谨呈:兆伟地产新源里,日出！——新源里项目营销策划思路山西思源经纪2011.6.21SECTION1:了解，从自身开始?地块位置?地块现状?周边配套?规划情况内“优”外患，前途光明第2页位置：东部偏北的老城区，紧邻规划实施中的大东关街与太行路——市政主干道的贯通，将提升整体区域的发展速度与价值！本案太太行行路路关街街大大东东关?地块位于太原东山片区，“北展东扩”战略中旧城改造的核心区域?地块东侧为规划中的太行路，东部地区规划的惟一一条南北贯通的城市主干路?地块南侧大东关街将做为市级主干道，托宽并东延至规划中的太行路第3页地块现状：道路情况——大东关街尚未贯通，目前处于施工中。北侧规划路尚未实施改造。地块内部——存在一定高差，北侧、东侧等存在较大量拆迁工作。太太行行地地块块北北侧侧路路关街街大大东东关新源里小新源里小学学未未贯贯通的大通的大东关东关街街地地块块南南侧侧第4页配套——教育：项目周边小学包括大东关小学、新源里小学，中学是太原市五十三中学（原太铁三中）。普遍存在硬件条件较差，教学质量一般的情况。五十三中五十三中学学新源里小新源里小学学项目地块关街街大大东东关大大东关东关小小学学第5页配套——商业、文体、医疗：项目周边以沿街小铺为主（药店、餐饮等），缺乏大型商业医疗配套；延敦化南路至迎春街，有较大的嘉世源超市；通过大东关街至建设北路（3站地），可享受较齐全的商业、医疗等配套设施。太太铁铁体育体育馆馆项农贸农贸市市场场目关街街大大东东关**中西中西医结医结合合医医院院*中西医结合医院为原铁路中心医院。是国家三级综合医院，太原城镇基本职工的医保定点医院。第6页配套——交通：816、861两条公交线路，贯穿南北重要节点；通过大东关街，连接建设北路、太行路（规划实施中）——快速联通城市，弥补区域现状配套不足的缺陷！第7页规划情况——总体规划：受容积率影响，以高层住宅为主。总体户型配比上偏向90㎡以下的小户型；受规划道路影响，小区划分为两个园区。总体经济技术指标净用地面积47709㎡规划总建筑面积172965㎡商品住宅建筑面积104050㎡回迁住宅建筑面积58060㎡商业建筑面积9255㎡托幼建筑面积1600㎡建筑密度21.08%容积率3.6绿地率42.40%地上停车位369辆地下停车位1616辆总套数1982套小于90㎡户数1576套（79.5%）?地块部分为回迁用地，居住品质受一定影响?容积率相对较高，产品以高层住宅为主?车位供应充足?小区内配套供应齐全（商业、幼儿园），能有效提升区域生活质量第8页规划情况——户型配比：虽两居为主，但产品面积段分布丰富，整体户型配比相对合理。居室结构户型面积（平米）总套数所占比例（套数比）一居室　50-601309%70-801309%80-8519513%两居85-9049232%90平米左右37824%三居90-10519513%合计　1520100%?两居（70-90㎡）为主的户型配比；?两居产品线较为丰富，避免了主力产品面积/设计雷同的弊端，可适应不同客户层面需要；?三居户型面积控制在105平米左右，属于经济型三居。第9页项目基础信息分析小结：1.项目自身规划合理，结合区域规划实现，未来前景良好；2.周边现状，是影响项目品质感的重要外部因素；3.配套缺失，是项目价值实现与提升的瓶颈。第10页SECTION2:区域市场研究?竞品区位锁定?主要竞品项目情况分析?区域市场现状?重点项目分析低端为主，赶超五龙第11页马道坡片区：位于太原“东扩”区域内，胜利街、府东街东沿、太行路的修建，东山植物园、卧虎山生态公园的成熟都是此片区前景看涨。金林佳园龙湾又一城东福嘉苑泰和怡苑金基泰和苑新街坊美景物资第12页马道坡片区：09年，区域内总供应约为35万㎡，去化约20万㎡，剩余约15万㎡，未上市13万㎡；截止到目前，此片区均价保持在4000元/㎡左右；主力户型为80、90㎡的两居和110㎡左右的户型。产品销售价格项目名称开发商位置建筑面积占地面积主力户型销售率开盘时间入住时间类型（元/㎡）别墅高层金林佳园山西华夏房地产杏花岭区北河湾东街1号200000102亩多层均价4200106-160㎡70%2008年4月2009年12月30杏花岭区敦化南路油龙湾又一城山西宝洁精工房地产13000052亩高层均价420070㎡、92㎡————2011年脂厂原址杏花岭区赛马场马道坡街东福嘉苑杨家裕街道办山西省轻工学校往北6005500015亩多层——107-140㎡40%2009年5月2010年3月30米泰和怡苑宸光房地产杏花岭区马道坡18号3000050亩高层均价320083㎡-91㎡80%2009年6月2011年初金基泰和苑山西富阳泰房地产杏花岭区马道坡街20号8000032亩高层均价340084㎡、108㎡50%2008年5月2010年10月1杏花岭区建设路与大东关2008年10新街坊太原天福地房地产300006亩高层均价480050㎡、116㎡——2010年6月底街东北角月小高美景物资山西美景房地产杏花岭区马道坡街28号110002.5亩均价280080㎡70%2009年4月2010年12月1层第13页马道坡片区产品情况分析：规模：片区项目规模以中小为主，多在10万㎡以下项目定位：区域内项目多为中低档社区产品类型：区域内主要以高层和小高层为主主力面积：区域内户型主要以80㎡-120㎡为主配套情况：各项目配套规划相对完备，有一定商业配比第14页五龙口片区：地处半山别墅区与双塔休闲区的核心地段，五龙公园、东客站都在此片区内。市政对东部地区未来规划为最宜居的生活区。五龙湾府东公园6栋优山美地欣中富力城昌源胜景第15页五龙口片区：09年片区供应约为30万㎡，去化18万㎡，剩余12万㎡；截止到目前，此片区均价保持在4500元/㎡左右；主力户型为90㎡左右的舒适两居和130㎡左右的舒适三居。产品类销售价格项目名称开发商位置建筑面积占地面积主力户型销售率开盘时间交房时间型（元/㎡）别墅高五龙湾阳光2007年6月72010年12月山西双明房地产经园路280号2700001080亩层高层均价480092㎡、150㎡90%海岸二期日31五龙口和经园路交汇处往别墅高优山美地新安宇房地产98000120亩高层均价440086㎡、132㎡90%2008年5月2009年10月北100米(东客站北面)层府东公园6五龙口街东客站西小高层2009年12月东方紫光房地产12000050亩均价4800107-140㎡50%2009年5月30栋200米左右高层30经园路和五龙口交汇口昌源胜景兴源房地产360008.4亩高层均价4200————2007年7月2009牛4月向北50米处五龙口街华广电影学院欣中富丽城山西智伟基业3000010.9亩高层均价4200——80%2008年5月2010年底斜对面第16页五龙口片区产品情况分析：规模：五龙口片区多数项目为10万㎡及以下的中小规模项目项目定位：区域内项目多为中档社区产品类型：区域内主要以高层和别墅为主主力面积：区域内户型（非别墅）主要以90㎡-130㎡为主配套情况：区域配套对比马道坡较为完善第17页区域市场情况分析小结：项目所在区域主要供消集中在80-90㎡两居和小三居，与前期规划户型配比吻合；项目所在区域价格偏低，与五龙口片区保持着较明显的单价、总价优势；五龙口片区是随着其周边道路和客运东站等在近年兴起的，可作为项目所在区域的参考。1.1.项项目所目所处处的的马马道坡道坡区区域域属属于于低低端端产产品供品供应区应区域；域；2.2.项项目所在目所在区区域域产产品供品供应应集集中在中在80-9080-90㎡㎡两两居居和和小三居；小三居；3.3.项项目所在目所在区区域均价域均价为为40004000元元//㎡；㎡；4.4.相相邻邻的五的五龙龙口口区区域，域，产产品品档档次次相相对对提升，供提升，供应户应户型面型面积积略大于略大于马马道坡片道坡片区区。。同同时时价格在价格在45004500元元//㎡；㎡；5.5.两个区两个区域域去去化量相化量相对稳对稳定，定，第18页金林佳园开发商：山西华夏房地产占地面积：102亩建筑面积：20万平方米产品类型：别墅、高层、多层产品数量：二期共1800户上市时间：2008年4月主力面积：106㎡-160㎡价格区间：均价4200元/平方米销售情况：70%第19页龙湾又一城开发商：山西宝洁精工房地产占地面积：52亩建筑面积：13万平方米产品类型：高层产品数量：二期共1800户主力面积：70㎡、92㎡价格区间：均价4200元/平方米第20页府东公园6栋开发商：东方紫光房地产占地面积：50亩建筑面积：12万平方米产品类型：高层、小高层楼座数量：共6栋上市时间：2008年9月27主力面积：107㎡-140㎡价格区间：均价4800元/平方米销售情况：一期售罄，二期50%，三期打桩第21页五龙湾阳光海岸二期开发商：山西双明房地产占地面积：1080亩建筑面积：27万平方米产品类型：别墅、高层产品数量：二期共2000户上市时间：2007年6月7主力面积：90㎡、110㎡、150㎡价格区间：高层均价4800元/平方米销售情况：90%第22页SECTION4:项目策略定位?项目的目标?整体营销策略?项目价格定位?项目客群定位?项目市场定位推广形象案名建议第23页我们的目标：18个月，基本完成项目的去化，实现略高于市场的均价项目层面让项让项目目叫座叫座又又叫叫好好叫座叫座在保在保证证正常正常市市场场价格的前提下，价格的前提下，实现实现快速快速销销售售资金叫叫好好打打造造区区域品域品质质榜榜样样，在，在区区域域内内形形成一