合富辉煌大型区域开发顾问项目工作思路交流合富辉煌的业务领域在参与中国房地产发展的市场实践中，合富辉煌坚持着持续发展的企业意志，旗下成立了“合富辉煌房地产顾问、合富置业、合富地产、保来理财、邦邻评估、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不同专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系。合富辉煌的业务链前期顾问一手业务二手业务物业管理开发开发期期销销售推广期售推广期后期后期持持续续服服务务期期土地土地运营运营营销营销策策划划信息咨信息咨询询顾问顾问管理管理土地交易土地交易营销营销部署部署二手二手买卖买卖全全权权管理管理可行性可行性研研究究商商业业策策划划租租赁赁代理代理租租赁赁代理代理项项目目评评估估招商引招商引资资发发展策展策划划客客户户服服务务规划设计顾问规划设计顾问契契约约、法律、、法律、会计会计、、税务税务合富辉煌认为，对于大型区域开发项目，不应该只关注于单个项目的开发，而应该首先从宏观的角度，将区域土地作为整体运营，进行统一的发展战略定位研究，以高度的眼光审视项目发展，统筹解决项目发展面临的问题。合富辉煌对区域开发项目的大体工作思路寻找区域属性解析核心问题探求成功经验提出解决方法寻找区域属性目的：深入了解项目自身的本体条件的优与劣，以及所处发展背景的机会与威胁，归纳出项目所具备的与众不同的属性，为解决项目问题奠定坚实基础?在研究的过程中，遵循“先环境，再自身；先宏观，再微观”的研究思路，先将项目区域置于宏观大环境中，研判项目现在与未来所处的环境；然后，将项目自身条件进行解构，判断其所具备的条件在宏观大环境中，将会具有怎样的前景解析核心问题目的：在对项目有了深入了解，寻找到区域属性之后，需要对项目面临的问题进行总结，归纳出项目的核心问题，并将核心问题解构，从多个方面寻求解决方法?从市场的角度来看区域开发项目的话，在核心问题没有解决的时候将区域推出“市场”，区域未必会被市场接受，发展可能会受到制约，如果解决了这些问题，区域就会迎合“市场”，“产品”的“供给”就会符合市场“需求”。此时，我们解决的问题，就是要使我们的“产品”转型为市场所接受的“产品”，使其价值最大化。探求成功经验目的：每个区域的属性及其面临的问题都各不相同，我们需要将区域的属性及其所面临的问题进行分解，然后寻找相同属性、分析类似的成功案例，从中学习归纳出“如何面对和解决问题、如何思考、如何发展？”?“案例分析”过程中，我们会兼顾选择成功及失败的两方面的案例进行分析，用来借鉴成功经验和避免失败风险。提出解决方法目的：在摸清了区域属性，找到了核心问题以及产生的原因，并获得了不同案例的经验借鉴后，系统地提出具体的解决方法，以实现解决问题、达成目标的最终目的。?提出解决方法，也即通过具体的措施及手段“制造”(开发)出符合“市场需求”的“产品”（区域），吸引“消费者”（开发商、企业、居民）进入，最终实现“产品”的旺销（推动整个区域的发展）。宏观经济分析我们解决问题的技术思路产业布局分析一般区域开发顾问项目工作思路框架宏观背景空间结构分析研究相关政策分析空间结构开发历程案例研究道路交通区位解析区域本体模式借鉴功能分区研究资源剖析景观系统城市发展产业发展参考案例SWOT分发展定概念规划开发成本实施策略研究析位建议估算建议发展历程S优势整体定位资源挖掘产业升级W劣势发价值定位机会分析功能分区O机遇展战功能定位开发模式T挑战案例研究略产业定位经验借鉴模式借鉴形象定位一般来说，区域开发项目的委托方对顾问公司有五点要求：1.1宏观社会经济的影响分析从宏观、中观及微观三个1.2行业政策导向分析层面全方位解决项目问题1.3上层规划发展与定位思路1.4委托方资源挖掘与整合基于竞争的区域弹性、动2.1区域在城市中的占位态规划思路2.2区域间竞争格局2.3考虑规划的弹性和动态调整3.1域的契合度从区域开发的角度定位产产业筛选与区3.2模布局业产业规与3.3产业发展战略寻找创新的区域开发盈利4.1房地产项目开发与土地运营的关系导向模式4.2短期现金流与长期收益关系导向4.3不同盈利模式与博弈方的不同合作模式将市场的可实现作为开发5.1物业功能设定与市场的契合度方案可行性的判断标准5.2启动区如何一炮而红从而带动区域土地增值5.3区域配套如何展现物业关联和区域价值要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目北跨北部黄河引洪泄洪区东扩?项目区位：济南主城区西部中疏进西22?项目规模：用地总规模26km，核心区规模6.5km南控南部山区生态保护区?发展依托：京沪高速铁路始发站之一的济南西客站?服务核心内容：核心区功能定位与产业发展京沪高铁站场要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目?项目不同层面面临的问题：宏1、京沪高速铁路的开通，将会给济南、给区域带来怎样的机遇与挑战观层2、山东半岛的发展，需要济南、项目区域承担怎样的责任面1、济南城市内部的空间发展存在什么问题，项目区域对于解决这些问题中带来怎样的作用观层2、济南城市产业的发展遇到怎样的瓶颈，项目需发展什么产业面1、项目核心区用地规模应该设置多大规模，产业发展规模应该多大微2、项目的规划在定位之下应该如何调整，区域开发应如何进行观层面要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目宏观问题1：京沪高铁带来的机遇与挑战?通过对相关理论、国外成功案例以及对京沪高铁沿线经济区、城市的深入分析，得出以下结论：机遇分析沿线站点城市威胁分析共性特性第一类?扩展现代服务业的聚集和北京、天津、上海——辐射力，拓宽经济腹地终端核心城市?人口和资源向沿线区域集中和优第二类?形成“同城化”局面，更方廊坊、镇江、常州化，加快城市化经济圈辐射下的便利用区域中心的人力、资?产业承接机会分流无锡、苏州、昆山进程发展城市本、技术、信息等优势资源?改善投资环境，促进沿线土地升?加速传统产业扩散，带动?对周边高端产业及服务值，加速经济增第三类周边城市的经济发展功能的集聚态势面临冲击济南、南京、徐州长区域性中心城市?区域性中心地位得到强化?面临自身高端产业及服?为产业结构优化，对周边集聚效应将加强务功能流失的困境升级带来机遇、促进物流业和商?加速高城市的源沧州、德州、泰安与层级资第四类务、旅游业的加与要素流通?失去高端产业及服务功亟待发展的中小曲阜、枣庄、宿州速发展?有利于承接高层级城市的能集聚的可能性城市蚌埠、滁州产业转移，提升经济实力要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目宏观问题2：山东半岛的发展，需要济南、项目区域承担怎样的责任?东西发展不平衡将制约山东半岛的进一步发展，济南对区域带动、辐射能力与其中心城市地位不符，加强济南区域中心城市职能、强化对城市群西部的带动作用，将成为区域发展的关键，而项目的特殊地位，将使其成为实现此目标的关键之一。要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目中观问题1：项目区域对城市空间及功能布局带来的影响，在城市布局中的地位高新、冶金?济南的带形城市骨架已基本形成，但部分功能商埠区古城区政产业区商业商务行文育旅游服务教体组团缺位、东、西发展的不平衡将影响城市水平商务的提高，在西部亟待形成强力的发展支点奥体片区高等教育?济南要强化区域性服务功能，在空间上，即为高科技产业现代化新城区商务功能在商务中心集聚发展，西客站片区适旅游合发展为以商务功能为核心的城市新中心，同时高新产业，能够完善济南带形城市结构、强化城市的商务制造业高新、冶金商埠区古城区加工业产业区政代化新城商务商业商务行现区功能、为城市西部发展提供新动力，对于城市的文育文化旅游服务教体商务发展有极强的促进作用。生态奥体文博片区高等教育高科技产业现代化新城区旅游要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目中观问题2：济南城市产业的发展遇到怎样的瓶颈，项目的发展对此有何影响2005年济南优势服务业分析以全国为基数以山东为基数?济南现代服务业有一定的发育，区位熵规模指数区位熵规模指数0.87-5.831.166.82已经具备了一定的区域服务功能信息传输、计算机服务和软件业金融业1.2323.161.4343.05，但发展规模则与其区域中心城房地产业0.78-14.890.71-20.06市的地位不符租赁和商务服务业1.051.62.1235.2科学研究、技术服务和地质勘查业1.010.321.8017.75?西客站片区适合以金融业和商务交通运输、仓储及邮政业1.067.101.223.7服务业中的企业管理服务业（总住宿餐饮业1.125.980.76-11.851.2748.780.89-20.76部经济）、知识型商务服务业作批发和零售业水利、环境和公共设施管理业1.000.020.93-0.68为其主导产业，以解决济南产业居民服务和其他服务业1.197.671.020.66发展的瓶颈教育0.94-3.641.116.45卫生、社会保障和社会福利业1.9860.641.8049.23文化、体育和娱乐业1.5711.232.2124.00公共管理和社会组织1.053.720.92-6.35要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目微观问题1：项目核心区用地规模应该设置多大规模，产业发展规模应该多大?通过理论及案例，设置出合理的核心区用地规模?通过相关模型测算，得出金融业与商务服务业的产业规模近年济南金融业增长情况（单位：亿元）18040.0%16014030.0%120