谨呈：河南高速房地产开发有限公司高速高速高速高速见证郑东新区生活荣耀花奥兰奥兰奥兰奥兰花花花园园园园2009年度营销执行方案本方案在未来执行前严格保密。报告目的报告目的?清晰目前楼市现状与动态?项目全面分析?项目定位与营销推广?统一思路?梳理工作本方案在未来执行前严格保密。报告提纲报告提纲一、09年上半年楼市回顾六、奥兰花园营销总纲1、项目SWOT分析?以市场为导向1、1-6月份郑州楼市分析2、策略总纲?以项目为基础2、各地市场最新动态3、营销总纲?提升项目竞争力3、分析总结七、奥兰花园推广攻略?提高产品附加值二、奥兰花园营销目标1、活动攻略?2、媒体攻略实现销量与价格1、09年度总目标3、渠道攻略2、一期开盘目标八、奥兰花园展示攻略三、奥兰花园项目产品解读1、导视系统展示攻略1、项目产品配比2、售楼处展示攻略2、项目产品分析3、看房通道展示攻略四、奥兰花园推售策略4、样板间展示攻略1、推售原则九、奥兰花园服务攻略2、推售组合十、奥兰花园客户攻略3、推售产品分析1、市场背景五、奥兰花园形象定位2、攻略方式1、项目属性与形象定位3、客户营销系统2、项目主题推广语十一、营销费用预算本方案在未来执行前严格保密。第一部分第一部分0909年上半年年上半年郑郑州州楼楼市回市回顾顾本方案在未来执行前严格保密。楼楼市市回回顾顾1、2009年上半年郑州房地产市场分析郑州2007—2009年6月份商品房月度预售走势2009年上半年全市商品房180258.01160新增面积万平米，140单月增幅已接近去年同期水120平，房地产市场资金投入波10080动性差异较大，上半年整体60市场入投入偏少，说明鉴于4020受金融危机影响与资金问题01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月部分开发商对目前房地产市08年61.0471.9351.98140.569.52129.192.92100.5110.674.49112.4110.808年10352.5649.4269.7947.7969.4387.33119.5155.570.9953.6384.12前景比较谨慎。09年71.0219.1112.3461.5627.3566.63(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。楼楼市市回回顾顾2009年上半年全市商品房郑州2007—2009年6月份商品房月度销售走120势销量达到484.4万平米，100其中单月倍销量增幅已超80过去最好月度接近2007年60楼市最好时期最高销量，40其上半年总销量也超过0720年同期56万平方米。去年01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月市场存量房已基本肖化，07年79.151.5364.3381.565.2789.6193.4211267.0457.8692.1896.19迹象表明，市场信心在进08年47.7322.1845.5552.9281.1953.4260.3861.3849.2450.5274.6478.27一加强，房地产市场有望09年39.4355.8399.196.8292.09101.13在下半年走出低谷。(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。楼楼市市回回顾顾2009年上半年全市商品房郑州2007—2009年6月份商品房月度价格走月度销售均价急剧攀升,单6000势月最高均价达到历史最高500064000水平，从年初到月底平3000均价格上涨862元/㎡，其2000上涨幅度超过16%。上半1000年刚性需求与投资上升带0来的量价齐升，特别是价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007329934313527382941053949397839004124415342674298格的大幅增涨与目前与之2008444043904768415342364898431642334597480143664584前宽松货币政策和地方辅2009426444754457475150445126助政策起着重大作用。(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。楼楼市市回回顾顾2009年上半年郑州商品房销售走势2009年上半年郑州商品住宅销售走势120001100010000100009000800080007000600060005000400040003000200020001000001月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月套数39985684107109932982010273套数350151429840928890549151均价426444674457476450285126均价390843554270442547734625(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)从上图表可明析:2009年上半年郑州楼市回暧迹象明显,房地产市场总体销售上量价有较大提升，三月份达到上半年销售的顶峰，因主要原因春节之前受经济大环境影响与房地产市整体不景气，压抑近一年的市场需求得到集中释放，加上3月份发展商对市场前景仍不看好，进行积极促销，三月出现近一年多来首次暴涨；进入四月份以来，因楼市有所好转，房产商取消部分优惠,且小幅提价,近三个月销量较为平稳，但市数据已给出明显信息，价格上涨销量减少，说明市场对目前房屋售价可心理接受，如果价格上涨过快，因为前车之鉴，消费者可能会回到之前的等待期。本方案在未来执行前严格保密。楼楼市市回回顾顾2、2009年上半年郑东新区市场分析2009年上半年郑东新区新郑东新区2007—2009年6月份商品房月度预售走40势房预售量整体逐步走35高，1、2月份因受年前3025整体市场的低迷投放量增20幅基数较小；进入3月份15以来因受楼市小阳春的带105动与积极影响，其投放量01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月基数增幅明显加大，但因2007年1.777.85914.579.9128.2812.2117.4733.515.0315.6637.3524.82受限郑东新区土地资源紧2008年13.9720.9715.2715.01025.6713.791.8423.6411.7422.8210.06缺，整体投放量较之前两2009年3.476.029.468.547.3710.39年有下降趋势。(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。楼楼市市回回顾顾2009年上半年郑东新区商郑东新区2007—2009年6月份商品房月度销售走35势品房销量总体呈上升趋势30，由第一季度的成倍增长25转为第二季度的小幅下降2015，上半年共销售房屋面积1085.51平方米，占全市总销5量的17%，虽然区域销量01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月在前半年增幅明显，但相2007年27.4210.5419.4529.8718.1917.4924.627.129.348.3329.2323.662008年16.93.5711.3317.1715.3810.2510.3514.016.625.0610.9310.54对其他区域来说，市场份2009年4.629.1718.918.7917.5216.51额不大。(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。楼楼市市回回顾顾2009年上半年郑东新区商郑东新区2007—2009年6月份商品房月度价格走7000势品房总体平均价格高于郑6000州市场整体价格，区域楼5000盘价格上下落差较大，有4000月度最高差额近千元/㎡。30002000因受楼市小阳春的影响，1000郑州新区商品房在销量与01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月售价上有明显的提高。与2007年303331953348411638344193375344434330526742774956前表统一来看，随着价格2008年434345564086370042964540499749265526549150165323的提升，区域销售面积有2009年521646454867515458085723所下降。(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。楼楼市市回回顾顾3、全国其他城市房产市场政策与动态?国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，已经恢复到1996年的水平，成为此次调整受惠最大的项目之一。?据国家相关部门统计，2009年上半年全国70个大中城市房地产销售价格环比上0.8%接近07年同期涨幅水平，房价上涨幅度引接近警戒线，与之前国家宏观调控策意图相违背，大大超过购房者消费能力与心理预期，引起多个中央部门注意，如果房价继续高速上涨必将引起国家的新一轮的政策调控。?杭州收紧二套房贷降温楼市。房地产市场在09年上半年内完美地走出上升曲线之后，开始有一本方案在未来执行前严格保密。些令人不安的迹象出现。最先始于杭州，相继上海、北京、南京等城市二套房贷政策的收紧正在蔓延。?郑州加强房地产项目预售制度，自2009年7月1日起郑州市房地产项目预售证取得在之前基础上增加关于物业管理内容，即预售证取得前必须有完善物业管理体系。分分析析总总结结?2009年上半年度，郑州楼市走出完美上升曲线，量价齐升，楼市回暖呈现；?郑州加强房地产项目预售制度，近一步规范楼市销售体系；?国