谨呈：青岛熙景温泉房地产有限公司青建地产即墨温泉项目战略构想MarketingReportofIdealLife1即墨——青岛的“后花园”百年百年青岛青岛千年千年即墨即墨2青岛：青岛：一个中心五个次中心格局一个中心五个次中心格局一小时经济圈已逐步形成一小时经济圈已逐步形成大型居住功能区向北拓展大型居住功能区向北拓展产业重心西移，大型居住功能区向北、向西拓展。3即墨：即墨：青岛后院青岛后院面向青岛依托青岛面向青岛依托青岛融入青岛服务青岛融入青岛服务青岛?历史悠久，早在四五千年前，先祖就在这方热土上繁衍生息。秦代置县，汉初已成为胶东政治、经济、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的历史。?今拥有1000余家针织企业，产业规模在中国首屈一指，号称“中中国针织国针织之都之都”。4项目与青岛关系项目与青岛关系——地理区位?距离青岛市区距离青岛市区4040公里，依托滨公里，依托滨海大道与青岛交通便利。海大道与青岛交通便利。?青岛住宅区北扩，靠近大青岛区青岛住宅区北扩，靠近大青岛区域的旅游发展区，域的旅游发展区，对青岛客户具对青岛客户具有区位上的吸引力。有区位上的吸引力。5相对于青岛开发区和城阳城市发展和政策规划区的成熟发展，目前东海岸的发展尚处起步阶段，由于经济结构、地理位置、交通条件、人口数量和区域定位等诸多因素影响，除了政府的扶持外东海岸更多的依靠自身的优势能功获得发展空间。假度北拓——城市北部可开发用地多，且多条城市主干道贯通其中，城市空间拓展阻力小西进——城区西部产业园区建设已形成规模，产业聚集度高，是城市产业扩散的主要方向之一66温泉镇：温泉镇：特殊的地质构造因海水倒灌渗透本案之地下深层与火成岩和变质岩接触转化而形成的海水溴盐温泉，泉水无色透明无泉水无色透明无异异味，味，温温泉水中泉水中滨含有含有对对人体有益的人体有益的溴溴、、钠钠、、锶锶、、海大氡氡等三十余等三十余种矿种矿物物质质和微量元素和微量元素道，具有极高的疾病治疗和保健作用，是少有的优质溴盐温泉。7项目与山东的关系：项目与山东的关系：胶东胶东公路公路网络网络要冲要冲全市公路通车里程达1133公里，公路密度达每百平方公里62公里，走在全省前列。交通运输业健康发展，开辟了“八纵、六横、五环、四线”28条跨省市客运线路，辐射12个省市。82005年，青岛市委做出了“以温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛起”的战略决策。即墨东部沿海规划为：?全国乃至世界范围顶级观光旅游、休闲度假和健康疗养区；?规划建设成为全国乃至世界范围顶级国际会议中心、高端接待中心等活动场所。规划建设成充分体现青岛城市文化、建筑风格和城市功能的特色区域！”907年房地产市场解析中国房地产市场发展态势青岛房地产综合分析10宏观调控历年有之为何今年效应大相径庭？“地王效应”引发“金融大棒”11“地王”效应催生经济泡沫77月月99日，杭州日，杭州。。宁波雅戈尔14.76亿夺得杭政储23号地，一周时间周边风华九园从1.4万上涨到2万/平米。1111月月88日，上海日，上海。。以新加坡仁恒置13.01亿拍下新江湾城D3地块，楼面地价高达2万/平米，合生江湾国际公寓从9月的2万/平米迅速上涨至24800元/平米。1288月月33日，重日，重庆庆。。恒大地产25.3亿拍得渝中区和九龙坡区2块地，8月均价3500/7月26日，万科。平米，10月均价4100/平米-7月26日，万科。联手宝静置业以17.85亿在南京5100/平米。购入牛首山地块，创下3278元/平米的楼面地价新高。当时99月月55日，日，青岛青岛。。中的均价，4500元/平米，业内海地产以16.18亿在市北西预测价格将达到7000/平米。吴家村250地块，创下8330元/平米的楼面地价。区域内良辰美景当日封盘，第二天每平米空涨2000元/平米。13股市、楼市“共振”侵蚀经济机体““面粉贵于面包”，地王带动区域房价面粉贵于面包”，地王带动区域房价资本市场带动的地价房价连环上涨与以往由投资、自住需求带动的房价上涨不一样。资本雄厚的企业给区域定价，其它开发商采取价格跟随。地产、股市联通，易催生泡沫地产、股市联通，易催生泡沫上市地产公司“以地充值”，土地储备成为了衡量公司预期业绩的重要指标，一旦调控影响到楼市或楼市自身出现溃退现象，楼市风险将转嫁到资本市场。总理出访新加坡，考察住房保障措施总理出访新加坡，考察住房保障措施11月19日，温总理访问新加坡，并参观了新加坡的“组屋”。新加坡的房地产市场目前已经处于“地产寡头”的垄断市场。但由于住房保障机制的完善，新加坡80%的居民住宅“组屋”内，因此“地产寡头”并不会影响到民生问题。14“金融大棒”直指市场流通环节与资金渠道清算土地增值税并没有真正动摇市场购买力，随后的多次加息也被认为只不过是转移给买家的负担之一。?二手房交易的个人所得税重新评估?多家银行严控二手房信贷业务?新房信贷也是“严加看管”?“第二套房”首付40％1507年房地产市场解析中国房地产市场发展态势青岛房地产综合分析16市南区：市南区是青岛市高端楼盘的集中地，从近几年我们对市场的观察来看，影响高价房销售的主要原因为其价格，当楼盘定价超过18000元/平米时便达到了客户购买的“边际线”，去化速度相当缓慢。从近期的成交来看，区域内存在着较强的购买力，而成交整体均价的下跌、新推楼盘的集中放量、产品供应结构的变化是促成其成交的主要原因。179.28政策后青岛市场影响高端物业（市南、崂山）：楼盘名称9月销售10月销售11月销售麦岛金岸58105129东海路91024号柏丽.澜//29庭通过以上项目近三个月的销售情况我们得知，政策出台后青岛的高端物业受市场的冲击不大。客户在购买高端物业时逐渐趋于理性,楼盘的整体形象包装已经略显次要,购买时更加看重区域、性价比以及楼盘产品力本身。18市北区：市北区近几年的房地产销售一直呈火爆态势，其主要原因是刚性需求客源充足，受政策影响较小。该区域今年的整体成交量和价格走势相对平稳,8月份成交量创今年新高的主要原因在于区域内的新推项目销售的带动。由于中海地王的亮相市北区的销售均价在9月份直接上升，价格的提升、恰逢政策的出台是促使10.11月份销售不佳的主要原因。199.28政策后青岛市场影响中端物业楼盘名称9月销售10月销售11月销售鼎都1169373良辰美景671026鼎都（一次置业）：该项目在政策出台后销售趋于稳定，近几个月的销售递减主要与季节有关，购买的主要客源看重楼盘所在的区域及价格，其区域归属感十分强烈，购买者多为一些刚性需求的人群。良辰美景（二次置业）：政策出台后受影响较大，其针对客源主要为一些公司的中高层管理人员，在大市场前提看好的情况下提升居住品质、二次置业情绪高涨，项目销售会受到追捧，而当政策出台后，首付及贷款压力成为负担，项目则会呈现销售低靡的情况。20四方区：四方区大多以旧村改造为主，整体供应量并不充足，其今年销售的高峰出现在9月份，主要原因在于区域内新推项目的亮相。10月份11月份销售开始下降，经济适用房的上市以及区域内后续放量不足是导致销售萎缩的主要原因。21李沧区：李沧区整体销售呈平稳态势，四月份销售猛增的主要原因在于经济适房的入市。在4月份经济适用房集中放量并去化后，区域内销售明显下降，百通馨苑独领市场。但随着近期经济适用房依山美居的亮相，市场观望气氛浓厚，区域商品房销售又呈明显下降趋势，由此可见，经济适用房的上市会给周边商品房销售带来影响。229.28政策后青岛市场影响低端物业楼盘名称9月销售10月销售11月销售兴隆家园25612568百通馨苑209146103刚性需求客源为主，支撑项目去化的主要因素是区域及价格。政策出台后对以上两个项目受影响并不显著，其销售下降的主要原因有如下两点：其一是货量的不足，好的户型已基本去化完毕。其二是大量经济适用房的即将入市使得刚性需求客户呈现出的观望气氛浓厚。23城阳区/开发区以上两个区域都是以吸引市区客户和外来客源为主，区域客源无法满足市场的供给，从近期出台的政策来看中高端物业整体受影响比较明显，由于现阶段主力客源多是青岛市区客户及外来投资客户,随着政策的出台,首付以及贷款利率的提高使部分客户感受到购房压力,退房较多,迫使这部分客源持币待购，观望气氛浓厚。从近几年的市场表现来看，以上两个区域内的低端物业销售情况一直保持良好势头，热销的最重要的原因就是价格上的明显优势，购房人群主要为市内七区的刚性需求客户以及周边工业园区的团购客户。24细化定位思路细化细化地块条件区域分析竞争分析定位市场预测重点研究重点研究客户需求重点研究2525区域综合认知区域发展阶段——发展初级，成长中区域发展特征——以温泉为启动点，拉动东部崛起，发展休闲主题区域地产市场——高中低端产品齐备，各细分市场均有建树区域配套特征——生活配套缺乏，旅游资源、设施完备26项目综合认知项目地块规模——地块面积较小，区域内没有规模优势项目地块条件——地块较为方正，但被分割成两块，对规划提出更高要求项目地块资源——拥有温泉这一核心资源项目地块特性——地块用途主要是以配套区域发展为主的金融、旅游性质开发商愿景——地产开发，快进快出，无意开辟三产27结构化思路问题求解系统QuestionAnswerSystem实施发现问题，确16定目标评估解决建立分析方法问题的模型25运用市场数据分析问题制定解决方法相关案例3经验借鉴4和指导2828核心问题市场判如何迎合未来的市场走向规避政策风险？断定位策选择哪一个细分市场作为主攻战场？略产品建怎样的规划既能迎合市场又能迎合目标客群？议开发策如何应对土地性质和销售回款的矛盾？略我们该选择怎样配套不仅服