湖州仁皇山新区S18地块营销策划报告博思堂地产综合服务股份有限公司2010年5月28日写在前面本报告核心解决的问题1、我们所面对的市场与客户是怎样的？2、本项目的独特市场竞争力在哪里？2、基于政策、市场与客户深入研究后的产品建议。3、传递项目精神的整体营销推广思路。——之于珍贝地产而言?仁皇山新区S18地块是珍贝地产高端项目运作的一号作品；?仁皇山新区S18地块是珍贝地产布局仁皇山新区，打造湖州高端项目的标杆力作；?更为重要的是，仁皇山新区S18地块，将成为珍贝地产传承珍贝集团‘以技术为先导，以质量为生命，以服务为宗旨”的品牌理念，提升湖州人居品质的典范。壹市场策划贰产品策划叁营销策划肆广告策划市场策划寻找湖州高端项目起源之路宏观环境综述房地产市场环境地块价值剖析竞争环境研究项目发展定位第一章宏观环境综述1、湖州城市印象2、城市经济研究3、城市规划背景11、湖州——、湖州——千年古城，千年古城，经济经济大市大市。。?渊源：战国时期(公元前333年)楚春申君筑菰城至今，湖州已有2300多年的历史?延续：；湖州素有“丝绸之府、鱼米之乡、文化之邦”的美誉，是湖笔文化的诞生地、丝绸文化的发源地、茶文化的发祥地。是中国近现代民族产业及金融业的发祥地之一。?承接：在20世纪后期全方位的改革开放，湖州地处长三角中心腹地，得利于上海杭州苏州的经济辐射。是改革开放以来中国市场经济发育最为完善的地区之一。资金实力雄厚，民营经济非常发达，已经占到全市工业总产值的91.06%。?展望：湖州一座经济强盛人文居住环境安逸的世界级城市，是未来杭州的后花园。湖州湖州综综合合实实力位居中力位居中国国百强之列，百强之列，经济实经济实力力巩巩固固；民；民营经济发达营经济发达，，拥拥有有众众多的高端置多的高端置业业人群。人群。22、湖州——、湖州——渊渊源流源流传传、、风风景宜人、景宜人、极极佳的人文居住佳的人文居住环环境境历史沿革：湖州是一座具有二千多年历史的江南古城。上古：楚考烈王十五年（公元前248年），春申君黄歇徙封于此，在此筑城，始置菰城县，以泽多菰草故名。近古：隋仁寿二年（公元602年），置州治，以滨太湖而名湖州，湖州之名从此始。近代：1983年10月，实行撤地建市，。湖州市下辖德清、长兴、安吉三县和城区、郊区。1988年撤销城、郊两区建制，1993年设立城区、南浔、菱湖三区。如今：2003年撤销城区、南浔、菱湖三区，设立吴兴、南浔两区。湖州是山水清远、景色秀美的城市，北湖州西倚开目，北滨太湖，东西苕溪和运河水系贯流全境，市内楼厦林立、风貌清新，乡间小桥流水、景色如画。区内不乏秀丽的山区风光和悠久的水乡景观,可谓山、水、湖、泉、洞五类俱全。市区内有巧设精雕的飞英塔，在江南独树一帜的铁佛寺，安闲静雅的莲花庄公园.这些连同绸文化、笔文化、茶文化、渊源的历史沉淀，承载湖州千年的文化传饮食文化等共同构成了湖州独具魅力的人文居住资颂；源。怡人的居住环境，赋予湖州长久的生活态度；这里是高端人群首选的人文资源型集居地。33、湖州——、湖州——城市印象小城市印象小结结?湖州是个古老而又现代的城市；“古老”——2500年的历史，古迹众多；“现代”——以仁皇山新区为人文居住核心，集居了众多的高档生活休闲设施，是一座充满现代气息的人文城市。?湖州是全国经济百强城市之一；经济列全国的81位，民营经济资金实力雄厚，民营经济非常发达，已经占到全市工业总产值的91.06%。?湖州是个资源相对富集的城市；交通资源、太湖资源、旅游资源、产业资源、文化资源等均成就了当今湖州的城市发展。?湖州是个加速发展中的城市；民营经济雄厚，且第三产业持续发展，近年来全市经济一直保持快速高位地运行。第一章宏观环境综述1、湖州城市印象2、城市经济研究3、城市规划背景1、国内宏观经济背景——国内经济保持稳定增长，外需市场保持快速回升态势，国内经济基础进一步得到稳固；通胀预期增加，房地产保值功能将进一步得到提升。?2009年国内经济依然保持较高增速，尽管增幅有所放缓，但依然保持在8%以上，房地产发展的经济基础良好；?进出口高于此前市场的普遍预期，并创2008年10月份以来的17个月新高，外需对出口的恢复性拉动非常明显，也直接促进中小企业主购买力的恢复；?CPI和PPI呈继续上涨趋势，全年通胀预期加剧，房地产保值功能将进一步得到体现，鉴于港城房地产需求的动因中房地产保值为重要购买目的，其对全市房地产市场的促进作用将逐步显现。2、湖州经济——城市经济快速增长，二产运行平稳，经济抗风险能力较强，房地产中高端核心客源基础稳固。?新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱，电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到50%。城市财富积累较多，阶层逐渐增多;?湖州GDP逐年上升，近几年都维持在每年12.3％以上的增长率，城市经济竞争力非常强劲；?第二产业仍占据经济主导，08年受整体大环境影响较小，经济抗风险能力较强；私营业主及企业高级白领作为经济快速发展有利的得益者，其快速增长的收入为中高端房地产市场提供强有力的客源支撑。3、湖州产业结构与分布——以传统行业为产业核心，形成新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电的四大特色优势支柱产业；也成为湖州高端客源的主要来源行业；一核两带的发展格局，扩大了高端客户群来源.湖州经济开放区织里工业区吴兴工业区构筑“一核两带”先进制造业发展新格局，产业冶金、纺织、机电、化工、飞速发展，促成城市经济实力急速上升，强化了高端客群的经济基础；吴兴工业区和经济开建材等重点行业形成了湖州发区临近中心城区，是未来进城置业的高端客工业的绝对基础户群的输出地；4、城市购买力——人均GDP、人均可支配收入和恩格尔系数呈现稳定持续发展。湖州城镇居民富裕度高，消费能力和意识较强。?湖州人均可支配收入逐年增加，居民消费实湖州人口示意图力大大增高，2009年为23242元；286285?湖州人均可支配收入及人均GDP逐年增加，284282经济水平相对稳定，一直保持6%增长速率；282280?湖州人居消费水平逐年增高，2008-2009年280的增长率相对稳定，维持了2%增长速率，278276.7消费支出为14562元左右，居民消费水平相276对稳定，消费意识较好；274?温格尔系数在08年09年趋向平稳，为272200620072008200936.10%，处于富裕生活水平。第一章宏观环境综述1、湖州城市印象2、城市经济研究3、城市规划背景11、湖州城市、湖州城市规划规划————城市城市发发展方展方向向总结为总结为““东扩东扩、西、西拓拓、南、南控控、北、北进进、中、中间间完善”仁皇山完善”仁皇山做做为为城市的行政中心，是“中城市的行政中心，是“中间间完善”完善”发发展的重展的重点点区区域域，是未，是未来来湖州人湖州人口口导导入重要入重要区区域域。。?构筑“一带一圈层四轴线”的网络化空间布局结构，推进长兴—湖州—南浔环太湖南岸城市带建设，形成市域发展的极核；湖州做为城市的中心，势必要集中性发展?城市发展方向总结为“东扩、西拓、南控、北进、中间完善”，仁皇山新区做为城市的行政中心，是城市发展的中心。22、湖州、湖州交通交通规划规划————湖州是湖州是浙浙江的北大江的北大门门，，扼守扼守申申苏苏浙皖浙皖高高速速、申、申嘉嘉湖高湖高速速连连接江接江浙浙沪沪皖四省皖四省市，大大提升城市及市，大大提升城市及区区位价位价值值，湖州的人，湖州的人口口接接驳驳未未来将来将愈加愈加广广泛泛。。?湖州是浙江北部的门户城市，长三角的重要城市；是连接苏浙皖沪的交通枢纽；是沿海发达地区与内陆地区之间承东启西的节点城市；是一座极具市场潜力的城市；?对外交通：湖州形成“五纵四横四连”的高等级公路框架。“五纵”为杭宁高速、G104公路+、杭长高速、S04省道、南新线；“四横”为申苏浙皖高速、申嘉湖高速、G318公路、S09省道；“四连”申嘉杭高速、S11省道、湖盐公路、和杭公路。连通苏浙皖沪四省市，实现了经济共享，促进了城市快速发展；?内部交通：中心城区路网框架采用交通走廊、环状和方格网相结合的布局形式，基本形成三条快速交通走廊（北线快速路、中线快速路和南线快速路），“六横六纵”的城市框架性主干道和老城中心区环线框架。便利的城市交通系统，大大缩短了城市间的距离，提升了房地产的市场价值。33、仁皇山、仁皇山区区整体整体规划规划————湖州行政文化中心，未湖州行政文化中心，未来来中心城中心城区区新的居民新的居民集集聚点聚点，，区区域域价价值值具具备备了了广广袤袤的的挖挖掘空掘空间间。。仁皇山新区主要承担行政办公、文化体育、教育科学、生活居住等功能，片区内无工厂，是城市行政文化和未来中心城区新的居民集聚点。?分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体育休闲为一体的功能区域；?分区西片则是以仁皇山公园和一、二类居住用地为主体的生活休闲区；?分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集居住、商贸为一体的行政、文化中心。南片区是仁皇山的发展重点,是居住商贸一体的城市中心。是未来湖州最具人气的地域，城市的标杆地段，该区域的房地产价值凸显无疑。4、仁皇山新区道路规划——“方格网和自由式相结合路网构架”道路体系.城市区域间联动将更加便捷，居住价值亦在交通利好下得到进一步体现。?规划路网结构采用方格网和自由式相结合路网构架；?快速路1条：外环北路为快速路，?框架性主干道2条：青铜北路、三环北路，?主干路4条：仁北路、长兴路、仁皇山路、太湖路。?次干路5条：高教路、德清路、垄山路、金盖山路、龙王山路。高标准的交通规划直接提升