关注新势力，赢在差异化的营销策略——海信龙奥9号项目竞标策划报告山东中原物业顾问有限公司2011年7月?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1前言首先，感谢贵司给予我司此次参与海信·龙奥9号项目前策及营销代理竞标的机会。此方案是在贵司招标文件要求的内容基础之上，根据贵司提供的项目基础资料，结合我司对济南写字楼及公寓市场的认识，以及在奥体片区商务综合体项目的操盘经验和客户积累，分别从市场研究、项目综合定位、营销推广及底商招商运作等四大方面进行阐述，并通过电话调查、写字楼扫楼调查和重点约访等形式进行了商务产品需求客户问卷调查，以期使本方案更加切合市场实际，具有可操作性，为贵司成功操作项目提供科学的保障。What’sCentaline中原是…三十年的辉煌业绩，中原一直致力于推动中国房地产行业的市场化发展中原于1978年在香港成立目前已成为横跨香港、内地及澳门最大的地产代理集团公司中原为中国70%的大型地产发展商提供专业服务我们一直引领着中国地产服务领域内的趋势与未来中原旗下中原（中国）在大陆有庞大的全国性网络立足区域，布局全国截至2011年6月底，中原在大陆已拥有30家分公司深圳中原区域总部公司北京中原（华南、华北、华东）上海中原东莞中原珠海中原中山中原广州中原佛山中原福州中原重庆中原更多中原网络…在内地市场实现了持续的增长与领跑200820082009200920102010中原（中国）中原（中国）中原（中国）1易居中国易居中国易居中国2世联地产世联地产世联地产3合富辉煌合富辉煌合富辉煌4上海天地行伟业顾问伟业顾问5中国最优秀的地产代理公司中原地产易居中国EJ.NYE世联地产合国富辉煌内地产服务领域主要公司2010年营收对比733.HK伟业顾问Source：各上市公司年报为客户提供综合性的专业地产服务策划代理全程营销策划物业评估销售代理发展顾问房地产评估土地评估战略顾问拆迁评估品牌顾问住宅全程顾问工商全程顾问金融按揭按揭代理房产经纪合同公证租赁委托代理房产担保、保险产权变更、产权查册按揭楼宇转让代办相关证件在南中国重点城市连续九年保持二级市场占有率第一连续九年市场占有率第一深圳中原业绩累计代理近700个楼盘成交单位近13万套成交面积近1300万平米年均增长率超过40%Source：CentalineResearchHowcanwedoit我们如何做到的CentalineGroup|10我们对市场始终保持极高的敏感度项目前线销售中原销售系统每周楼市周报CCES项目后台策划中原内参中原景气指数中原数据处理中心CDPC市场一手信息专题研究土地开发评估媒体二手信息市场监测系统MMS其他分析结果…外部信息发布内部信息发布CentalineGroup|11我们对终端客户始终保持深入的洞察消费者统计特征研究消费者行为特性研究片区消费者特征研究ConsumerDiary消费者日记品牌消费者特征研究ConsumerObservation行为观察面积段消费者特征研究KeyPersonInterview关键人物访谈AdTrace广告有效度追踪消费者研究ConsumerResearch消费者心理特征研究PreferenceTest偏好测试PersonalityScale个性量表ClusterAnalysis聚类分析AdTest广告效果测试我们在研究上始终与强者同行资本流向研究研究合作伙伴中原强大的三级市场网络使我们可以洞察到资本在地产投资领域的流向，往往是市场变化的动因资产结构研究对客户资产结构的研究是衡量整个经济体系抗风险能力的重要途径之一客户预期研究我们对客户行为和心理的研究为银行的货币调控提供决策依据我们在洞察上始终保持国际视野《domus》于1928年在米兰创刊传播领域内的战略合作已成为全球范围内最具影响力的中原以更加专业的姿态加入到全球范专业建筑杂志围内的建筑研究通过传播领域内的合作，中原开始洞察建筑研究和设计发展潮流《Wallpaper》最早于1996年在通过广泛的接触和访谈，中原对高端伦敦发行、时尚客户的把握能力也不断增强从建筑室内设计到全面的时尚品味《Wallpaper》都一直在引导潮流Howcanwehelpourclients我们如何帮助客户我们知道如何解决客户生意成长每一步所面临的问题中原战略合作伙伴之一八年时间里，我们陪伴客户成长我们帮助客户建立自己的营销体系我们帮助客户实现开发模式的复制第一个豪宅我们帮助客户开拓多元化的产品线项目发售开始进军外地郊区大盘外地市场项目发售第一个烂尾楼改造项目发售第一个郊区大盘项目发售第二个郊区大盘项目发售公司成立99000102030405060708我们在香港、澳门和大陆都积累了丰富的案例香港澳门大陆香港是中国地产行业发展最成澳门是亚洲典型的微型经济体随着改革开放的日益深化，中熟的地方，中原在香港三十年，各种雄厚资本的进入及本地原也大陆也开始大展拳脚的发展积累了大量的行业经验的强劲购买力使整个澳门地产十多年的本土发展，使中原实，特别是对地产周期的研究和市场显得更具魅力，中原在澳现了港式经验和本土特色的无应对门的成功为中原积累了适应资缝结合，并逐渐发展形成更加中原将香港的成熟的市场操作本快速流动的市场的能力适合本土市场的操作模式方法带进大陆，影响了大陆整个行业的市场观念我们形成了中原自己的实践体系项目立项营销模型目标分解模式总结策略中心监控策略构思数据模型其他相关总结…项目策略制定中原实践体系客户服务标准策略分解员工培训标准销售中心监控分步执行员工选聘标准其他相关标准…项目结束我们帮助客户一步步实现事业上的腾飞4StandardizeStandardize标标准准化化3InnovationInnovation创创新新形成符合您生意的标准化操作方法2ApplyApply应应用用结合项目实际情况实现部分创新1LearnLearn学习学习应用中原的成功经验到具体项目中沟通、了解并学习中原的最佳实践OurClients我们的客户我们服务于在中国境内快速成长的地产相关企业新鸿基地产万科地产中海地产华侨城地产华润地产金地地产保利地产瑞安集团招商地产嘉里建设新世界地产SOHO中国北辰实业雅居乐地产佰仕达控股海尔地产丰田房屋家乐福松下家居索尼家居我们在奥体片区积累了大量的终端客户资料中原各城市操作项目展示项目名称规模项目名称规模总建面25万平米（住北京合景泰富香悦四季总建面60万平米（住宅）深圳万科第五园宅）总建面260万平米（住总建面30万平米（住北京泛海国际居住区深圳万科金域蓝湾宅）宅）总建面80万平米（住北京海棠公社总建面33万平米（住宅）深圳万科天琴湾宅）总建面19万平米（住北京复地国际公寓总建面10万平米（住宅）深圳万科金域华府宅）总建面17万平米（住北京京都杭城总建面35万平米（住宅）深圳中海深圳湾畔宅）总建面23万平米（住上海世贸滨江花园总建面80万平米（住宅）上海华润橡树湾宅）总建面20万平米（住上海奥林匹克花园总建面70万平米（住宅）上海金地湾流域宅）山东中原现在所承担策略营销项目一览表项目名称规模合作模式济南黄金99总建面100万平米（住宅）全程策划营销代理济南黄金时代广场总建面50万平米（综合）全程策划营销代理济南莱钢凯旋新城总建面30万平米（住宅）全程策划营销代理济南鑫苑名家总建面70万平米（住宅）全程策划营销代理济南恒生伴山总建面16万平米（住宅）全程策划营销代理济南冠华车北项目总建面20万平米（住宅）全程策划营销代理山东融汇分水岭项目总建面42.6万平米（住宅）前期市场研究定位及营销策略绿地国际花都总建面160万平米（住宅）前期市场研究定位及营销策略济南华润万象城总建面40万平米（综合）前期市场研究及招商策略济南华润兴隆庄项目总占地12000亩（住宅）前期市场研究及产品定位济南鲁能大汉峪项目总占地2000亩（住宅）前期市场研究定位及营销策略山东中原近年所承担策略顾问项目一览表项目名称规模合作模式济南鲁能领秀城总建面300万平米（住宅）项目市场研究及监控济南鲁能大汉峪项目总占地2000亩（住宅）前期市场研究定位及营销策略济南名士豪庭总建面80万平米（住宅）前期市场研究定位及营销策略总占地12平方公里（住济南唐冶新城项目前期市场研究及规划布局宅）济南天鸿万象新天总建面360万平米（住宅）前期市场研究及产品定位济南华润万象城总建面40万平米（综合）前期市场研究及招商策略济南华润兴隆庄项目总占地12000亩（住宅）前期市场研究定位及营销策略山东融汇老商埠项目总占地3万平公里（综合）前期市场研究定位及营销策略绿地国际花都总建面40万平米（住宅）前期市场研究及产品定位山东融汇分水岭项目总建面42.6万平米（住宅）前期市场研究及产品定位{本案营销人员配备}项项目目总总督督导导：：王王鑫鑫、、吴铨吴铨华华项项目目负责负责人：人：乔乔相相逢逢市市场研场研究究顾问顾问：：薄夫利薄夫利策策划经划经理：理：尹伊尹伊销销售售经经理：理：王王涛涛策策划划师师策策划划师师销销售主售主管管置置业顾问业顾问项目总负责——王鑫（山东中原董事总经理）北京航空航天大学市场营销学士学位自2001年起加入中原地产（Centaline）集团，自2003年起参与山东中原的创立及主持房地产营销策划及顾问工作，任山东中原董事总经理至今。主要操作项目：北京美景东方、水云天、广安门项目、花样年华；济南黄金99、莱钢凯旋新城、恒生伴山、黄金时代广场、融汇老商埠、绿地国际花都、国华东方