本报告是严格保密的。花样年花郡2期个案研究报告2010、11本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。目录1项目基础信息介绍2项目核心价值解析3营销策略分析本报告是严格保密的。1、项目整体基本技术指标开发商花样年　占地（㎡）　地址区/X路与X路交汇建面（㎡）　代理商　住宅（㎡）　建筑设计　商业（㎡）　承建商　其他（㎡）　整合推广　容积率　项物业管理　绿化率　目物管费元/㎡覆盖率　信息建筑类型　总户数　栋数　车位数　总层数　车位比　均价元/㎡开盘日期年/月/日配套　本报告是严格保密的。2、项目整体布局与规划分花样年?花郡2期【曼哈顿公寓】正位于滨海析CBD宝安大道与玉律路交汇处，宝安体育馆旁，北侧紧临深南大道延长线宝安大道，南临新湖路及地铁一号线，东南侧为宝安新行政中心、体育场、以及海滨公园，正南为宝安商务中心及企业总部基地，尊宠身份不言自明！规划鸟瞰图效果图本报告是严格保密的。3、项目周边配套分析项目所属宝安中心区，与前海、后海共同构成深圳市双城市中心之一，是宝安的行政、商业、商务、文化、体育和信息中心。中心区由滨海片区与碧海片区组成，规划用地面积15.06平方公里，其中：滨海片区6.82平方公里，碧海片区8.24平方公里。规划总人口规模约38万人，其中滨海片区18万人。宝安中心规划宝中东北侧与南山前海相接，南侧面向前海湾，正对面小南山，其区域拥有大铲湾港区、沿江高速公路、宝安大道、滨海大道、地铁1号、5号、11号线及深港机场专线等基础设施。不仅最能体现深圳生态滨海特色，而且是深圳主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济的城市中心。项目配套图本报告是严格保密的。3、项目周边配套分析——交通配套海、陆、空、地铁四维交通网络，时间与空间自由切换；地铁1、5号线——与本项目近在咫尺，真正的双地铁口物业；深南大道延长线宝安大道——深港穗黄金财富走廊深圳机场、深圳港大铲湾港区（世界十大港）；深港西部通道、沿江高速、广深高速——八达城际交通网络；本报告是严格保密的。3、项目周边配套分析——文体配套根据规划，宝安中心区共建设20所学校已建成投入使用的有：新湖中学（市级公办，距花郡步行宝安体育馆沃尔玛旁边的幼儿园仅4分钟）宝安中学附属小学宝安中学附属小学（市级公办，距花郡步行仅6分钟）宝安实验学校（市级公办中小学，距花郡10分钟车程）崛起双语实验学校（民办，距花郡5分钟车程）中英公学（民办，距花郡6分钟车程）规划还未建成投入使用的学校：中心区N27区高级中学（省级公办高级学）中心区N5区初级中学（市级公办）N28区九年一贯制学校（市级公办中小学）。其他：宝安市民广场、体育馆、游泳馆；以及正在建设中的体育场、图书馆、青少年宫、艺术中心、海滨公园、演艺中心、海上游艇俱乐新湖中学宝体公园部等文化设施。本报告是严格保密的。3、项目周边配套分析——商业生活配套商业生活配套：沃尔玛超级广场、苏宁电器、天虹商场、赛格数码广场、人人休闲中心乐百货医院：医院4个（宝安中心光大银行医院、西乡医院、同赛格广场仁医院、春天医院）、门诊部2个、社康中心13个沃尔玛银行：深圳发展银行、深圳工商银行、深圳农村信用合作社、广东发展银行国美医院华润万家本报告是严格保密的。目录1项目基础信息介绍2项目核心价值解析片区价值+产品价值+品牌价值3营销策略分析本报告是严格保密的。一、项目片区价值分析本项目片区价值=前海+宝安中心区前海地区包括裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海前堤岸线所围合的地区，总面积1804公顷。周边辐射地区包括蛇口半岛、后海中心区、宝安海中心区、大铲港区、大铲岛、小铲岛和孖洲岛在内的陆域及海域范围等。按照深圳新一轮的城市总体规划，它将成为深圳的第二个城市中心区。涵盖前海和宝安中心区的大前海片区从地理上看，前海片区位于珠江入海口的咽喉之地，多为填海用地，土地成片平整，被公认为深圳市中心区域目前最大的尚未开发的土地。其可通过深圳湾大桥与香港产生直接的陆路联系，作为深圳西部港区、大铲港区的后方管理平台，是海运枢纽；前海拥有保税港区，相当于自由贸易区功能，具有成为贸易中枢的优越条件。本报告是严格保密的。前海片区未来是深圳的重点片区，区域发展潜力无限，将不会亚于福田中心区的发展作为珠三角穗-深-港发展主轴上的重要节点，前海既是珠三角临近香港的端点，也是香港高端服务业向内地市场拓展的起点，发挥着深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用。前海突出的区位优势，特别是政府将前海地区的规划建设上升为国家战略，为前海地区发展提供了前所未有的重大机遇。18平方公里的深港合作金融中心区本报告是严格保密的。前海具有“海、陆、空、铁”齐全的交通网络优势从交通上看，通过地铁1号线、5号线、11号线将与深圳地铁网络紧密连接；它通过深港机场铁路快线与珠三角轨道交通网络相连接；通过广深沿江高速公路，与整个珠三角的高速公路网络连接，也可以通过地铁与国家高速铁路网的龙华深圳北站枢纽连接起来，中间运行距离仅半小时。“未来只要身处前海中心区，可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场，交通四通八达。本报告是严格保密的。前海将成为南中国的曼哈顿产业上，前海将引进香港的服务和管理理念，重点发展高端服务业、总部经济。前海将成为香港延伸到内地的桥头堡，服务范围将是包括香港在内的整个珠三角地区，它将成为珠三角的曼哈顿，政府百亿配套的打造将使得前海成为集金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域的新兴区域。本报告是严格保密的。目前正在建设中的前海比肩深圳福田中心区的前海中心区，规划有50余栋180万平米高档写字楼群，是未来深圳又一集商务、办公、商业、居住的国化都会中心，历时将带来数十万高端商务人群云集于此。这一片空地，未来一平方公里将产出100个亿的地方本报告是严格保密的。二、项目产品分析精装小户产品价值四明高品质服务设计本报告是严格保密的。1、项目园林景观分析?内庭院与2楼架空间形成立体花园，主题式水景、下沉式广场、泳池、按摩池、露天剧场、老人活动中心、儿童游乐场，一有尽有，社区园林采用花架及小型特色树的设计不但为住户口提供了消暑纳凉的空间，同时形成私密的视觉效果。本报告是严格保密的。默契两房：（58平米）首创四明设计明卫明室明厅明厨?合理紧凑的布局，完善的功能设计，实用率高。?引进国外城中央顶级公寓“短进深、超大面宽”的设计元素，嫁接豪宅的尺度和舒适度有效。本报告是严格保密的。一房：（40.6—43.2平米）?错层宽景阳台?开放式会客厅?大面宽、短进深，大宅元素植入精致生活本报告是严格保密的。28平米单房四明空间设计方正实用布局紧凑大面宽双阳台小户物业豪宅享受本报告是严格保密的。装修标准本报告是严格保密的。外立面——现代时尚本报告是严格保密的。完善的高品质配套服务——花样年物管，彩生活平台“深圳市花样年物业管理有限公司”担纲社区物管，建立了严格、规范、有序的管理机制。社区保安人员24小时巡逻监控，365天为您提供无微不至的亲情服务，营造温馨舒适、安全省心的住家感觉，全心守望您的幸福生活本报告是严格保密的。三、项目品牌分析项项目品牌目品牌花花样样年公年公花系花系统统产产物管品牌物管品牌司品牌司品牌品品牌品品牌花样年是中国唯一一家集团的成员花样年的房地产开发业务范畴已覆花样年物业通过整合开发商、业主、供公司被中国房地产TOP10研究组评盖住宅、城市公寓、写字楼以及成应商以及物业项目的优势资源，创建了为中国房地产百强企业、中国房地片土地规划整理等房地产业务系列独特的彩生活经营模式。“彩生活”融产策划代理百强企业和中国物业服领域，形成了“花系列、年系列、物业服务、物业经营为一体，规划、设务百强企业的公司。于1996年在深样系列”三大产品系列。花样年·计、开发服务区域整体服务功能，策划圳启动物业开发业务。凭借丰富的花郡是花样年深圳公司继锦上花、、参与、实施物业经营方案，为业主和经验和卓越的能力，已成功扩张至花好园、花港之后又一“花系列”住户提供信息发布、信息咨询、房屋增中国增长最快的其中四个经济区。品牌小户型项目。其中“花系值计划、家政服务、商务服务、突发事花样年已于2009年11月25日成列”的著名产品有花好园、花样城件处理等服务，实现物业保值增值，降功登陆香港联合交易所主板。、花郡、花港等。低住户长期居住成本。本报告是严格保密的。目录1项目基础信息介绍2项目核心价值解析3营销策略分析本报告是严格保密的。营销策略“营销策略”发挥优势，抢利用机会、克发挥优势，减少劣势，避占机会服劣势转化威胁免威胁?较高的品牌形象，占领顺势而动，依托品牌优?挖掘片区家孩子，整合片区小户型话语权抢夺客户势，展现项各类资源，使客户消除疑?以高品质现场展示和适目非凡价值虑，认同片区。量形象推广吸引客户，吸引关内?高服务+高形象+高品?强化发展商品牌价值，客户及宝安质为营销创造机会点客户本报告是严格保密的。营销战略一个基础营销战略一个切入点一条主线以极具亲和力、人情味的项目品牌想象为基础，结合公司品牌的连动，从地段、产品、服务带给客户的幸福感受为切入点，继续以人情味为主线打动目标客户，完成销售目标，实现更加丰满鲜明的项目品牌形象及公司品牌形象。本报告是严格保密的。营销战略——项目核心竞争力极强亲和力的项目品牌形象（带动公司品牌形象）地段价值更加舒适的产品客户资源的积累实景展示…….本报告是严格保密的。营销战略——项目市场形象片区明星楼盘“花郡”形象的升华深圳热销的明星楼盘“花样年·花郡”关键词：深圳明星热销花样年·花郡本报告是严格保密的。营销节点5.10营销6月166月初开7.24现场中心开放日开盘放板房启动仪式