湖滨印象营销策略湖滨印象营销策略同致行2009年3月1日我们的机会?政府限制别墅用地，别墅愈加稀缺。?市场上类别墅（双拼、联排、叠加）风行，独栋非常罕有?横岗湖是公认生态豪宅片区。海逸豪庭和加州阳光别墅已基本销售完毕，观山碧水别墅不多。本项目是横岗湖片区唯一在售大规模别墅楼盘?房地产市场持续火爆、价格不断攀升。?深圳土地稀缺，深圳人北上东莞、惠州置业，青睐有先天资源的高端项目我们的优势?城市中央的别墅－距厚街镇中心5分钟车程。?横岗湖片区最大规模纯独栋别墅盘。?占据横岗湖最佳地段，拥有最佳景观面，湖岸线长达1800米。?国际级的规划（坡地布局、一湖九溪，人工湖、沙滩泳池、湖滨公园、湖心岛）?巅峰级的产品－－大别墅、大花园。?巅峰级配套－国际商业街区、国际幼儿园、五星级会所、名牌学校?巅峰级圈层－－财经巨亨，名流政要我们要克服的难点?户型偏大－－480平米以下别墅占55％。480-1000平米别墅占45％。而厚街别墅85％为480平米以下。城区别墅85％在300平米以下。?单价高，总价高－－预期销售单价2万元/平米。总价：650-2500万/套。?销售速度快－－预期销售速度4-6套/月。东莞市场500万元以上别墅常规为0-1套/月。?品牌声誉响－－项目声誉和发展商声誉名镇珠三角。项目市场定位珠三角首席顶尖豪宅！项目人群定位珠三角财富金字塔顶尖人士！－－私人财产过亿者项目属性定位南中国首席湖畔“峰级别墅”项目营销策略?体验营销为主导客户极致体验(感官体验、享受体验、身份体验……)?展示价值为主线(通过精心设计，让客户充分感知产品全面价值）?眼球经济为要点(通过强势新闻炒作，事件营销，使项目始终成为珠三角楼盘热点）?封闭式高端客户营销为要诀(针对高端客户，营销中极度强调私密性、专享性，营造项目价值感）展示－－体验营销活动－－眼球经济宣传－－塑造价值展厅、餐会－－各地捕客样板房布点（暂定）样板房布点（暂定）36栋，480平米，中户型别墅典范25栋，530平米，大户型别墅典范02栋，800平米，超大户型别墅典范样板房装修风格建议样板房装修风格建议项项目目目目标标客客户户群群珠三角财富金字塔顶端人士客客户户群特征群特征行业特征：生产型企业实体、贸易、物流、酒店行业职业特征：大型企业董事长、总经理个性特征：好面子，喜受人尊敬，在圈层内自觉成为领袖喜喜欢欢的的别别墅墅样样板房板房类类型：型：尊荣、豪奢、金碧辉煌舒适、阔绰景观视野佳根据客户特征，我们建议下列样板房装修风格风格风格11：王者豪华型：王者豪华型建议用在02栋，湖畔超大型样板房关键词：豪奢、尊荣风格风格11：王者豪华型：王者豪华型风格风格22：雍容博大型：雍容博大型建议用在02栋，湖畔超大型样板房关键词：阔绰、富丽风格风格33：欧洲宫廷式：欧洲宫廷式建议用在25栋，大户型样板房关键词：舒适、洋派风格风格44：古式典雅型：古式典雅型建议用在25栋，大户型样板房关键词：东方神韵、豪门大宅风格风格55：摩纳哥风情：摩纳哥风情建议用在36栋，中户型样板房关键词：璀璨、诱惑风格风格66：幽静内敛型：幽静内敛型建议用在36栋，中户型样板房关键词：幽静、典雅看楼路线及包装建议看楼路线图主入口会所中央大道样板房1样板房2样板房3小会所湖畔栈道主入口项目主入口应该气势恢弘，有标志性建筑或私家林荫道，形成归家的仪式感会所会所应该金碧辉煌，体现顶级别墅住区的生活品质。样板房样板房精致典雅，别墅和园林融为一体。要求：三套样板房需把园林做足，以软性铺装，立体绿化为主。中央大道中央大道气魄恢弘，直通湖面，展现领袖大盘气势。二期用地（荔枝林）用围板挡住。沙滩泳池沙滩泳池面积广阔，有标志性灯塔，环绕池边布置休闲设施小会所小会所主要展现休憩、观景、交流、服务功能。湖畔栈道湖畔栈道优美动人，揽湖光美景无限大会所功能布局及装修建议大会所功能布局大会所现在用一层的一半空间做销售中心，为了更好地接待客户，体现顶级豪宅气度，建议对现有布局做一些调整补充。原接待台放大，背后为大型背景墙原为材料展示区，因景观好，调整为洽谈区原规划为沙盘，现在仍为沙盘区，包括片区模洽谈区型和项目模型原为会议室，改为律师室水接沙盘吧律师室待原规划为接待台，台改为水吧VIP房原规划为律师房，分户模型区建议该为VIP房影音室休息室、原规划为桌球室，此处深度洽谈室较安静，建议为影音室原规划为健身房，因此处有景观，建议为休息室或原规划为洽谈区和水吧，深度洽谈室调整为分户模型区材料区接待台接待台美观漂亮，销售人员列队整齐接待客户。沙盘区沙盘区气势恢弘（含横岗湖区域模型、项目模型）水吧水吧亲切宜人，提供品牌饮品。分户模型区分户模型精致闪亮。休息区舒适宜人。洽谈区洽谈区舒适宜人，可看到窗外景观休息室、深度洽谈室深度洽谈室豪华、安静、高贵。影音室影音室安静宏阔，进行项目资讯灌输。会所装修风格会所装修风格项项目目属属性：性：东东莞首席豪宅！莞首席豪宅！所以会所装修应尊荣豪华，体现顶级豪宅的风范和档次。门僮侍立大门璀璨辉煌内部装修金碧辉煌，以暖色系为主细节的处理华贵高雅走廊贵宾接待室扶梯小会所功能布局及装修建议小会所：顶级生态豪宅体验馆！小会所主要在客人参观游览样板房和中央大道，对产品有感性认识后，来到小会所，进一步体验项目的顶级生活氛围和尊贵服务，并加深与销售人员的交流小会所主要体现三大功能AA、、观观景景功能功能：：观赏沙滩泳池、广阔湖景BB、体、体验验功能功能：体验顶级豪宅高层次生活CC、服、服务务功能功能：：享受尊贵细腻的服务小会所功能布局临窗欣赏沙滩泳池和湖景欣赏沙滩泳池和湖景休闲水吧休闲洽谈区洗手间分户模型区吧提供酒水餐点厨房贵宾房台高尔夫球具陈列室红酒、雪茄陈列柜接待贵宾客户，展现高贵生活要素展现高贵生活水岸休闲吧临湖休闲吧，精美糕点供应临窗休息区临窗欣赏美景分户模型区精美的分户模型，再次体现户型魅力内吧台内吧台，供应酒水饮料红酒、雪茄陈列柜展现高贵生活要素。雪茄房、红酒房、高尔夫球具陈列室品鉴高贵生活要素，同时兼贵宾接待室极致尊荣服务尊贵细腻礼宾服务一对一售楼服务展示－－体验营销活动－－眼球经济宣传－－塑造价值展厅、餐会－－各地捕客五大活动环环相扣?3月18日（周日）－－售楼处盛大开放?4月21日（周六）－－厚街、深圳两地盛大产品推介会?4月28日（周六）－－园林、样板房开放暨盛大开盘仪式?5月1日-4日－－东莞房博会、深圳春交会?5月26日（周六）－－湖滨印象楼王撼世拍卖1、售楼处开放鸡尾酒会暨首批VIP卡发售（3.18）湖滨印象售楼处为超豪华五星级会所，金碧辉煌，既是销售空间，又对项目档次是很好展示。举行五星级售楼处盛大揭幕开放仪式。邀请珠三角所有新闻媒体。2、湖滨印象东莞、深圳两地盛大“产品推介会”（4.21）在深圳、厚街两地五星级酒店交替举行大型产品推介会，国际规划师对产品素质详细介绍，让准客户对产品充满信心。3、园林、样板房开放暨盛大开盘（4.28）4月28日，举行“园林样板房开放暨盛大开盘仪式”，邀请珠三角所有媒体报道。4、东莞房博会、深圳春交会震撼参展（5.1-4）5月1日-4日，同时参加东莞房博会、深圳春交会。实行封闭式展厅营销。展厅外表极致奢华，展现巅峰别墅气度。内部为沟通空间，只对登记客户开放。他人不得入内。5、楼王撼世拍卖（5.26）营销推广5月28日，项目现场举行湖畔楼王撼世拍卖活动展示－－体验营销活动－－眼球经济宣传－－塑造价值展厅、餐会－－各地捕客大众媒体和小众媒体紧密结合，实效营销！大众营销树声誉小众营销做沟通大型户外广告牌（主形象）高端杂志、财经报纸电视（有效销售武器）高档直邮函、客户通讯专有资源：世联资源、发展商报纸（反复传达观念）资源、媒介资源论坛、发布会、推介会（营造行业标杆）专有圈层：球会、俱乐部、游艇会、机场、银行客户等大型主题活动（塑造声誉、营造热点）任何宣传反复强调四大价值：?独栋别墅极其稀缺！?城市中央的别墅！?横岗湖－公认的生态豪宅区！?巅峰级的产品－国际规划、一线湖景、九溪园林、巅峰产品、顶级配套、上流圈层！所有宣传反复强调四大别墅观：?不在城市中央的别墅，是凋零的?没有稀缺天然资源的别墅，是可耻的?不是巅峰级的规划和产品，不足以匹配人生?没有上流人士作邻居，社区是低层次的户外立柱占据交通要道，封杀两城（深圳、东莞），截留高端客户群城际布点：虎门大桥广深高速与常虎高速交叉口广深高速深圳机场出入口莞深高速梅观出入口莞深高速常虎高速交叉口107国道常虎高速出入口镇际布点：S256省道虎门段、厚街段、长安段东莞城区：莞太路、东莞大道城区段厚街本地：湖景大道、博览大道深圳本地：深南中路香蜜湖路段深圳盐坝高速大小梅沙段广深莞深形象宣传户外广告气势豪迈户外立柱形象宣传围墙广告形象高大，异型设计，展现领袖楼盘气势周边道路旗形象宣传周边道路路旗设置，如湖景大道等，指引到达项目现场电视通过声音画面展现项目极度高端品质形象宣传电视广告提高项目的大众影响力。东莞富豪有看电视习惯。报广传达项目动态，树立高端形象形象宣传深圳富豪受报纸传媒影响大。选择媒体：深圳特区报、东莞日报报广形象宣传连篇累牍软文在项目营销前期，发布大量软文，炒作项目价值，提升客户认同，为热销作铺垫。《珠三角需要什么样的别墅？》《顶尖别墅的稀缺论》《高端置业，未被满足的需求在哪里？》《湖滨印象，预示城市巅峰别墅的到来》《湖滨印象，财富阶层的终极置业梦想》建议媒体：深圳特区报、东莞日报。航空、高尔夫杂志财经类报纸形象宣传珠三角富豪经常接触媒体珠三角富豪经常接触媒体推荐：《南方航空》，《高尔夫》、《游艇》推荐：《21世纪经济报道》《经济观察报》等形象宣传直邮信函客户通讯传达项目动态，关