谨呈:合肥市同智房地产开发有限公司单击御景花园三期营销和五期规划方案报告此处编辑母版标题样式报告结构三期营销方案五期规划方案市场分析土地价值分析基于市场的竞争策略及形物业组合象定位农贸市场选址三期推盘策略现有规划方案建议市场分析项目名称和顺?东方花园项目位置合肥市长江东路三十埠桥东花园路1号?开发商合肥沃尔特置业发展有限公司?项目规模占地近70万平米，总建筑面积97万平米物业类型多层、小高层、别墅?主力面积87-103前期售罄的多层均价3900左右;价格即将推出的小高层均价约3800。学区肥东新城小学、龙岗中学、新城中学?和本案相比1.开发商老牌国企上市公司，实力雄厚；的优势2.近百万平米的开发体量，社区内商业配套较完善。劣势周边全是制造业，大环境较差，距离肥东城区和合肥市区都较远，生活不便利。客户群肥东等外地人口、工业区内的人口。1.开发周期已近5年，销售约20万平米；2.4月底有新盘推出，约200套左右，现正在认筹；销售分析3.认筹优惠：5千抵8千，6千抵1万元；4.开盘预计均价3700-3800左右。项目名称彩虹新城项目位置合肥长江东路与临湖路交口开发商中铁四局集团房地产开发有限公司?占地432亩，总建筑面积44万平米，共九期；项目规模一到三期基本售罄，四期多层认筹中。物业类型多层、小高层、高层主力面积82-122前期多层均价3900价格小高层均价3400学区肥东实验小学、肥东二中1.开发商有一定的知名度和美誉度，中铁集团，多项鲁班奖获得者；和本案相比的2.学区有优势，实验小学；优势3.科技生态节能环保型住宅的理念。1.周边大环境较差，有很多制造型企业；劣势2.配套不完善。客户群内部职工福利房、肥东县城及乡镇人口、工业区内的人口。1.还有近30万平米开发体量，3000多套房源；销售分析2.四期销售完的多层价格均价在3800左右；3.6月有小户型入市。项目名称汇景新城项目位置肥东县店埠镇公园路与沿河路交口（店埠公园旁）开发商合肥汇通房地产开发有限公司项目规模占地面积16万平米，总建筑面积30万平米。共五期，现销售五期。物业类型多层，小高层主力面积90-100平米价格多层均价：4700，小高层均价：4000学区红旗小学、城关中学1.前4期基本都已交房，实景已呈现，有说服力；和本案相比的优2.项目距离县政府、步行街距离非常近，商业氛围浓郁，资源优势明显；势3.项目右侧即是店埠公园，环境相对较好。1.项目五期在项目的最北面，距离交通主干道较远；劣势2.学区一般。客户群肥东县原住居民、乡镇人口。销售分析1.项目体量仅剩2栋多层72套未售，尾盘销售。项目名称瑞士花园项目位置肥东县店埠镇南环路（交警队对面）?开发商合肥琪瑞房地产开发有限公司?项目规模总用地面积61459.3平方米，总建筑面积134346.5平方米。物业类型高层?主力面积89-135平米价格高层均价：4100学区城关小学（中学）?1.现房实景；和本案相比的优势2.一期已经交房，小区内景观较好；3.市场口碑较好。1.项目位置南边是南环路，非常嘈杂，且路况不好；劣势2.地段不认可；3.户型较差。客户群县城原住民、农村进城人口、周边的事业单位公务员阶层。1.1项目进入尾盘阶段，剩下面积较大，难去化的房源近100多套；销售分析2.户型偏大，总价高。项目名称瑞泰尚园项目位置南环路与金桂路交叉口总用地面积110亩总建筑面积169000平米物业类型26栋多层，7栋高层容积率2.02面积范围77.5-110平米均价多层约4280元1.2010.2.6日推出项目一期8栋多层，面积为78-110平米，开盘均价为4080，开盘当天销售率约为55%；销售分析2.首期交房时间为2011年上半年；3.2010.4.18日推出项目一期另4栋多层。认购优惠方式交定金2000，可优惠2000，签约享受首付款的97折优惠。其它竞争个案分析项目名称和顺雅苑二期宝源雅居凤凰城?多层8栋楼?多层12栋?小高层1栋物业构成?高层2栋多层、高层?高层4栋总建筑面积约：7万平米总建筑面积：7万平米?多层均价4300预计高层价格在4000元左销售价格高层4000左右?高层预计3900左右右1.8栋多层基本售罄，剩下少量复式房源；销售分析项目目前基本上售罄暂定5月底6月初开盘2.4月底，5月初推出高层，面积在90-101平米市场总结结论一：市场环境好，周边销售都比较好，如果宏观调控加剧，市场可能会有波动；结论二：本项目形象高于周边项目；结论三：5月份周边项目供应量加大，市场竞争压力大；结论四：周边项目供应以小高层、高层为主，本项目多层具有优势。1.持续高形象领先对手，保持竞争优势2.以多层作为核心价值报告结构三期营销方案五期规划方案市场分析土地价值分析基于市场的竞争策略及形物业组合象定位农贸市场选址三期推盘策略现有规划方案建议典型竞争项目形象对比分析御景花园比肩国际的公园名宅和顺?东方花园瑞泰?尚园97万平米滨水生态高尚生活倾城公园教育赢家1、形象高、客户认可2、卖点突出，公园品质1、定位虚，没有卖点1、也突出公园卖点，但卖点混乱2、大盘形象不突出，档次低2、仅罗列卖点，没有拔高项目档次项目前期形象定位分析项目前期形象比肩国际的公园名宅——肥东最高端的住宅项目目前情况分析1、高形象、高品质，客户认可2、项目变化，扩大规模3、三期即将入市，形象更新结论1、高端品质，拔高形象2、结合规模，演绎大城3、产品卖点，多层，市场稀缺树立形象具体措施：用户外、围墙、道旗、出租车等，进行系统的表述围墙道旗出租车报告结构三期营销方案五期规划方案市场分析土地价值分析基于市场的竞争策略及形物业组合象定位农贸市场选址三期推盘策略现有规划方案建议三期推盘策略推盘策略操作方式适应性分析1、前期造势充分，客户非常多1、符合预售条件的房源一次2、快速低价销售，迅速回笼资金策略一集中推盘性推出3、如果销售量不大，容易造成剩余单位滞销。1、客户量适中1、少量推盘2、项目保持持续性，且后续操作空间策略二小步快跑2、根据市场反应，加推房源大3、提高价格3、可以根据销售情况，不断提升售价4、有利于达到均好性销售基于本项目特点，建议采用策略2三期推盘策略推盘方式特点1.容易造势；摇号2.现场不好控制，易混乱3.口碑不好，客户不易接受1.现场气氛好，易造势排队2.客户逼定强不限定时间，根据1.秩序容易控制客户时间，随2.气氛不够时订房3.现场逼定不够考虑到前期摇号，客户反应大，建议采用排队方式价格策略策略分析?项目一期、二期基于资金回笼，采用相对低的价格策略；?三期、四期是项目的利润率，实现高价格、高利润；?三期多层产品，市场稀缺，利于提价。?层差拉大，3楼、4楼与1楼、6楼的层差在500-600之间；三期多层定价：4580元/平米具体策略安排1、认筹时间：?2010年5月1日上午8：582、认筹房源：?43#、46#、47#、50#栋多层，共120套3、认筹方式：?客户交纳2万元定金，锁定价格和房源，签预约合同；4、优惠：?当天成功认购的客户，可享受每套3000元的优惠；5、认筹前提：?二期合同签订完6、备注：?如果二期预售证推迟，那么三期认筹表价提高，加大优惠幅度；三期可售房源楼栋B1B2C1C3B5D1C2套数面积90平米90平100平110平90平120平110平米米米米米米43#24套6套6套36套275046#12套12套24套228047#12套12套24套228050#12套12套6套6套36套342044#12套12套6套30套282045#12套6套6套6套6套36套276048#12套12套6套6套36套342049#12套12套6套6套36套336025823090合计套1.三期可售单位8栋多层，总套数258套，总面积23090平米；2.本次推售120套，总面积10730平米，以小户型为主，预计总销金额5500万左右。报告结构三期营销方案五期规划方案市场分析土地价值分析基于市场的竞争策略及形物业组合象定位农贸市场选址三期推盘策略现有规划方案建议宗地指标分析：项目为中等规模的（约10万平米）商住性质的开发项目1.项目占地面积72.48亩，其中住宅用地62.48亩，农贸超市10亩；2.项目住宅容积为1.9，农贸超市容积率为2.2；3.项目绿化率住宅地块40%，农贸超市地块没有绿化要求；4.项目宗地用地性质为商业居住。项目属性界定属性界定地理位置接御景花园三期，临公园景观项目发展东边未来规划建设桥头集路，北面规划建设临泉东路项目规模中等规模（10万平米）资源状况临公园景观带配套要求农贸超市项目临御景公园具有景观资源的中等规模的商住项目项目核心问题分解在现有的规划指标下，如何组合物业形态什么样的物业组合符合项目的价值最大化？物业形态的组合需满足利润最大化的要求，实现快速销售现有土地怎样分布合理的物业，实现土地的怎样做土地价值分布，最大价值。合理进行物业分配？物业类型如何做合理的户型分配？御景花园现有的公园景观带如何利用到项目御景花园现有资源中去。如何和项目嫁接？农贸市场的规划如何减少对现有景观带的削弱？报告结构三期营销方案五期规划方案市场分析土地价值分析基于市场的竞争策略及形物业组合象定位农贸市场选址三期推盘策略现有规划方案建议项目土地价值分析具有商业价值具有居住价值不考虑农贸市场规划：1.蓝色标识部分具有商业价值，可设置高层和商业2.红色标识具有居住价值，设置多层住宅报告结构三期营销方案五期规划方案市场分析土地价值分析基于市场的竞争策略及形物业组合象定位农贸市场选址三期推盘策略现有规划方案建议按照物业类型和容积率分类，合创提出3个发展方向方向相关内容类型1小高层+高层物