扬州345地块项目发展研究1１、扬州概述２、扬州房地产市场现状概述３、区域房地产市场发展分析2扬州概述区位特征——江苏中部，南临长江，西接南京，紧靠南京都市经济圈扬州是江苏省省辖市，地处江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河，是连接“苏南”和“苏北”的首要城市。现辖广陵、维扬、邗江3个区，南京都市圈江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里。3扬州城市规划在《扬州市城市总体规划》中市政府对扬州市域、城市规划区、中心城发展控制区进行了细致规划：市域指扬州市行政辖区范围，包括扬州市区、仪征市、江都市、高邮市和宝应县，面积为6638平方公里；结合沿江开发战略，重点对扬州都市区进行了规划，包括扬州市区以及江都市和仪征市行政辖区，总面积为3215平方公里。城市规划区包括扬州市区行政辖区全部地域（广陵区、维扬区、邗江区）及仪征市新集、刘集、朴席三镇行政区域，面积共1134平方公里。4扬州历史扬州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，扬州数度繁华。扬州曾是我国东南地区政治、经济、文化的重要都会，世界对外贸易和经济交往的四大口岸之一，国内最大的盐运、漕运的集散中心，清朝康熙年间就是世界人口超过50万的10大城市之一。扬州人文荟萃，历史上名人雅士咏叹扬州的诗作有数万首之多。以清朝“扬州八怪”为代表的扬州画派和扬州学派在中国文化领域独树一帜，扬州戏曲、评话、玉雕、漆器，以及扬派盆景、淮扬菜系等，都独具特色、源远流长。1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、唐城遗址、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线，“烟花三月下扬州”正是反应扬州独特魅力的真实写照。5扬州人口2003～2006年扬州人口增长情况市区人口发展预测2003年(万2010年(万2020年(万地区人)人)人)市区112.52119.0140.0主城区73.980.0100.0其中周边乡镇38.6239.040.0目前扬州市总人口呈缓慢增长势头，总体规模保目前扬州市区人口主要集中在主城区，占了近七持稳定。2006年末，扬州市户籍总人口为成，而开发区、邗江区人口相对较少。城市人口458.64万人，比上年末增加23287人，增长率为的发展与所在区域经济的发展密切相关，因此扬0.51%。自然增长率为1.37‰。其中，15－64州人口增长最快的地方仍然会是老城区，但随着岁人口占常住人口的72.73%。政府加大对西区的投入力度，这种局面将有所改观。6扬州城市人口发展与城市化水平目标根据预测市域总人口到2010年473万人扬州市域经济社会单位200520102020发展指标、2020年482万人；城镇人口至2010年265万人、2020年318万人；城市化水平国内生产总值亿元785(12%)1380(12%)3330(9%)2005年达到51%、2010年56%、2020年市域户籍总人口万人45445846266%。市域外来人口万人101520按照扬州城市化进程速度，在未来的15美元年时间内，城镇人口将会增加大约80万，人均国内生产总值200035008250/人平均每年增加5.4万人。按照2006年全国城镇居民可支配收美元125020004800城镇人均住房建筑面积达到26㎡的保守值入计算，扬州每年将增加140.4万㎡的稳定11：50：8：53：5：47：产业结构比/393948住宅需求。也就是说，不考虑住宅更新的城市化水平/51.0%56.0%66.0%需要，仅仅增量的人口，每年扬州市场可以消化超过140万平米的住宅。未来扬州房地产市场将呈现出有限度的平稳增长，不过城市人口的不断增加将为扬州房地产后续发展提供一个重要的支撑。7经济发展1、国内生产总值（GDP）近几年，扬州经济总量呈现出快速增长的趋势，运行质量不断提高。从2001年至2006年，国内生产总值由510亿元增长到了1100亿元，增长590亿元，涨幅达86.4%。2006年全年国内速生产总值达到了1100亿元，相比上一年度增长了178亿元，涨幅达19%，增长速度较快。扬州市的经济增速远高于江苏省的15.2%和全国的10.8%的水平，也体现出扬州经济增长的后发优势明显。8经济发展2、人均GDP和职工平均工资扬州经济稳定持续发展，扬州人均GDP以及职工平均工资水平也都得到了迅速的提高。从2001年至2006年，扬州人均GDP从10500元增长到了24325元，增长了13825元，涨幅达131%；职工平均工资也从9510元增长到了19981元，增长了10471元，涨幅达110%。扬州的人均GDP和职工平均工资目前处于稳步增长中，按照国际惯例，人均GDP达到1000－3000美元时处于一个初步发展的阶段，扬州整体消费能力一般。9经济发展3、人均可支配收入随着经济的发展，扬州人均可支配收入得到了迅速的增加。从2001年至2006年，由7205元已经增长到12945元，涨幅达5740元。人均可支配收入一直保持高速增长，每年增长率维持在9%以上，2005年更是创下“十一五”期间最高，达到16%。2006年相比2001年，人均可支配收入增长了80%。2006年相比2005年，人均可支配收入增加了1566元，涨幅达13.8%。人均可支配收入从增长率来分析是比较高的，但是由于基数比较低，整体消费能力一般，房地产还不能够进入平民化消费的级别，市场处于初级发展阶段。10扬州经济与周边城市对比（1）、国内生产总值（GDP）与其他周边城市相比，2006年，扬州市GDP总量处于中等水平，不过增长速度较快，也体现出了扬州良好的发展前景。（2）、固定资产投资扬州市地处苏中地区，县域经济不发达，城区在扬州市的首位度较高，固定资产投资的主要推动来自城区。在上述数据中，2006年，扬州市与周边城市相比，处于较低水平，但固定资产投资逐年提高，整体发展态势较为稳定。考虑到城区的主要推动性，扬州固定资产投资水平仍具有一定的竞争力。11扬州规划扬州城市定位为“精致扬州、魅力古都”，城市空间发展战略为“主导向南，西进东联”，最终成为沿江发展城市。12小结?扬州作为苏中地区的经济大市，在以上海为龙头的长三角经济圈带动下与以南京一小时都市圈的城市建设中得到了迅速发展。?扬州经济发展水平在周边城市并不突出，但相对增长较快。?随着人均可支配收入的提高，扬州市民对房地产品的购买力也逐渐增强。?城市人口的增长给房地产业的发展也带来有力支撑。扬州现阶段所面临的主要发展方向在于与泰州形成苏北两个中心城市，这一定位在一定程度上会对扬州的发展起到极大的催化作用，这是本项目发展所具备的潜在动力。13扬州房地产市场概述2000年—2007年扬州房地产发展线路2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2000年起对住宅建设实2001～2002年扬州2003年，扬州政府宏观调控，大2006年，扬州获得了全国行宏观调控，私人建房房地产业发展缓慢，力发展西区，吸引了大批外来的最佳人居奖，楼盘价格有、单位自建房全面停工市场观望气氛较为浓开发商来到扬州投资，房地产投了较大调整。其中西区楼，住宅小区建设全面放厚，尚未完全放开。资总量提高了60%，价格也达到盘在一年之内均价相继上开。了2500元/㎡。从2003年起，涨了500元/㎡左右，均市场供不应求，价格持续上涨。价4000元/㎡左右。随着经济的发展，扬州的房地产市场发展水平逐渐提高，产品品质全面提升；由于看好扬州市场前景，扬州也吸引越来越多的外来开发商进入，再度推动市场。预计在未来几年内，随着宏观政策的调控，扬州房地产开发门槛将得到较大的14提高。固定资产投资及房地产投资分析此外，从图中我们可以发现从2001年至今扬州市房地产投资和固定资产投资均保持一定幅度的增长，在2003年时达到顶峰，近两年增长速度有所减缓，因此造成了房地产市场上市量相比前两年有所减少，另一方面也因供应减少导致市场供求关系倾15斜。扬州住宅市场价格增长情况历年扬州房地产价格呈稳步上升趋势，从2003年至2006年，扬州住宅价格由2500元/㎡增长到了3500元/㎡，增长了1000元/㎡，涨幅达40%。从2005年至2006年，住宅价格增幅有所放缓，涨幅为9%，平均上涨300元/㎡，07年基本上已经接近4000元/㎡。近几年来，扬州住宅价格维持较高增幅，平均每年增幅在10%以上，但整体已经呈现增长放缓的趋势。16城市房地产板块划分区域范围板块描述代表楼盘板块价格物业类型消费者认可度盐阜路以南，配套设施齐全，交通便利，可5000-老城区板古运河以西、较好，不过由于目前可开发项目出让土地较少，项目也较少，莱茵苑6000元/多层北，大学北路较少，因此基本没有新楼盘上市块基本无再手项目㎡以东大部分楼盘都集中在古运河和京航大运河之间区域，其开发凯运天地、东多层、小环绕古运河以4000元/一般，受市政规划影响，东区吸东区板块进程与城中村改造工程密切相方丽景、万马高层、花东区域㎡左右引了部分购房者的目光联，项目较多，但多数项目目滨河城园洋房前已经进入销售末期。东到大学北路京华城中城、、大学南路；5000-扬州市重点发展区域，房地产和美第、西花小高层、较好，政府目前大力打造西区，西区板块北到翠岗路、6000元/市场火暴，高档居住区较集中苑，中信泰花园洋房购房者普遍看好西区未来发展四望亭路南到㎡富·锦苑仪杨河板块内楼盘较少，主要是距离南区板块古运河以