汇景·御海蓝岸发展策略及定位报告第一部分：本体解读我们项目有什么?虎门港辐射区域，沙田将是虎门港区重要的滨海商区域规划贸中心，未来珠三角交通枢纽。?功能定位：虎门港的定位是以现代物流为主体，建设集装箱、石化、煤炭、粮食、汽车五大运输系统，包括临港产业、区港联动、金融信息、商贸服务、休闲旅游等功能，2015年将实现货物吞吐量超过1亿吨，其中集装箱吞吐量突破300万TEU?沙田港区5、6号泊位已正式建成启用，东莞企业无需绕道广州港、深圳港、香港等地。虎门港7、8号泊位已动工建设。届时，东莞25%的集装箱可通过这四个泊位完成进出口。预示：虎门、沙田将成为珠三角经济发展枢纽中心。东莞市委书记刘志庚指出：“一定要加快建设虎门港，这是东莞未来的经济发展的新的增长点，也是我们通过港口来强市、兴市的重要举措。”最新《沙田总体规划纲要》颁布，未来将成为经区域规划济发达、环境舒适、适宜人居、休闲旅游的现代化滨海生态绿城。?2010年9月沙田总体规划纲要颁布?未来打造“五纵六横”的城镇骨干道路系统?10年后GDP有望从2010年的85亿元增长到288亿元，人口增长近5成?以现代物流业、石化及其他临港工业为主的临港产业发展基地，建设港口经济发达、人居环境舒适的现代化滨海生态绿城区域交通穗莞深城际轨道：广州增城——东莞沙田——深圳机场（福田中心区）（预计2012年通车）?穗莞深城际轨道起于广州，经东莞至深圳机场（预留延长至深圳福田中心区），线路全长约87公里，总投资196.98元，全程运行时间60分钟；?东莞境内设麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎门火车站、虎门商贸城、长安乌沙、长安步行街共8个车站；?2008年12月21日上午开工。轨道预计4年建成，2012年底通车。届时从广州到深圳机场，只需要一个小时。对珠三角一小时经济圈，提升珠三角地区整体实力具有重要意义。区域交通广深沿江高速：广州黄埔——东莞沙田/麻涌——深圳南山区（计划2012年建成通车）?项目分广州、东莞、深圳三段建设，深圳段于2007年9月开工，起自东莞长安镇东宝河北岸，南下沿线途经深圳沙井、福永、宝安国际机场、西乡、大铲湾港区、宝安中心区、前海物流园区，止于南山区的月亮湾，贯通南坪快速路、机荷高速公路、西部疏港路等交通干线。与深港西部通道相接，计划2012年建成通车。?广深沿江高速公路沙田段全长15.9公里，主线基础工程已基本完工，目前正在进行上部高架桥梁的施工，预计2010年底贯通。区域交通300多条虎门港国际水运航线通达世界城际轻轨（穗莞深）沙太大道本案项目沿江高速虎门港水运航线300多条连接世界沙田陆地交通沙田水运交通项目规模50万平低密别墅城，产品线丰富南中国罕有50万平米低密度双水滨生态别墅城邦项目规模较大，产品线丰富，包括独栋别墅、联排别墅、情景洋房、高层洋房等项目资源双水岸原生态1200米东江景观长廊河岸景观长廊西太隆河、官洲河环绕；一线千米江景河岸长廊项目产品集多元化高端物业一体联排别墅豪华会所珍稀独栋别墅、联排别墅、多层情景洋房、高层洋房、国际街区、豪华会所集于一体情景洋房独栋别墅产品户型创新设计/大尺度/高赠送前庭院内庭院前庭后庭院阳光露台露台别墅：创新户型设计，开间大，高赠送；情景洋房：1、2层送地下室，3层以上送露台。企业品牌区域内的标杆汇景中央华府、鹿港小镇的热销铸就区域内良好口碑东莞房地产行业内的著名企业8年15盘的地产业绩铸就“爱筑万家”的理念价值归纳内部价值优势明显、外部价值可预期外部价值：内部价值：?区域：虎门港辐射区域、滨海生态?资源：1公里1线江景资源绿城、滨海商贸中心、珠三角交通?规模：50万平低密别墅城枢纽?交通：轻轨、沿江高速通达广深，?产品：多元化高端物业产品虎门港水运航道300余条?户型：创新/开间大/赠送高?未来：珠三角虎门港区，重要物流?815交通枢纽，广深一小时生活圈品牌：年盘外部优势内部优势第二部分：寻找客户面对50万平米的巨大体量：如何寻找客户?分析选取必须把眼光放到更广阔区域！?深圳客户惠州置业特征泛沙田区域客户置业特征?深圳客户东莞置业特征客户1：惠城深圳客户惠州置业特征惠阳惠东找寻深圳客户购买特征的共性？深圳客户东莞置业特征泛沙田区域客户置业特征深圳客户-惠城数据来源：世联地产惠州公司代理德州城、美岸栖庭、熊猫国际项目组惠城别墅客户2级分化，深港客户青睐品牌开发商，非品牌楼盘主要以本地客户消化为主。深客驱动因素主要为资源环境、开发商品牌项目主要来源主要职业置业目的润园惠城80%，深客10%公务员30%、企业主20%自住70%，投资10%合生·国际新城惠城30%，深客50%企业主40%、公务员30%自住30%，投资50%奥林匹克花园惠城20%，深港70%企业主30%、公务员20%自住40%，投资50%东方威尼斯惠城40%，深客40%企业主40%，公务员20%自住40%，投资40%山水华府·领墅惠城50%，深客30%企业主40%，公务员20%投资30%、自住40%景忆凤凰谷惠城60%，深客20%公务员40%、企业主20%自住60%，投资20%鹏基·万林湖惠城80%，深客10%企业主30%、公务员30%自住70%，投资10%合生·高尔夫庄园惠城20%，深客80%企业主40%，高管20%自住30%，投资60%安山水江南宝·惠城60%，深客30%公务员40%、企业主20%自住60%，投资20%雅居乐·白鹭湖惠城20%，深港70%企业主50%，高管30%投资40%，自住20%深圳客户-惠阳大亚投资客户湾深圳投资客户的基本构成和特点：深圳投资客户的基本构成和特点：数据来源：世联地产惠州公司代理德州城、美中层人员及小投资客岸栖庭、熊猫国际项目组以深圳中小投资为主，普通白领、自由职业者、中层管理者、小企业主等；高学历，26-35岁左右，财富的初级积累，价格承受能力有限；追求高回报率的城市未来价值挖掘者；总价承受区间片区客户阶层情况投资客年龄分布2%1%百分比18%2536%20151020%5万元23%0年龄10-1521-2531-3541-4551-60企业中高层管理人员私营业主及自由职业者一般职员专业技术人员公务员其他深圳客户-惠阳大亚投资客户湾深圳投资客户的驱动因素：深圳投资客户的驱动因素：数据来源：世联地产惠州公司代理德州城、美1、低投资门槛，吸引深圳中小投资客；岸栖庭、熊猫国际项目组房价对投资转移的作用商品房历年成交均价（元/平米）2000019172133891279415000深圳908165985980100005680惠阳-大亚3800500028003200湾340038002300260002003200420052006200720082009深圳客户-惠阳大亚投资客户湾深圳投资客户的驱动因素：深圳投资客户的驱动因素：2、深惠同城一体化，交通瓶颈打破；11深惠轨道交通线：厦深高铁新干线及深圳地铁3号线的延长线。城市轨道捷运系统，轨道同城化。2222深惠城市干道：南坪快速干道的延长11线及深惠干道拓宽。城市干道一体化22，便捷公共交通。3333深惠高速公路：深惠沿海高速、惠盐高速及深汕高速。便捷城际高速路网，高速同城化。深圳客户-惠阳大亚自住客户数据来源：世联地产惠州公司代理德州城、美湾岸栖庭、熊猫国际项目组深圳自住客户的基本构成和特点：深圳自住客户的基本构成和特点：1、以龙岗产业客为主，主要来自于中心城和坑梓、坪山等工业区。受到价格的挤压和供应短缺驱赶因素；龙岗客户置业目的1%深圳客户职位11%4%10%14%37%3%6%20%高层管理16%企业主、董事、总经理一般职员26%18%中层管理安置家人办公其他32%专业技术人员商务接待投资投资兼自用自住自由职业基本以工业区的技术人员和中层管理者为主，置业目的自住占37%。2、对总价敏感，价格承受能力弱，目前主要集中在西区项目?专业人士访谈：目前德州城的深圳自住客比例较高，主要是这里离坑梓、坪山很近，这些客户的价格承受能力较弱，大多在30万左右，中心区有点远，客户觉得价格有点高，而且那边配套没有起来，生活居住的氛围没有；深圳客户-惠东金海湾金海湾客户的基本构成和特点：金海湾客户的基本构成和特点：1、以度假为噱头在深圳强势推广，客户均为实力较强的私营企业主及企业高管南山区居住区域福田区罗湖区?成交客户中深圳客户占49％，深广州5%3%3%2%20%宝安区圳客户度假观念和购买力较强，项5%7%惠州（惠东）珠三角其它地区目的推广和宣传重点在深圳地区，东莞深圳客户对金海湾的认知度比较高8%17%盐田区8%10%12%珠三角以外区域。香港龙岗区成交客户职业?成交客户主要为私营业主和企业高管，分别占45%和33％。可以2%10%私营业主10%企业高管45%中管看出，成交客户的整体实力比较职员高其他33%数据来源：世联金海湾项目组深圳客户-惠东金海湾金海湾客户的基本构成和特点：金海湾客户的基本构成和特点：2、客户置业目的以投资为主，对沙滩及海景资源的关注度占70%左右。置业目的?购买客户中，投资兼度假的客户占％，投和度假的比例相差投资+度假41纯资26%41%7％。可以看出公寓客户多数看好纯投资金海湾的区域发展和度假资源，认度假33%为项目投资和度假两相宜。客户关注点?对资源关注度占70％（海景及沙沙滩资源滩资源），对区域升值关注度占4%3%3%海景资源9%38%区域、地理位置20％。11%楼盘升值潜力开发商品牌价格物业服务32%数据来源：世联地产数据库深圳客户惠州置业特征小结区域客户特征置业驱动因素置业目的代表楼盘实力较强的私营企合生高尔夫庄园惠城资源、开发商品牌投资业主及企业高管、白鹭湖1、低投资门槛灿邦国际