荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地项目可行性研究报告合富辉煌（中国）发展策略中心2010年6月1区域发展区域房地产项目发展项目概况SWOT分析研究市场研究初判项目区位区域经济环区域市场发展历程项目SWOT分市场定位初判境研究析项目现状区域住宅整体特征目标市场区域规划影响研究规划指标区域在售项目分析价格预测宏观政策影区域二手市场分析竞买须知产品方向响研究区域土地市场分析潜在竞争板块分析区域发展区域房地产项目发展项目概况SWOT分析研究市场研究初判项目区位项目现状规划指标竞买须知结论项目位于广州主城区荔湾，同时也是广州老城区之一，属广佛都市圈核心，区位价值高；地块拥有较好的水景及生态资源；且产品不限户型设计。区域发展区域房地产项目发展项目概况SWOT分析研究市场研究初判项目区位项目现状规划指标竞买须知项目位于广州市老城区荔湾，紧邻佛山，位置优越?项目位于广州市西南端，属于荔湾区原芳村板块，地理位置优越，地段价值较高。–2005年4月28日，撤销芳村区，并入荔湾区，芳村的区位价值得到快速提升。?项目西北面紧邻佛山盐步、黄岐，西面通往佛山桂城，属广佛都市圈的核心区域，受到广佛同城规划的利好带动。项目离芳村繁华路段有一定距离，住宅开发度不高?地块位于荔湾区原芳村的旧龙溪路，该片区不在芳村中心、繁华商业路段，属于新开发的住宅片区。目前，项目周边村镇用地较多，区域档次不高。–A地块：东、北面临花地河，南至龙溪东路，西至B地块。–B地块：东至A地块，南至规划路，西至高压走廊，北临花地河。原为广州芳村至尊高尔夫用地，政府回收后分拆出让?地块背景：原为广州芳村至尊高尔夫乡村俱乐部，后因武广铁路客运专线建设需要，广州市政府曾于2007年收回8919平方米，由于部分地块被收回，球场的整体功能将无法实现，后达成整体收回协议。该俱乐部占地94万平方米，当时收地补偿款高达14亿元。?地块现状：现将部分划分成A、B、D、E、F五地块，将于今年6月开始分批出让。资料链接过去七年间，政府在原芳村新推用地甚少，加上现在发展商手上存量开发用地亦接近尾声，因此政府在2010年重新推出原芳村住宅地块，以缓解市场供应不足局面。区域发展区域房地产项目发展项目概况SWOT分析研究市场研究初判项目区位项目现状规划指标竞买须知总体而言，A地块的景观资源明显优于B地块地块江景资源及生态环境优越，但亦受到高压走廊的影响?A地块东面、北面以及B地块北面临花地河，江景资源优美?B地块西侧有一高压走廊，对景观会有所影响，且存在一定的辐射干扰?地块南面有一城中村增滘村，村的形象及配套档次较差；西北面紧邻佛山盐步、黄岐?地块目前的绿化景观条件较为优越，原生植被茂盛；但宗地现状场地尚未平整，略有高差，地块还有一面积较大的水塘，需填平后进行建设高压走廊A、B地块场地均未平整，不存在拆迁安置问题?承诺交地状况–A、B地块场地均未平整，不存在拆迁安置问题。–根据《国有建设用地使用权出让合同》，A地块的宗地红线范围内有一界桩点位于现状道路路位上，但未位于覆盖现状道路的规划道路路位上。若因此造成受让人施工困难或无法施工的，由受让人自行解决并承担由此产生的费用。受让人不得以此为由要求出让人承担任何违约赔偿责任。?承诺交地时间–竞得人同意在《国有建设用地使用权出让合同》项下土地成交之日起6个月内，将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地场地未平整的现状土地条件。地块旁规划路2010年8月动工建设，工期约6-7个月?地块的前期市政状况：–A、B地块旁边的规划路将于2010年8月开工，建设期大概6-7个月，届时，土地开发中心将会同煤气公司、自来水公司等相关部门制定统一方案，统一施工，但具体接口位置尚未确定。项目步行10-15分钟生活圈内，缺乏大型生活配套设施?地块步行10-15分钟生活圈内，仅可共享地块南面城中村增滘村配套，以及芳村花园的社区配套，档次及规模较低。?地块北面是规划中的葵蓬生态公园，该生态公园建设投入使用后，可使项目北面的景观资源更加丰富。项目交通出行有待进一步完善，如意坊线将带来利弊影响?目前，地块的出行主要依靠龙溪东路、龙溪大道、环城高速公路?地块东南面有一公交站，东漖桥头站，仅有812路公交?地块距离最近的地铁站坑口站约2公里?另外，A地块东面规划建设如意坊放射线连通广佛，会对地块带来一定噪音影响龙溪东路、龙溪大道—连接芳村中心环城高速公路—到达广州市中心各区如意坊放射线—通往佛山区域发展区域房地产项目发展项目概况SWOT分析研究市场研究初判项目区位项目现状规划指标竞买须知两地块住宅总建约17万m?，无70/90限制及保障房配建和贴建A、B地块相关的规划指标情况项目A地块B地块小计地块主体建筑物性质二类居住二类居住/规划总用地面积（㎡）281223700065122可建设用地（㎡）2812233296（代征城市绿地3704）61418≤91827（AF030622地块计算容积率建筑面积（㎡）≤84366≤17619388896；AF030623地块2931）住宅建筑面积（㎡）8334687076170422公建配套建筑面积（㎡）102018202840≤3.0（AF030622地块3；容积率≤3.0/AF030623地块0.8）户型不受90/70限制不受90/70限制/120（居住区公共服务设施用地限高（m）120/（AF030623地块）15米）车位（个）8449191763A、B地块车位控制要求：机动车泊位按照1泊/100平方米建筑面积的要求配建，非机动车泊位按照1泊/100平方米建筑面积的要求配建。区域发展区域房地产项目发展项目概况SWOT分析研究市场研究初判项目区位项目现状规划指标竞买须知地块的保证金及地价款项情况A、B地块保证金额、地价款项情况项目地块A地块B地块小计竞买保证金人民币：5600571011310（万元）港币：6367649212859挂牌起始价（万元）279662852956495楼面地价（元）33153107/增价幅度（万元）300300/?竞买保证金须由竞买申请人交付，竞买保证金（人民币或港币）必须在2010年6月8日前（包括6月8日）到达广州市房地产交易登记中心指定的银行账户（广州市房地产交易登记中心人民币开户行：中国建设银行广州珠江新城支行，账号：44001420314050170392；港币开户行：中国建设银行广州越秀支行，账号：44013020400220500160）。?另外，B地块合同项下国有建设用地使用权出让价款未包含地下建筑面积的出让价款，地下建筑面积出让价款待规划方案明确后应按届时规定计收。签订合同后30日内需一次性付清出让价款?交纳保证金、竞买申请、报价与竞价时间如下–交纳保证金：2010年6月8日前（包括6月8日）；–竞买申请：2010年5月20日至2010年6月9日（工作日，9:00～12:00，13:30～17:00）；–填写报价单报价：2010年6月18日至2010年6月29日12时；–竞价：2010年6月29日15时。交纳保证金竞价2010.6.292010.5.202010.6.082010.6.092010.6.18竞买申请填写报价单报价?付款进度要求–竞得人和市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。区域发展区域房地产项目发展项目概况SWOT分析研究市场研究初判区域经济环境研究区域规划影响研究宏观政策影响研究结论区位优势及城市发展规划，项目所在区域未来将面临七大发展机遇；加上项目所在区域以第三产业为主导，项目周边分布着大量大型专业批发市场，生意人云集，购房潜在需求强大。区域发展区域房地产项目发展项目概况SWOT分析研究市场研究初判区域经济环境研究区域规划影响研究宏观政策影响研究概况：芳村总人口35万，于2005年并入荔湾区，形象快速提升?04年芳村辖9街道，05年4月28日，撤销广州市芳村区，将原芳村区的行政区域划归荔湾区管辖?芳村总用地46平方公里，目前总人口35万左右?目前原芳村批发市场、旧厂房、旧村落集中，广船和广钢等工业使芳村工业区形象深刻，区域形象改观空间较大。另外，受制用地，近年房地产开发量不大。文化：芳村历史悠久，文化底蕴深厚，彰显岭南特色?广州市文物保护单位8处–毓灵桥、车歪炮台、真光书院等?已在广州市登记保护的文物单位4处–小蓬仙馆、黄大仙祠等?广州市第一批16片历史文化保护区1处–聚龙村民居花地黄大仙祠，始建清咸丰六至八年间醉观公园大通寺大黄滘，修建于唐代车歪炮台，建于清嘉庆二十二年（1817）市容：城市面貌日新月异，老荔湾人已经接受在芳村居住芳村大道河涌整治白鹅潭长堤景观芳村地铁站真光中学绿化景观经济：广州市西部的荔湾区重点发展第三产业?09年荔湾区实现生产总值522.88亿元–其中，第三产业一枝独大，占比70%?09年，荔湾区实现社会消费品零售总额339.97亿元–其中，批发和零售业实现零售额的比重为90%，对全区消费增长的贡献率为93.2%备注：由于芳村、原荔湾合并后无单独的芳村经济数据，且考虑原荔湾和芳村在产业方面较为相似，因此采用现荔湾区的产业数据作为参考。产业：广州五大区域性综合物流园之一，大型专业批发市场主导?根据《广州现代物流发展规划纲要》，芳村（综合）物流园区是广州市5个区域性综合型物流园区之一?大型专业批发市场是芳村近年来发展最快，知名度最高的新兴产业，小生意人云集于此–芳村已初步形成以卷烟、医药两大工业物流和花卉、茶叶、观赏鱼、汽车销售服务、建材家居、文化用品、塑料和包装等专业市场为主的产业群交通：30分钟可达天河、佛山中心区等广佛都市圈重点经济区?