竞争））五、策略分解及五、策略分解及执执行行本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司项目一期目标回顾品牌目品牌目标标、企、企业业目目标标（（长长期目期目标标））利用本利用本项项目目为为平台，通平台，通过项过项目品牌目品牌运运作，成功作，成功积积累累并并提升提升国贸国贸在在异地城异地城市高尚住宅开发领域的市高尚住宅开发领域的影影响响力，力，并为并为集集团团后后续续取地奠定基取地奠定基础础项项目目运运作目作目标标（中期目（中期目标标））通通过过一期一期国贸国贸天琴天琴湾湾的成功的成功营销营销，快速，快速进进入入芜芜湖湖滨滨江高端物江高端物业业的一的一线线品牌品牌项项目的前列目的前列具体具体营销营销目目标标（短期目（短期目标标))计划计划88月中旬一期月中旬一期开开售，整体均价突破售，整体均价突破80008000元元//㎡，集㎡，集团团下下达达全年全年总销总销目目标标88个亿个亿，全案，全案营销费营销费用用约为约为12001200万，万，实际实际入市入市销销售期不足售期不足55个个月月目目标标意味着——什意味着——什么么？？？？？？本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司目标分解1价格目标滨江高端物业现时售价实收为7500-7900现状：9.29新政及新年后，目前芜湖高元/㎡，世贸滨江前期尾盘产品突破8000层大平面销售速度环比递减，成交单价元/㎡，由于本项目的主力户型为90-120集中在7500-7800之间，世贸滨江一期㎡三房（占52.27%），120-200㎡三房以地块进入营销尾盘期上产品(占43.99%），则总价范围约72项目要实现预期的价格存在一定难度万-96万和100万-160万起的两段；（难点集中在高价高层大平层产品）2速度目标全年总销8个亿，实际销售期不足5个月现状：9.29新政及新年后，芜湖住宅，月均销售1.6个亿。一期开售2栋住宅市场出现冰火两重天，城东新区中低价，约30000㎡，假设开盘均价8000元/㎡盘供需两旺，滨江沿线高端物业新增供，则开盘销售率到达67%以上，则其余月应萎缩，在售项目去化速度迟缓均销售面积达到20000㎡，约为150-170项目需要实现远高于当前市场平台高套的月均销售速度；端物业项目的销售速度3品牌建立及项目运作现状：天琴湾产品线成熟，自身具备了作利用本项目为平台，通过项目品牌运作，为高端一线江景物业的先天和产品条件，成功积累并提升国贸在异地城市高尚住宅但国贸集团第一次在异地城市开发高端产开发领域的影响力，并为集团后续取地奠品项目，区域内营销尚未建立定基础项目的营销需要跟品牌营销紧密配合本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司年度销售目标分解——基本概算需要销售950套约合12万㎡住宅建筑面积，才能确保年度8亿的总目标达成户?型建筑面积套数套数比例2房2厅90-10052830％3房2厅110-13072240％以均价8000元/㎡单价进行初步概算4房2厅150-19051430％合??????????计1764100％销售货量设计思考：目标的基本销售分解揭示：?在此基本概算的基础上优质刚需产品：，按在现时条70%的推件下，盘销售率刚需型产品为现金牛产品，首次改善型产品为明星产品，情况进行测算，则需今528套X70%≈370套X90㎡=33300㎡X8000=2.664亿；大平年推出：层豪宅产品为婴儿产品必须进行突破，整体的营销方向将可能考虑首次改善型产品：形象占位高端，?1370套，合16-17销万售落地抢占市场份额的思路方向㎡的住宅产品；722套X60%≈433套X120㎡=51960㎡X8000=4.157亿；?则意味着，刚需型产品是实现目标的基础，改江景大平层豪宅产品：善型产品的销售是关键514套X30%≈154套X170㎡=26180㎡X8000=2.094亿；，大平层豪宅产品的销售要实现突破；以上单价仅为目标要求下的基本测算，非价格确定；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司目标界定1价格目标2速度目标意味着相对较高超出当前市场的价格平均水平3品牌建立及项目运作意味着项目营销和企业品牌营销密不可分核心目标：——通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合品牌营销，建立国贸天琴湾项目的市场影响力，为优势景观资源高端项目系列产品的后续拓展打下基础。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司大势与竞争Trend&Competition?进行战略方向思考并解答。?宏观政策对我们的目标有何影响？宏宏观观市市场场分析分析?我们的竞争对手是谁？二、二、与谁竞争与谁竞争？？竞争竞争范范围扫围扫描描锁锁定定竞争对竞争对手手本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司坚定不移的宏观调控2010年至今,以遏制房地产市场价格快速上涨的势头,国家调控政策频出,政府坚定打击房地产市场的决心行政手段3.1，广东省政府四条促进房地产业平稳健康发9.29,国家国家多部委联合下发文件展的通知(即“粤四条”)主要体现在加大市场供，要求各商业银行即日起暂停发放第中国人民银行决定，自2011年2金融政策应、打击投资购房以及市场监管等措施。特别指三套住房贷款；房贷首付提至30%；月9日起上调金融机构人民币存出各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋贷款购买第二套房的家庭，严格执行贷款基准利率，金融机构一年期为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许首付不低于50%，利率不低于基准利存贷款基准利率分别上调0.25个税收政策可。此外，房地产开发企业取得预售许可后，应率1.1倍。百分点，其他各档次存贷款基准当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在而9月份开始,全国各大中型城市”利率相应调整。公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方限购令”陆续出台;土地政策式明码标价，加强对房地产市场运行情况的监控。2010.022010.032010.042010.092011.012011.023.10，国土资源部发布《关于加4月14日召开的国务院常1月15日,合肥版限购令出台,但相比其他城市,合肥版限强房地产用地供应和监管有关问务会议要求：购令相对温和;题的通知》即国19条：其内容包对购买首套自住房且套型括了“开发商竞买保证金最少两1月26日,国务院出台新“国八条”调控房地产.政策中,对建筑面积在90平方米以上成”、“1月内付清地价50%”等房价控制目标,保障房均有明确要求;同时,强调提高第二的家庭,贷款首付款比例19条土地调控政策。套住房贷款的首付款比例和利率,而拥有2套及以上住房的不得低于30％;对贷款购，禁止再买房。买第二套住房的家庭,贷3.23财政部、国家税务总局发布《关于首次款首付款比例不得低于1月28日起，重庆、上海两直辖市正式对住房开征房产税。购买普通住房有关契税政策的通知》：对两50％,贷款利率不得低于税率方面，重庆根据面积和单价，实行梯级税率，税率范围个或两个以上个人共同购买90平方米及以下基准利率的1．1倍;为0.5%至1.2%；上海税率暂定为0.6%，其中应税住房每平普通住房，其中一人或多人已有购房记录的对贷款购买第三套及以上方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房均价2倍(含，该套房产的共同购买人均不适用首次购买住房的,大幅度提高首付2倍)的，暂减为0.4%。普通住房的契税优惠政策。款比例和利率水平。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司十二五规划直接对调控政策定性扩大内需将成为十二五期间的第一大战略任务，保民生将被作为加快经济方式转变的根本出发点和落脚点?十二五规划建议主要内容：?加快转变经济发展方式，开创科学发展新局面加快转变经济发展方式被重点十二五建议将扩大内需作为第一重要强调，“调结构”成为主攻方向目标，并独立成章，十一五建议并未?2、坚持扩大内需战略，保“十二五”将迈向更深更广领域提及扩大内需的要求，十一五规划也持经济平稳较快发展。未将扩大内需作为重点。扩大内需?3、推进农业现代化，加快社会主义新农村建设?4、发展现代产业体系，提高产业核心竞争力?5、促进区域协调发展，积调整经保民生极稳妥推进城镇化十十二五二五规划规划建建议议济结构?6、加快建设资源节约型、特特点点环境友好型社会，提高生态文明水平?7、深入实施科教兴国战略十二五规划建议不再强调GDP，提和人才强国战略，加快建设高居民收入水平，调整收入分配体制、完善公共服务体系以及加强保创新型国家十二五规划建议中有多次提到房地房地产产市场的调控，然而十一五规划建障制度建设成为十二五规划关注的?8、加强社会建设，建