谨呈：四川省盛蜀房地产开发有限公司《《新都区铜线厂项目前期定位报告新都区铜线厂项目前期定位报告》》成都营销顾问有限公司2011年2月报告逻辑图项目属性项目是什拥有什么条件物业发展建议发展战略产品建议核心问题项目可突破方向配套建议客户目标与本体条件可商业能的分歧会所点整体定位园林建议市场机会分析产品定位我们从市场可以得到哪些启示形象定位2报告目录项目属性核心问题市场机会分析项目发展战略与整体定位整体规划建议物业发展建议价格定位3区域属性区位、交通项目位于新都老城区，区域认知度高,拥有很好地段优势项目属性配套?项目北临宝光大道北段，属老川陕路沿线;?片区物业作为新都老城区北部新盛居住区域;?片区认知度极高,属于传统的白领及附近生活人群居住区;?项目地块紧邻宝光寺以及桂湖风景区并属于新都繁华商业区域;?项目地块北接北新干线，可快速抵达成都市区;关键词一:区域认知度高4区域属性区位、交通项目所处区域交通非常便利,通达性极佳,具有非常明显项目属性配套的优势?项目紧邻宝光大道,四维均可迅捷抵达各快速经济要道;?项目所处片区交通便利，直接辐射整个新都老城区；?项目位处宝光寺与桂湖公园这两大新都核心景区中间;?项目位于老城中心区,可借助政府打造老城文化底蕴步伐,使项目承载城市历史情感;?修建中的地铁轻轨线将在项目附近有设停站,也为本项目带来极大利好关键词二:交通优势明显5区域属性区位、交通项目周边生活氛围浓厚,城市公共设施齐全,各种配套非常完善项目属性配套区域发展已相对成熟,生活教育等各方面配套已经完善,是居住氛围浓厚的片区.包括:?景观配套坐拥桂湖公园，宝光寺升庵桂湖一角?休闲娱乐地处桂湖商业区，附近有大型超市,其他休闲、购物方便快捷?教育配套项目周边分布大中小院校齐全宝光寺夜景项目区域风景区域商业区域新都一中关键词三:生活配套完善桂湖大酒店6区域属性地块四至无自然景观资源；相邻建筑为多层建筑，视野开阔；北临项目属性规划指标宝光大道，有一定噪音污染地块现状关键词四:四至环境适合居住7区域属性地块四至项目净用地12467平,容积率4.0,配备约3000平的商业面积项目属性规划指标?地块净用地指标项数值12467.28平,容积率4.0,配备约总占地面积12467.28㎡3000平的商业面总建筑面积49869.12㎡积;容积率4.0?项目指标体系相对较为严苛,可变动商业部分面积3000㎡空间不大;住宅部分面积38869.12㎡?高容积率对本项目的核心价值点打造车库面积8000㎡有较大压力关键词五:规划指标难突破8项目属性界定:城市中心区,小规模,高密度项目有利因素?区域属性：?城市中心区,区域认知度极高,优势明显城市中心区2500年历史积淀的老城中心区?交通条件非常优越,辐射力较强比较成熟目前区域市政公共设施完备，市场客户对此地块认知较高?生活配套比较完善不利因素?项目属性：?容积率高,可突破空间不大地块净用地12467.28平，建面约12467平方，属于城市中小规小规模?项目地块较小,难以模项目有大的创新空间高密度项目地块总容积率4.0,老城区内算高密度项目?区域市场同质性竞争较为激烈9报告目录项目属性核心问题市场机会分析项目发展战略与整体定位整体规划建议物业发展建议价格定位10客户要求本项目安全回笼资金，取得较高收益?安全回笼现金，取得较高收益在保证回现回现快速且的基础上，平稳是客户实现项目利的首要要求润最大化11项目经济技术指标限制较高，可突破空间不大，初步构想为小户型社区?项目占地面积小，容积率高，在建筑形态层面突破性较小；?项目所属区域属于城市中?高容积率项目通常易于打造小户型心，小户型社区房是主要选产品指标项数值在项目经择之一；济技术指净用地面积12467.36㎡标可突破?项目周边目前在售项目几总建筑面积49869.44㎡空间受限乎全部中、小户型产品为主的情况下推产品；容积率4.0，我们只能从市场?商业部分面目前周边产品销售情况良3000㎡现状寻求积答案好，客户认知度较高；住宅部分面38869.12㎡?小户型总价低，购买门槛积低。车库面积8000㎡根据项目指标及市场现状，我们对本项目的初步构想是建设小户型社区12项目核心问题初步构想客户目标?项目占地面积小，容积率高?周边小户型产品竞争激?快速平稳回笼现金烈，同质化竞争严重?在保证回现基础上，保?项目以打造小户型社区证利润最大化为初步方向对项目核心问题解析：唯通认为，如何打造项目核心竞争力，在激烈竞争中突围，实现快速回现成为项目面临的最大问题。13在初步构想与客户目标之间存在可实现性，我们一切研究的出发点都是从目标客户的需求出发，客户定位是发展方向研判的首要问题那么我们可能的客户究竟是谁？他们究竟需要怎样的产品？我们需要从市场现状寻找答案——14报告目录项目属性核心问题市场机会分析项目发展战略与整体定位整体规划建议物业发展建议价格定位15从新都区整体项目情况来看，产品以两房三房为主，且面积较小产品销售情况更趋好新都区楼盘户型配比及销售情况一览表项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评套一————套二77-9040%鹭岛电梯公寓、花园洋套三105-14040%350043006000房、别墅总推出房源847套，目前剩余102套。双河鹭岛套四150-30020%90%销售率达到90%。鹭岛3，4别墅面积300平米主力户型套二套三80%左右，单栋售价850万元起。热销户型　主力套二套三户型基本售完　滞销户型　无套一————套二70-9060%套三120左右30%240035003600老城区30亩精致小盘，有限的空间内打造了较香洲南庭套四130跃层10%100%为美观的园林环境，销售期间售价略低于市场价，开盘即售清。主力户型套二　热销户型　　滞销户型　无16项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评套一————套二90㎡37%项目户型设计存在一套三120-180㎡56%260028003200定硬伤，导致项目整个销售周期偏英伦世家套四190㎡7%95%左右长，06年至今仍剩主力户型120-150㎡　下148-200平米大户型77套尚未销售。热销户型　　滞销户型150-190㎡面积较大，总价高，户型设计不理想套一————套二70-80㎡25%套三（单101㎡25%规模较大，自身配套卫）260043005000完善，中心湖区，中式风格建筑，多层面翰香府套三（双90%110-120㎡50%积定位合理，是新都卫）较有特色的楼盘之一主力户型110-120㎡　。热销户型　　滞销户型　　套一————套二98㎡20%套三134-150㎡80%260032003500目前仅剩下两三套丽水金都套四————99%150平米以上顶跃大户型。主力户型130-140㎡　热销户型　　滞销户型　　17项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评套一————香洲半岛套二97㎡5%1，2，3期项目共计套三116-143㎡70%290034003800推出房源1195套住宅套四154㎡以上25%，目前剩余香洲半岛91%129套。剩主力户型120㎡　余户型均为热销户型120㎡针对成都二次置业的购房群，该面积区间非常合理150平米以上户型，其中一小半为滞销户型　150平大户叠拼别墅。套一70㎡0.05　芙蓉名城套二90㎡15%1，2期项套三130~140㎡70%268032003500目1290套房源全部售罄芙蓉名城套四160-290㎡10%　，3期项目共计房源主力户型130~140㎡　1134套房源热销户型　　目前销售50%。滞销户型　　套一——　新都首个精套二86-90㎡20%装豪宅项目套三127-13280%410047004900，目前推出共推出两批富力桃园套四——　35%次450套房源，据房管主力户型　　局备案查询实际销售热销户型　　193套。滞销户型　　18项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评套一——　套二82-9235%套三102-13265%330038004000项目推出982套住宅，目前剩余367套，新都国际广场套四——　70%销售率接近七成，销主力户型11035%售周期较为理想。热销户型　　滞销户型　　套一——　套二85-8960%套三108-12840%320034003500香域中央一期共推出房源751套，目前剩香域中央套四——　92%余67套，2期近期内主力户型8730%将推出。热销户型　　滞销户型　　?市场启示一：从新都区市场层面来看，市场对两房三房类产品接受度较高，且面积较小产品更受欢迎?市场启示二：从供给层面来看，市场上现有产品以紧凑型产品（两房三房）为主，舒适型与紧凑型产品之间区隔不明显19客户来源以首置客户为主，公司白领，公务员占较大比例项目主力户型客户群情况丽水金都2*2，3*2首次置业，工薪阶层二次置业，公司白领，私营业务及公翰香府2*2，3*1，3*2务员较多多次置业，公司白领，私营业务及政双水岸2*2，3*2府官员较多2*2，1*1天籁32主要为公司白领和政府人员?市场启示三：客户主要来源于公司白领及公务员，多为首次置业者，对总价比较敏感20报告目录项目属性核心问题市场机会分析项目发展战略与整体定位整体规划建议物业发展建议价格定位21整体战略导出市场现状我们面临着哪些市场机根据现状及会与挑战？目标拟合，我们需要通发展战略过什么来形成本项目的项目概况企业目标核心竞争力我们希望我们有什整体定位么样的条得到什么件？？22核心战略——差异化产品的领先和形象超越形成项目核心竞争力吸引客户打造较大差别于市场的产品形成项目的核心竞争力；充分整合资源，从规划、产品、推广全方位打造满足白领阶层追求