一脉书香地百年金质屋——永城市怡和花园项目整合推广沟通案序报告思维报告思维项目背景项目自身分析项目自身分析思市场竞争分析市场竞争分析维项目定位项目整体形象分析项目整体形象分析导人群定位购买群体分析购买群体分析营销定位营销宣传主题定位营销宣传主题定位图价值定位项目的几大价值项目的几大价值推广策略推广策略及推广手段推广策略及推广手段项目VI视觉表项目项目VIVI视觉应用视觉应用现Part内部背景分析1＞永城：华东地区重要的能源基地，新型工业城市永城位于河南、山东、江苏、安徽四省交www.fdc01.com房地产智库汇处，隶属河南商丘市，距商丘市约100公里，被称为河南省的东大门，素有“豫东门户”之称。是河南省最大的煤化工基地，全国六大无烟煤基地之一，华东工业的能源后方。境内有200多家面粉企业，也是国家唯一授予”中国面粉城“称号的城市。综合经济实力居中部六省中小城市第11位。永城总面积2068平方公里，现有人口约150万。＞经济状况——高速发展中的永城经济主体年份生产总值年末人口社会消费品零城镇居民人均可（亿元）（万人）售总额（亿支配收入（元）元）2005130.9141.2230.773062006156.8142.0535.58362永2007186.4143.1241.9101402008210143.8547116002009255144.4362.314030城2010285145.677015195www.fdc01.com房地产智库＞区域规划：处于城市边缘地带，属于次成熟地区，但处于未来几年发展的辐射范围，永兴街、实验中学分校、三中、五小等大大提升了本项目的价值。文化路永兴街实验中学分校、三中、五小文化路是一条贯穿南北的城永兴街是东城区新兴的商业本项目周边有实验中学分校、第市主干道，也是新城区最东街，这里荟萃了众多的品牌三中学、第五小学等名校，教育的一条南北大道，处于城市服饰专卖店，商机勃勃，具资源丰富，学区优越，文化氛围开发的边线地带。有很大的商业潜力。浓厚，具有不可复制的优越性。www.fdc01.com房地产智库＞地块环境：地块方正，拆迁完毕，学区优势比较明显地块现状项目四至潜在竞争压力不大金明花园接近尾盘，即将售罄地块方正，地块内的建西临文化路北与实验中学分校相邻永阳花园最后一期计划4月开盘筑物已基本拆迁完毕。南临永兴街，与本项目在时间上与冲突东临规划路周边新项目规模较小，对本项目构不成威胁www.fdc01.com房地产智库＞周边配套：该片区属于次繁华地区，但周边生活配套比较成熟，学区优势明显，永兴街东延后商业潜力大www.fdc01.com房地产智库本案Part外部背景分析2＞城市大势：永城目前仍处于房地产开发的热点，经济发展形势大好，价格上涨较快，拥有强有力的支撑。永城房地产开发迅猛，房价近来年增长较快经济形势大好，给商品房价格带来支撑?经济支撑力度强。2010年国民生产总值达?近年来永城房价上涨快速，从02年的均285亿元。全市财政总收入完成53.8亿元,价仅500元/平米到目前均价约3000元/增长24.5%，总量居全省第一位。平米。而地价由02年的8—20万/亩上涨?城市化进程加快，2010年永城市城镇化率到目前的上百万元每亩，个别地块近500达37.95%。万/亩?城镇居民人均可支配收入15195元，增长13%；农民人均纯收入5456元，增长元/平米3000270015%。www.fdc01.com房地产智库18001200800500年份200220042006200820102011年初＞2011年永城规划300栋高层，总建面在300万平米，新盘林立。2011年将是群雄逐鹿的一年！时四代盛世天馆广下明珠花园中央名邸场三中从目前的形势看心建设路，本项目的竞争芒第一高中雪枫中学中来源于两个地方书苑名家紫紫时时代代：一、全市范围呈祥名苑金金第一人民医院波菲特国际广场华华城城金明花园内影响较大的楼欧亚路府府雪文盘，如东方国际砀原永阳化、江南世家、中龙腾世纪农业嘉苑花园路友谊小区本案央名邸二期、尚品国际等；二、永兴街东方国际建设路、文化路枫附近楼盘，如永路路东方大道阳花园、金明花园、东城雅居、东方国际东城雅居时代城等楼盘。中中阳嘉阳嘉园园路＞楼盘调研：以高层为主，有小部分多层；高层市场接受力较强，但市场供应量较大，且户型较为相似、价格较为集中，产品竞争非常激烈。项目物业形态建面本期推主导价格开发商销售状况名称售节点卖点紫金华府高层，82㎡二房，约12万公开认筹地段、户型、物住宅均价约世傲地前三栋认筹结束，126—143㎡三房㎡业、广告2900元/㎡产4栋楼排号约60户时代城高层，90㎡左右二约10万公开认筹品牌、地段住宅均价约郑州金推出5栋约600户房，110-130㎡三房㎡2800元/㎡博大，认筹约200户尚品国际高层，90㎡左右二约12万公开认筹地段、景观、配住宅均价约河南正前期认筹100多户房，100-140㎡三房㎡套（中心会所）3300元/㎡和投资，目前暂无活动公司东方国际高层，87-96㎡二房约10万蓄水登记地段、户型住宅均价约徐州日未推向市场，100—135㎡三房㎡3300元/㎡成公司江南世家高层，80㎡两房—约20万蓄水登记高档花园洋房、多层住宅估计河南中内部认筹122㎡三房㎡地段、园林景观均价3800元/旺多层：130㎡以上㎡以上，高层房地产三房估计3100元/㎡中央名邸多层，80㎡二房-12.67万公开认筹品牌、花园洋房住宅估计价格河南城首推450套，公开220㎡复式㎡、景观、地段、约3500-4000元市印象认筹约400组配套、物业/㎡；底商不售书苑名家高层，60㎡二房-12万㎡内部认筹学区、地段住宅估计价格河南龙未推向市场150㎡四房在3200元/呈㎡＞价格调研：从价格上看，已开盘楼盘中，多数楼盘均价在2900元/㎡左右；处于认筹期的楼盘均价约3100元/㎡。而未开盘的高端楼盘预期均价在3500元/㎡高端项目预期均价在3500元/㎡左右，如处于认筹期的中央名邸二期、东方国际、江南世家等。中端项目均价多在3100元/㎡左右，如已开盘的永阳花园，处于认筹期的紫金华府、书苑名家、尚品国际等。低端项目均价2900元/㎡左右，如已开盘的东城雅居、友谊小区，处于认筹期的时代城、翰林学府、中阳嘉园等。促销手段大多采取公开认筹交2万抵3万，房源及价格不定；而内部认筹交5万、8万、10万不等，定房源，价格定或不定；从付款方式来看，一次性优惠3-6%不等，按揭优惠1%。从按揭办理来看，办首套房按揭首付40%-50%，二套房按揭首付60%，对户口的要求不是太严格，外地户口需提供在本地的纳税证明。备注：以上价格仅通过市调楼盘模底所得，不包括经适房等产品的价格。＞竞品分析：紫金华府售楼部：中原路与永兴街交汇处西30米华联超市旁项目地址：中原路与建设路交汇处开发商：世傲房地产开发有限公司电话：587799958776665200777项目基本情况：占地约60亩，共7栋高层节点促销：1、2、3#楼在年前已经排号结束，可定房源与价格，均价2600元/㎡左右。目前认筹4#楼，约180套房子，交5万无优惠，可定房号价格，交10万可定房源和价格，优惠2.4%。优惠后均价为3000元/㎡。www.fdc01.com房地产智库＞竞品分析：时代城售楼部：东方大道公证处东电话：55336665533888项目地址：建设路与商业路交叉口开发商：郑州金博大置业有限公司物业管理：郑州金博大物业管理有限公司项目基本情况：占地40亩左右。共19栋楼27F高层，楼间距30米左右。节点促销：首期推出5栋楼约600多套房源公开排号，50000抵60000，均价2800元/㎡。排号约有200组。www.fdc01.com房地产智库＞竞品分析：尚品国际售楼部：欧亚路中原路交汇处音乐王朝楼下项目地址：建设路与百花路交汇处开发商：河南正和投资有限公司（原四馆二中心等市政工程的建筑商）电话：51866665189999项目基本情况：占地60多亩，总建面12万平米，共7栋房子，南边17层，北边29层。50%绿化率，雾森恒湿景观系统，3000平米会所，另有直饮水系统。节点促销：春节前交8万认筹排号，不定房源和价格。年后暂停。已认筹100多户。估计价格3200-3500元/㎡。www.fdc01.com房地产智库＞竞品分析：江南世家售楼部：建设路与百花路交汇处项目地址：建设路与百花路交汇处，南为尚品国际，东为时代广场，西为中央名邸二期电话：5977777开发商：河南中旺置业有限公司景观设计：江苏省建筑园林设计院项目项目基本情况：总占地135亩，总建面18万平米，南北长250米，东西宽300米。高层分布在西、北两边，中间为多层退台花园洋房节点促销：内部交15万，不定房号不定价格，排号约30户www.fdc01.com房地产智库＞竞品分析：www.fdc01.com房地产智库书苑名家售楼部：东方大道农业银行对面项目地址：建设路与邙山路交汇处中央名邸一期对面，一高东大门电话：53888885719999开发商：河南龙呈房地产开项目基本情况：占地约60多亩，总建面12万平米，共6栋高层，以地段、配套和产品为主要卖点。节点促销：内部认筹排号，50000抵60000，定房源但不定价格，排号150组左右。对外无活动。＞竞品分析：东方国际售楼部：邙山路与东方大道交汇处往北100米路东电话：59311115951111项目地址：东方大道与百花路交汇处，人民广场旁投资商：香港日成发展有限公司www.fdc01.com房地产智库开发商：永城日成房地产开发有限公司项目基本情况：占地10亩