武汉星光无限项目简报提纲1.地块属性2.市场情况3.产品力建议4.价格定位5.开盘策略1.土地属性?地块分析?项目定位?客源分析2.市场情况3.产品力建议4.价格定位5.开盘策略地块分析土地属性地块位置本案本案地块位于光谷核心区域,东临碧水花园，西面靠旺山花园，北傍紫菘花园，南邻珞喻路，本案距离光谷广场500m。土地属性交通出行珞喻路本案雄楚大道民关族山大大光道道谷大南湖大道道三环本案出行主要依靠东西向的珞喻路，由此可通往武汉三镇。但高峰时段较拥堵。另外由珞喻路、雄楚大道，民族大道可上三环。土地属性交通出行常青花园汉口火车站汽车客运总站王家墩CBD江汉路步行街中山公园洪山广场鲁巷广场地块处于规划地铁地铁概念在武汉处于起步阶段，潜力巨大，2号线起点，终点为汉口常青公园，预计2012年通车地铁全程仅需本案毗邻地铁站点，对本地块的综合价值将有很大的提升。40分钟，而同样路程公交则需要80分钟才能到达。土地属性交通出行公交车站本案公交总站公交车站地块南侧有两个公交车站，北侧为一公交总站，公交线路发达土地属性紫菘花园周边环境本案珞喻路地块南侧是双向4车道的珞喻路，北侧紫菘花园小区土地属性周边环境本案从细部环境来看，地块南侧有绿化带和加油站土地属性旺山公园周边环境本案碧水花园地块西侧为旺山公园，东侧为碧水花园土地属性周边配套南望山小学中国地质大学华中科技大学武汉大学卓刀泉中学珞喻路马鞍山旺山公园森林公园中德医院华中师范大学本案卓刀泉小学雄楚大道市十二医院华师二附中关山中学民关光山族谷光谷实验中南财经政法大大大小学大学武汉学院道道道南湖大道鲁巷中学鲁巷小学鲁巷广场关山公园光谷步行街本案周边各类生活配套丰富齐全，其中以教育资源和商业氛围较突出。周边产业珞喻路本案雄楚大道东湖创业中心民关光关东工业园族山谷大大大道道道关南工业园南湖大道华中软件园中环线中芯国际富士康科技工业园周边产业园区林立，主要以光电子信息产业及生物科技产业为主。土地属性小结1、本案地处光谷核心地带，可享受与市中心比肩的各类配套。2、本案周边住宅档次较低，周边小环境较差。3、本案所属武汉重点开发的科技新城内，区域内有众多产业园和高校。项目定位SWOT分析优势/劣势光谷区域光谷区域内不内不可可复制复制的核心地段的核心地段绝绝生活配套齐全，科教氛围生活配套齐全，科教氛围浓厚浓厚对对强强势势交通出行交通出行便利便利周边教师和科周边教师和科研人员数量众多研人员数量众多，将为本案带来大，将为本案带来大量量客源客源SWOT分析优势/劣势本案建本案建筑密度筑密度较高，较高，居住舒适度居住舒适度和和采采光光欠佳欠佳固固有有珞喻路珞喻路噪音灰尘影响噪音灰尘影响，南侧有一加油站，南侧有一加油站劣劣势势临临近居住社近居住社区区形象形象较为较为低端低端SWOT分析机会点/威胁点市市处于规划地铁处于规划地铁22号线起点号线起点，，未未来出行有较大提升来出行有较大提升场场机机会会点点光谷开发区将光谷开发区将受受到政到政府府的大力的大力扶持扶持市市场场威威超超大规大规模社模社区光谷区光谷世界城世界城和和保利保利华华都都的的直接竞争直接竞争胁胁点点项目定位基于以上对区域属性、土地属性的分析，结合本案的自身条件建议本案定位：本案地处光谷中心，毗邻鲁巷广场雄踞光谷之颠本案毗邻轨道交通2号线起点站享受轨道资源位于光谷龙眼，周边高端项目稀缺打造高端产品光谷核心·地铁旁·上层建筑客源分析客源分析住宅武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生。东湖新技术开发区有光电子生产企业480多家，是全国生产光电子产品最密集的地区。周边主要的产业园区主要有：东湖创业中心、关东工业园、关南工业园、华中软件园、中芯国际、富士康科技工业园等。由此有理由得出本案二期住宅客源主要为：高校老师、科研人员、产业园区员工及产业上下游公司员工客源分析商住楼我们对本案一期以及周边相似商住楼内已入住的业主进行研究：入住业主列表武汉索力特科技有限公司武汉实达科技有限公司武汉正泽电力技术有限公司武汉益空科技有限公司武汉东谷信息技术有限公司武汉恒岭科技有限公司南京吉隆光纤通信有限公司武汉优卡乐文化传播有限公司武汉深信财务管理有限公司武汉思唯奇科技有限公司武汉光驰科技有限公司武汉谷雨电子系统工程有限公司武汉中电国为技术有限公司武汉海汉光纤工程有限公司武汉旗天科技有限公司武汉海川科技发展有限公司通过对已入住业主的分析，我们认为本案商住楼的客源主要为：中小企业，规模不大，从事电子信息行业，对价格有一定的敏感度。1.土地属性2.市场情况?区域公寓市场?区域办公市场3.产品力建议4.价格定位5.开盘策略区域公寓市场区域公寓市场光谷在售住宅项目山泉居珞喻路保利华都本案现代森林雄楚大道巴黎豪庭阳光在线民关光光谷世界城族山谷大大大道道道南湖大道谓语城清江山水芭比伦堡光谷坐标城当代国际花园区域公寓市场光谷在售公寓项目总建平均价格主力面积主力总价案名开盘（万产品类型工程进度交付时间销售率(元/M2)(M2)(万元)M2）酒店式公寓、高酒店式公寓一酒店式公寓5400酒店式公目前光谷世界城07.680层55一29结构体高层价格未定寓08.12100％写字楼高层90-130二期多层、花园洋房当代国际花园60花园洋房6700三107-145三71-97准现房07.1287％06.12联排下月将新开4栋二101-117二70-82目前巴黎豪庭二期07.735高层小高层结构体09.3预计7000三135三94100%多层：7000目前现代森林花园05.536多层、小高层小高层：6500二95二61结构体09.5100％（价格预计）芭比伦堡07.126多层、小高层5500二76二41结构体08.12未开盘情景洋房清江山水07.11745500二85-103二45-56结构体09.575％小高层、高层多层、小高层8000三100-山泉居二期07.16.5三123-131已封顶08.1055％小高层、叠加多层8400107二期多层、6500（价格预阳光在线二期13.4三102-130三66-84结构体08.12未开盘07.12小高层、高层计）05.1240680099-10767-72二期：98光谷坐标城小高层、高层二二结构体08.11％6600-6700保利华都07.1260高层二95-97二62-65结构体09年未开盘（价格预计）二期06.12二89-91二56-57二期：准现房二期0.712谓语城23多层、小高层630072％三期三102-130三64-82三期：结构体三期08.507.5区域公寓市场总建面积总建规模（万㎡）案名10以下10-2020-3030-4040-5050-6060以上本案光谷世界城80当代国际花园巴黎豪庭现代森林花园芭比伦堡6清江山水74山泉居6.5阳光在线二期光谷坐标城保利华都谓语城本案竞品总建多为20万平米以上，其中30万以上的超大社区有7个。区域公寓市场产品类型建筑类型案名高层小高层多层花园洋房本案光谷世界城当代国际花园巴黎豪庭现代森林花园芭比伦堡清江山水山泉居阳光在线二期光谷坐标城保利华都谓语城除当代国际花园有花园洋房外，其他竟品产品类型相对集中在小高层、高层区域公寓市场平价单价平均单价(元/㎡)案名5000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000以上光谷世界城07.5价格当代国际花园巴黎豪庭近期开盘预计现代森林花园近期开盘预计芭比伦堡清江山水山泉居8000-8400阳光在线二期近期开盘预计光谷坐标城保利华都谓语城目前本案周边项目价格在6500-7000元/平方米。区域公寓市场主力面积主力面积(㎡)案名70以下70-8080-9090-100100-110110-120120-130130以上本案光谷世界城酒店公寓55当代国际花园145巴黎豪庭135现代森林花园芭比伦堡清江山水山泉居阳光在线二期光谷坐标城保利华都谓语城一房二房三房二房主力在90-100平方米，三房主力在110-130平方米之间。区域公寓市场主力总价主力总价(万元)案名50以下50-6060-7070-8080-9090-100100以上光谷世界城酒店公寓29当代国际花园巴黎豪庭现代森林花园芭比伦堡41清江山水山泉居100-107阳光在线二期光谷坐标城保利华都谓语城一房二房三房二房集中在60-70万，三房集中在70-90万区域公寓市场重点竞争个案——光谷世界地理位置：光谷步行街城开发商：武汉市利嘉置业有限公司建筑指标：住宅总建80万平方米产品类型：高层、酒店式公寓、写字楼开盘时间：07年6月(酒店式公寓)、高层预计08.3开盘平均价格：酒店式公寓5400元/平方米、高层价格未定主力面积：一房55平方米（酒店式公寓）高层面积范围：二、三房90-130平方米主力总价：一房29万（酒店式公寓）主要卖点：1.位于光谷广场中心位置2.超大社区规模，周边各类配套齐全；销售率：100％（酒店式公寓产品推出共1200套，目前全部售罄）区域公寓市场重点竞争个案——巴黎豪庭地理位置：珞喻路和关山二路交汇处开发商：南益置业（武汉）有限公司建筑指标：住宅总建34.8万平方米产品类型：高层、小高层开盘时间：07年7月(二期)平均价格：7000元/平方米主力面积：二房101-117平方米；三房135平方米主力总价：二房70-82万；三房95万主要卖点：1.34万方社区规模2.9万平方米园林，600多株原生樟树3